Lãi suất cho vay bất động sản tăng cao, chu kỳ tiền rẻ đã kết thúc

Big4 ngân hàng đồng loạt nâng lãi suất cho vay bất động sản

Vừa qua, nhóm ngân hàng quốc doanh lớn như VietinBank, Vietcombank, BIDV… đã điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao, có nơi tiệm cận 14%/năm.

Cụ thể, Vietcombank công bố chương trình cho vay ưu đãi vẫn với thời gian tối đa là 35 năm nhưng lãi suất vay ưu đãi nhất đã được nâng lên mức 9,6%/năm áp dụng cho lựa chọn cố định trong 6 tháng; 9,9% áp dụng khi cố định 12 tháng đầu.

Đáng chú ý, với các lựa chọn cố định 18 tháng và 24 tháng mức lãi suất được áp dụng tương ứng đã lên tới 13,6% và 13,9%/năm.

BIDV cũng vừa công bố biểu lãi suất mới cho vay bất động sản với mức 6 tháng đầu tối thiểu 9,7%/năm, cao hơn đáng kể so với mức khoảng 8,2%/năm cho các khoản vay thông thường. Lãi suất kỳ 12 tháng được nâng lên 10,1%/năm, còn 18 tháng có thể lên tới 13,5%/năm.

Tại Vietinbank, lãi suất cho vay 10%/năm trong 36 tháng đầu tiên. Lãi suất thả nổi cộng thêm 3,5%/năm.

Hiện lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng quốc doanh đợt này còn cao hơn các ngân hàng tư nhân.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại cổ phần tăng từ 1 - 2%/năm so với trước. Tại ACB, vay mua nhà năm đầu tiên lãi suất là 8,3%/năm; 24 tháng là 8,8%/năm.… Có thể thấy, mức cho vay ưu đãi 5 - 6%/năm với căn hộ đã chính thức biến mất, mức ưu đãi phổ biến hiện đã lên 8%/năm.

Động thái của các ngân hàng này diễn ra ngay sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung của chính tổ chức đó (ngày 31/12/2025).

Thời kỳ tiền rẻ đã hết

Ở một diễn biến có liên quan, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh khiến hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện với tần suất nhiều hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).

VARS cho rằng đây không phải xu hướng phổ biến trên toàn thị trường. Hiện tượng cắt lỗ chủ yếu đến từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường giai đoạn trước, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhất là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng cao, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải bán ra để cơ cấu lại dòng tiền.

Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư mua bất động sản theo tâm lý sợ bỏ lỡ (FOMO), chấp nhận mua chênh giá với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Khi thị trường chững lại, thanh khoản suy giảm, nhóm này buộc phải “cắt lỗ” phần chênh để giảm thiểu rủi ro.

Theo VARS, việc tăng lãi suất có tác dụng nhất định trong việc hạn chế đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài, người dân sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, trong khi doanh nghiệp bất động sản khó triển khai dự án mới. Nguồn cung vì thế bị co hẹp, làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung – cầu.

Việc các ngân hàng đồng loạt nâng lãi suất cho vay bất động sản là tín hiệu cho thấy thời kỳ tiền rẻ kéo dài trong vài năm qua đã kết thúc. Lãi suất huy động  tăng trở lại tại nhiều ngân hàng vào cuối 2025 đã kéo theo sự dịch chuyển của lãi suất cho vay.

Từ đó, ảnh hưởng gián tiếp tới thị trường bất động sản khi áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, tham gia thị trường trong những đợt tăng nóng.