Nhận diện xu thế thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026

Dòng tiền tìm về các dự án an toàn pháp lý rõ ràng

Thị trường bất động sản bước vào 6 tháng cuối năm 2026 trong bối cảnh chịu tác động đan xem từ cả các yếu tố kinh tế vĩ mô quốc tế lẫn chính sách điều hành tài chính trong nước. Trên phạm vi toàn cầu, các xung đột địa chính trị kéo dài tại Ukraine và Trung Đông tiếp tục tạo áp lực lên giá năng lượng, chi phí logistics, lạm phát và mặt bằng lãi suất.

Ở trong nước, mặc dù, nền kinh tế duy trì đà tăng trưởng nhờ sức hút từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI và tiến độ giải ngân đầu tư công, thị trường địa ốc lại đang vận động theo hướng minh bạch và chặt chẽ hơn. Việc các cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát tín dụng bất động sản, áp dụng bảng giá đất tiệm cận thị trường và triển khai hệ thống mã định danh điện tử bất động sản đã giúp giảm thiểu tối đa rủi ro giao dịch, đồng thời định hình lại tư duy đầu tư của toàn bộ thị trường.

Báo cáo dự báo thị trường 6 tháng cuối năm 2026 của tổ chức nghiên cứu DXS - FERI chỉ ra nhu cầu giao dịch bất động sản vẫn hiện hữu khá lớn, tuy nhiên tâm lý thị trường đã thay đổi rõ rệt. Dòng tiền hiện tại tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng mua với nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung, dài hạn.

Với việc mặt bằng lãi suất vay mua nhà dự kiến duy trì ở mức cao khoảng 12 - 14%/năm đi cùng chính sách thắt chặt tín dụng, người mua nhà và các nhà đầu tư cá nhân bắt buộc phải cẩn trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. DXS - FERI nhận định niềm tin thị trường chưa thể phục hồi đồng đều trên diện rộng, khiến quá trình sàng lọc diễn ra vô cùng gắt gao.

Dòng tiền giao dịch sẽ tiếp tục né tránh các sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu hồ sơ pháp lý hoặc nằm ở những khu vực chưa hoàn thiện hạ tầng, để tập trung chảy vào những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và có khả năng tạo dòng tiền cho thuê bền vững.

Nguồn cung dồi dào với 3 kịch bản diễn biến thị trường

Xét về quy mô hàng tồn kho và sản phẩm mới, DXS - FERI dự báo nguồn cung mở bán mới trong 6 tháng cuối năm 2026 sẽ bổ sung khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường vượt mốc 100.000 sản phẩm. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, tập trung tại các đô thị lớn và địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Cần Thơ.

Đáng chú ý, tại thị trường Hà Nội, đơn vị tư vấn bất động sản CBRE dự báo tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới cả năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt qua đỉnh lịch sử 37.000 căn của năm 2019. Nguồn cung tăng mạnh tạo ra áp lực cạnh tranh gay gắt, buộc các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải linh hoạt điều chỉnh chiến lược bán hàng, tung ra các gói hỗ trợ tài chính và đưa ra mức giá hấp dẫn hơn. Dù nguồn cung dồi dào, tỷ lệ hấp thụ sơ cấp toàn thị trường dự báo chỉ đạt khoảng 20 - 30%, trong khi giá bán thứ cấp có thể điều chỉnh nhẹ ở các dự án chịu áp lực lãi vay lớn.

Trên cơ sở tích hợp các chỉ số kinh tế vĩ mô và diễn biến dòng tiền, DXS - FERI đã xây dựng ba kịch bản vận động cho thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026. Cụ thể, kịch bản thách thức xảy ra khi các yếu tố vĩ mô cải thiện chậm, áp lực lạm phát tăng cao và lãi suất thả nổi duy trì ở mức 13 - 15%. Khi đó, nguồn cung mới chỉ tăng khoảng 15 - 20%, giá bán chịu áp lực giảm nhẹ, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường xuống dưới mức 20% và thanh khoản rơi vào trạng thái trầm lắng.

Kịch bản kỳ vọng là kịch bản được các chuyên gia đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất. Trong kịch bản này, nền kinh tế giữ vững đà tăng trưởng ổn định, khung pháp lý mới được hoàn thiện và chính sách tiền tệ điều hành linh hoạt giúp lãi suất thả nổi duy trì ở mức 11 - 13%. Nguồn cung mới sẽ tăng khoảng 20 - 30%, giá bán sơ cấp giữ nhịp đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt mức 25 - 40%. Thị trường sẽ từng bước phục hồi theo hướng chọn lọc và bền vững.

Kịch bản lý tưởng được xây dựng trên giả định kinh tế thế giới và trong nước phục hồi vượt dự báo, niềm tin của người tiêu dùng quay trở lại mạnh mẽ và lãi suất thả nổi hạ nhiệt xuống mức 9 - 11%. Khi đó, nguồn cung mới có thể tăng 30 - 40%, giá bán tăng từ 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ đạt từ 40 - 50%. Tuy nhiên, các chuyên gia nghiên cứu nhận định kịch bản này rất khó xuất hiện trong điều kiện thực tế hiện nay.

Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 chưa thể đón nhận sự bùng nổ đồng loạt, nhưng đây là giai đoạn quan trọng để tái lập trật tự phát triển. Quá trình thanh lọc tự nhiên sẽ khẳng định tầm nhìn, năng lực của những chủ đầu tư uy tín, dự án đầy đủ pháp lý và các sản phẩm hướng tới giá trị sử dụng thực cho cộng đồng.