Ngân hàng nắn dòng vốn về khu vực sản xuất

Kiểm soát nhịp tăng và bài toán lệch pha dòng vốn

Nhìn lại năm 2025, bức tranh tín dụng bất động sản đã bộc lộ những dấu hiệu tăng trưởng nóng đáng báo động. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, dư nợ lĩnh vực này tăng khoảng 22%, nhưng nếu tính cả các khoản vay tiêu dùng có mục đích liên quan đến nhà đất, con số thực tế có thể chạm ngưỡng 30%. Đây là mức tăng trưởng tiệm cận giới hạn rủi ro, buộc cơ quan điều hành phải đưa ra những định hướng mới nhằm bảo vệ sự an toàn của hệ thống tài chính quốc gia.

Bước sang năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đã xác lập mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, chuyển trọng tâm từ quy mô sang chất lượng. Một rào chắn kỹ thuật quan trọng đã được thiết lập dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được phép tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Việc khống chế dư nợ 3 tháng đầu năm không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm được xem là bước đi chiến lược nhằm ngăn chặn tình trạng dòng vốn chảy lệch pha ngay từ những ngày đầu năm.

Trên thực tế, các ngân hàng thương mại đã bắt đầu sử dụng công cụ lãi suất để điều tiết dòng tiền. Khảo sát cuối tháng 1/2026 cho thấy mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã có sự điều chỉnh tăng đáng kể.

Vietcombank và BIDV đều áp dụng mức lãi suất từ 9,6% đến 13,9% tùy thời hạn cố định. Việc tăng chi phí vay vốn đối với các phân khúc đầu cơ tài sản không chỉ là giải pháp phòng ngừa bong bóng mà còn là cách để các ngân hàng dành dư địa ưu tiên cho nhu cầu ở thực của người dân và các dự án nhà ở xã hội.

Tái cấu trúc danh mục và mục tiêu tăng trưởng bền vững

Sự chuyển dịch này không chỉ đến từ áp lực điều hành mà còn nằm trong chiến lược tự thân của các tổ chức tín dụng. Nhiều ngân hàng lớn đã chủ động cắt giảm tỷ trọng bất động sản để đa dạng hóa danh mục rủi ro.

Điển hình như Techcombank đã giảm tỷ trọng tài sản liên quan đến nhà đất trong quý IV/2025 và đặt mục tiêu đưa con số này về mức 20–25% vào năm 2030. Tương tự, VPBank cũng ghi nhận mức giảm tỷ trọng tín dụng bất động sản từ 40,5% xuống còn 35,8%, cho thấy sự thận trọng trước những biến động của thị trường tài sản.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, việc tín dụng cho chủ đầu tư tăng nhanh trong khi cho vay mua nhà tăng chậm phản ánh giá nhà đang neo quá cao, khiến người dân thực sự có nhu cầu khó tiếp cận. Sự mất cân đối này đòi hỏi phải có sự can thiệp mạnh mẽ để dòng vốn tìm đến những lĩnh vực có hệ số lan tỏa cao như công nghiệp chế biến, chế tạo, xuất khẩu và kinh tế xanh. Đây mới chính là động lực bền vững giúp nền kinh tế phát triển ổn định trong dài hạn.

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà khẳng định, định hướng xuyên suốt vẫn là kiểm soát lạm phát và giữ vững ổn định vĩ mô. Việc nắn dòng vốn không có nghĩa là đóng cửa với bất động sản mà là đưa thị trường về trạng thái cân bằng. Các chuyên gia từ Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam cũng đồng tình rằng đây là những điều chỉnh kỹ thuật cần thiết để thanh lọc thị trường, loại bỏ các hành vi đầu cơ trục lợi.

Về lâu dài, nền kinh tế cần giảm bớt sự phụ thuộc quá lớn vào vốn ngân hàng khi kênh này hiện đang gánh vác tới 50% tổng nguồn vốn. Việc phát triển đồng bộ thị trường trái phiếu, cổ phiếu và các quỹ đầu tư sẽ giúp cấu trúc tài chính trở nên lành mạnh hơn.

Khi áp lực được chia sẻ, tín dụng ngân hàng sẽ thực sự trở thành bệ phóng cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, các dự án chuyển đổi số và xanh hóa sản xuất, đưa Việt Nam tiến sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu một cách vững chãi.