Hoàn thiện khung pháp lý khơi thông nguồn lực bất động sản

Khơi thông điểm nghẽn thế chấp và chuyển nhượng dự án

Thực tiễn vận hành của thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy nhiều quy định hiện hành đang có độ trễ nhất định so với tốc độ phát triển và nhu cầu thực tế của doanh nghiệp.

Một trong những vấn đề gây đau đầu nhất cho các chủ đầu tư tại TP.HCM và nhiều địa phương chính là cơ chế giải chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Hiện nay, nhiều dự án đang rơi vào tình trạng chậm tiến độ bán hàng hoặc không thể huy động vốn do vướng quy định về thế chấp.

Để giải quyết bài toán này, kiến nghị cho phép nhà ở chưa giải chấp vẫn được bán hoặc cho thuê mua khi có sự đồng ý bằng văn bản của các bên liên quan là một bước đi mang tính đột phá.

Cơ chế này không chỉ đảm bảo tính đồng bộ với Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015 mà còn phản ánh đúng bản chất tài chính của dự án. Thực tế, chủ đầu tư thường dùng chính dự án để vay vốn xây dựng và chỉ có thể giải chấp khi có nguồn thu từ người mua.

Việc siết chặt điều kiện giải chấp trước khi bán vô hình trung tạo ra một vòng lặp tắc nghẽn dòng tiền. Nếu được bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền và công khai thông tin đầy đủ, thị trường sẽ vừa đảm bảo được tính an toàn, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tái đầu tư, hoàn thiện công trình đúng cam kết.

Không dừng lại ở nhà ở, khoảng trống pháp lý đối với các công trình xây dựng hình thành trong tương lai như văn phòng, căn hộ du lịch (condotel) hay officetel cũng cần được lấp đầy. Việc bổ sung điều khoản riêng điều chỉnh thế chấp cho nhóm sản phẩm này là cực kỳ cấp thiết.

Khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã mở đường cho loại hình này đi vào kinh doanh, thì một hành lang pháp lý bảo vệ người mua trước các rủi ro thế chấp dự án sẽ là nền tảng để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư vào các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và dịch vụ.

Số hóa giao dịch và chuẩn hóa thị trường cho thuê

Song hành với việc gỡ khó về vốn, việc hiện đại hóa quy trình giao dịch thông qua hợp đồng điện tử và chữ ký số là xu hướng không thể đảo ngược. Trong bối cảnh Luật Giao dịch điện tử 2023 đã có hiệu lực, việc khuyến khích số hóa các hợp đồng kinh doanh bất động sản sẽ giúp tiết kiệm đáng kể chi phí và thời gian cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.

Thay vì phải duy trì những quy định cứng nhắc về số lượng hợp đồng giấy, việc công nhận giá trị pháp lý của giao dịch điện tử sẽ tạo ra sự đột phá trong cải cách thủ tục hành chính, đồng thời hỗ trợ cơ quan quản lý dễ dàng theo dõi nghĩa vụ thuế và đăng ký biến động đất đai.

Một vấn đề sát sườn khác là quản lý hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn. Đây là loại hình phát triển mạnh theo nhu cầu du lịch và lưu trú nhưng lại đang gây ra không ít xung đột tại các khu dân cư.

Việc bổ sung các điều khoản cụ thể về quyền và nghĩa vụ trong mẫu hợp đồng thuê nhà ở không chỉ là thủ tục hành chính, mà là công cụ để quản lý an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và đăng ký lưu trú.

Khi các quy tắc được minh định, xung đột giữa chủ sở hữu, người thuê và cộng đồng cư dân sẽ giảm bớt, giúp hoạt động này phát triển bền vững mà không làm ảnh hưởng đến mục đích để ở của nhà chung cư.

Việc Bộ Xây dựng chủ động xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung các quy định về nhà ở và kinh doanh bất động sản tại thời điểm đầu năm 2026 là tín hiệu rất tích cực. Những kiến nghị điều chỉnh từ thực tế của HoREA không chỉ nhằm gỡ khó cho doanh nghiệp trong ngắn hạn mà còn hướng tới xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp.

Khi các điểm nghẽn về pháp lý được khơi thông, dòng vốn sẽ được luân chuyển nhịp nhàng, tạo động lực mạnh mẽ để thị trường bất động sản đóng góp xứng tầm vào sự phát triển chung của nền kinh tế.