Năm 2024 được dự báo đặt nền móng cho chu kỳ mới của bất động sản

Năm 2023, mặc dù, vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra, cả vĩ mô và vi mô, trước mắt và trung hạn trong chính sách và thực tiễn điều hành, kinh doanh. 

Cụ thể, trong những tháng đầu năm 2023 thị trường bất động sản đình đốn do nguồn cung hết sức hạn chế ở hầu hết các loại hình bất động sản. Số lượng các dự án mở bán rất ít, trong đó, số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trong 6 tháng đầu năm chỉ có 30 dự án với hơn 4.500 căn hộ, chỉ bằng khoảng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022. Lượng bất động sản giao dịch cũng chỉ đạt khoảng 36-41% so với cuối năm 2022 ở tùy từng phân khúc, kéo theo đó là lượng sản xuất và tiêu thụ ở hầu hết các mặt hàng vật liệu xây dựng chủ yếu đều có mức tăng trưởng âm, có nhiều tháng âm lên đến hai con số.

Theo Bộ Xây dựng, trong 10 tháng năm 2023, lượng giao dịch BĐS giảm đến 50% so với cùng kỳ năm 2022. Đến cuối tháng 9/2023, hàng tồn kho bất động sản rất lớn, có tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng tăng 5% so với cùng kỳ. 

Tuy nhiên, với sự chỉ đạo sát sao của Chính phủ và những nỗ lực của các Bộ, ngành Trung ương và địa phương, tình hình kinh tế - xã hội cả nước và ngành Xây dựng đã có sự chuyển biến tích cực trong những tháng cuối năm. Minh chứng và căn cứ cho dự báo lạc quan này là kết quả ghi nhận các giao dịch trên thị trường đang có đà tăng liên tục về quy mô theo thời gian, đạt tổng 2.700 giao dịch trong quý I/2023, 3.700 trong quý II/2023 và 6.000 giao dịch trong quý III/2023. Theo Hiệp hội Bất động sản, thị trường bất động sản quý I/2023 tăng trưởng âm 16,2%; 2 quý đầu năm 2023 vẫn tăng trưởng âm 11,58%, nhưng đã giảm 4,62% so với quý I/2023. Đến cuối quý III/2023 tuy vẫn còn tăng trưởng âm 8,71%, nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm và sau 9 tháng.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), nguồn cung bất động sản nhà ở được cải thiện dần và rõ nét từ cuối quý III/2023, đạt khoảng 28.000 sản phẩm trong quý III và trên 30.000 sản phẩm trong quý IV/2023.

Đánh giá về những khó khăn của thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, một trong những vướng mắc nhất của thị trường bất động sản hiện nay là tính pháp lý của các dự án, chiếm khoảng 70-80% khó khăn. Nếu như yếu tố chính sách, thủ tục được giải quyết thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ nhanh chóng kết thúc được các dự án, đưa sản phẩm ra thị trường bán, thu tiền về và sẽ giải tỏa được tất cả các nghĩa vụ nợ với ngân hàng, rồi nợ trái phiếu doanh nghiệp.

TS. Nguyễn Minh Phong cũng dự báo, năm 2024 thị trường vẫn còn đối diện với một trong những thách thức nổi bật là doanh nghiệp khát vốn, song mức tăng trưởng tín dụng ngân hàng còn thấp, điều kiện tiếp cận tín dụng còn khó khăn, hồ sơ , thủ tục cho vay vẫn còn phức tạp, còn hiện tượng tiêu cực; lãi suất mặc dù đã giảm, song vẫn còn cao so với khả năng chi trả của doanh nghiệp và đặc biệt cao so với lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng; Ngoài ra, nợ xấu có xu hướng gia tăng và tiềm ẩn rủi ro an toàn hệ thống. Tuy nhiên, thị trường sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào lẫn đầu ra…

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, TS.Nguyễn Minh Phong cho biết, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát các điều kiện tín dụng, linh hoạt hơn, sát tình hình hơn nữa, nhất là về tài sản thế chấp, thủ tục cho vay…; quyết liệt hơn các biện pháp để tiếp tục giảm mặt bằng lãi suất cho vay, đẩy mạnh triển khai hiệu quả các gói tín dụng ưu đãi phù hợp với đặc thù của từng tổ chức tín dụng; xử lý nghiêm ngân hàng đưa thêm các điều kiện, yêu cầu không đúng quy định, gây khó khăn cho việc tiếp cận vốn tín dụng của DN; sớm hoàn thiện, trình cơ chế thử nghiệm (sandbox) cho các hoạt động mới như fintech, cho vay trực tuyến… để tạo điều kiện huy động và cho vay tiện lợi hơn

Thời gian tới, để bảo đảm an toàn, tạo sự đồng bộ, thống nhất, toàn diện về mặt thể chế thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường, cần tiếp tục các chính sách tài khóa liên quan đến vốn, thuế, lệ phí, đầu tư công để hỗ trợ chính sách tiền tệ; sự chung tay của tất cả các bên, nhất là cơ quan quản lý, tổ chức phát hành và đơn vị trung gian và trái chủ; tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính, thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch nhanh chóng cho các nhà đầu tư sau khi họ đã thực hiện phát hành xong.

Ngoài ra, Nhà nước nên có cơ chế, chính sách điều tiết phù hợp thông qua việc giao đất, cho thuê đất với ưu đãi và giảm lãi suất cho vay xuống còn 6% cho nhà đầu tư và khoảng 4,8% cho khách hàng đẻ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ... Việc phân quyền cho UBND cấp tỉnh ban hành cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội theo thẩm quyền, phù hợp với thực tế địa phương là là cơ hội và cũng là vấn đề khó đối với địa phương cần làm rõ hơn về mặt pháp lý đẻ sớm đi vào thực tiễn...

Bên cạnh đó, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng phải cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm; tiếp tục cải thiện chất lượng dự án và củng cố niềm tin nhà đầu tư, đẩy mạnh huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán - TS. Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh.