Luật Đất đai (sửa đổi) góp phần phục hồi thị trường bất động sản

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua tại phiên bế mạc kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV được đánh giá sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý, rút ngắn đà phục hồi thị trường bất động sản (BĐS).

Hiện nay, đô thị hóa đang ngày một phát triển, nhu cầu ở thực ngày càng tăng cao, chiếm tới 80% trong khi nhu cầu đầu tư dài hạn chỉ chiếm 15% và đầu cơ là 5%. Do đó, việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi sớm sẽ tạo điều kiện cho phát triển, mở ra giai đoạn phát triển mới của thị trường BĐS.

Một điểm đáng chú ý là Luật Đất đai sửa đổi lần này bổ sung quy định về xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp sẽ được miễn, giảm tiền thuê đất (ghi nhận tại điểm b, khoản 1, Điều 158). Quy định này là sự bổ sung hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà lưu trú, nhà ở xã hội đảm bảo chỗ ở cho người lao động, đáp ứng về nhu cầu ở thực của người dân ngày một tăng cao.

Theo các chuyên gia, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có những tác động tích cực đến thị trường BĐS Việt Nam. Theo đó, sẽ góp phần làm giá đất tăng một cách bền vững, bởi việc này sẽ thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Cụ thể, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Điều này đảm bảo quyền lợi đền bù cho các đối tượng có đất nằm trong diện thu hồi; có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp, góp phần tích tụ đất đai cho sản xuất; quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất…

Tất cả những quy định trên sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại..., từ đó, gia tăng giá BĐS nói chung. Bên cạnh đó, nguồn cung BĐS cũng sẽ được cải thiện. Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Vì thế, cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.

Nếu như trước đây, việc tiếp cận đất đai chưa được quy định rõ ràng, thì hiện nay đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai (sửa đổi), bao gồm: xác định loại đất nào được sử dụng cho thương mại; loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất. Khi các chủ đầu tư dự án BĐS có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung sản phẩm ra thị trường BĐS sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.

Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của họ, bao gồm: việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số. Đồng thời, Luật Đất đai (sửa đổi) còn quy định quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp - ví dụ nhận chuyển nhượng dự án BĐS, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp...

Tuy vậy, các chuyên gia cũng lưu ý, doanh nghiệp BĐS không nên quá kỳ vọng khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực sẽ giúp thị trường BĐS phục hồi nhanh chóng vì sẽ có độ trễ khoảng 8-12 tháng để Luật này được thẩm thấu và thực thi. Đó cũng là lý do Quốc hội thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường BĐS cùng thảo luận, lĩnh hội và chuẩn bị phương án thích nghi, áp dụng.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Phát triển Dự án DKRA Group cho rằng, giá đất bám sát thị trường thì chắc chắn các chi phí làm dự án cũng tăng, nhưng hành lang pháp lý khơi thông lại giúp doanh nghiệp giảm được khoản tài chính phát sinh do tiến độ dự án kéo dài và cả những chi phí không tên khác. "70% khó khăn của các doanh nghiệp BĐS là do vướng pháp lý, trong đó có nhiều vướng mắc về định giá đất, khung giá đất đền bù...; thông thường, phát triển một dự án, từ lúc bắt đầu làm pháp lý đến khi đủ điều kiện bán hàng, sẽ mất khoảng 1-3 năm" - ông Thắng nói.

Song, trên thực tế, nhiều dự án BĐS phải kéo dài hơn dự kiến 5–7 năm mới xong pháp lý, nếu "vướng" có khi kéo dài không thời hạn. Chi phí phát sinh vượt dự toán ban đầu, chủ đầu tư sẽ tính hết vào giá thành bán ra. Đây là nguyên nhân gây ách tắc nguồn cung, hao hụt dòng tiền, đẩy giá nhà tăng cao bao năm qua. Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khơi thông những rào cản pháp lý vốn được xem là gây ra những chi phí phát sinh không đáng có cho doanh nghiệp.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, các Luật (sửa đổi) mới được thông qua như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đến tháng 01/2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài. Mà pháp lý lại là vấn đề có tác động lớn nhất tới việc phát triển các dự án BĐS, trong đó bao gồm chính sách về tín dụng, lãi suất vay ngân hàng, trái phiếu... Do đó, VARS kiến nghị Chính phủ sớm ban hành các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi), để đảm bảo Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực đồng thời với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)" - ông Đính cho hay.

Nhiều chuyên gia BĐS cũng dự báo, trong ngắn hạn, bảng giá đất mới ít nhiều sẽ có một số tác động đến doanh nghiệp BĐS. Nhưng trong dài hạn, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực sẽ giải quyết được những vướng mắc chồng chéo, chưa thống nhất, từng gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS; chủ đầu tư làm thật cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn; chi phí để phát triển dự án cũng có cơ hội được giảm xuống nhờ quy trình hoàn hiện pháp lý rút ngắn; giá bán sản phẩm cũng sẽ được điều chỉnh về mức hợp lý.