Giải bài toán nguồn cung để khơi thông dòng vốn nhà ở xã hội

Điểm nghẽn chuyển dịch sang khả năng hấp thụ vốn của thị trường

Sau 3 năm triển khai chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 33/NQ-CP, dòng vốn ưu đãi dành cho nhà ở xã hội đang cho thấy một thực tế đáng chú ý. Điểm nghẽn lớn nhất của chương trình không còn nằm ở chính sách tín dụng hay khả năng cung ứng vốn của hệ thống ngân hàng mà đã chính thức chuyển sang khả năng hấp thụ vốn của thị trường.

Theo số liệu công bố từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 5/2026, chương trình đã giải ngân được khoảng 12.440 tỷ đồng, tương đương khoảng 8,5% tổng quy mô gói tín dụng. Đáng chú ý, phần lớn nguồn vốn được giải ngân cho các chủ đầu tư để triển khai xây dựng, trong khi dư nợ dành cho người mua nhà vẫn còn khá khiêm tốn. Thực tế này phản ánh một điều rõ ràng nguồn vốn ưu đãi đã được hệ thống ngân hàng chuẩn bị sẵn sàng nhưng chưa thể đi vào nền kinh tế với tốc độ nhanh chóng như kỳ vọng ban đầu.

Giải trình kỹ hơn về thực trạng này tại họp báo công bố kết quả điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm 2026, ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước, cho biết nguồn cung nhà ở xã hội hiện vẫn là nút thắt lớn nhất của chương trình tín dụng. Số lượng dự án đủ điều kiện triển khai trên thực tế còn rất hạn chế khiến các ngân hàng dù có nguồn vốn dồi dào cũng chưa thể mở rộng giải ngân.

Nhận định từ phía Ngân hàng Nhà nước cho thấy điểm nghẽn của chương trình đã có sự dịch chuyển mang tính bản chất. Nếu như trước đây các doanh nghiệp chủ yếu gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng thì hiện nay khả năng hấp thụ vốn của thị trường mới là yếu tố quyết định hiệu quả giải ngân.

Điều đó cũng lý giải vì sao phần lớn dòng vốn hiện tập trung vào khu vực chủ đầu tư, trong khi tỷ trọng giải ngân cho người mua nhà vẫn còn rất hạn chế. Các dự án vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng hạ tầng, chưa thể tạo được nguồn cung hoàn thiện đủ lớn để mở rộng tín dụng trực tiếp tới người dân có nhu cầu thực về nhà ở.

Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 866 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, đang triển khai hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng quy mô đạt khoảng 757.338 căn hộ. Dù quy mô nguồn cung đang từng bước được mở rộng qua các năm, nhiều dự án vẫn trong quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng hoặc lựa chọn chủ đầu tư. Điều này khiến số dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp cận nguồn vốn ưu đãi vẫn còn hạn chế, ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ giải ngân chung của toàn bộ chương trình.

Đồng bộ chính sách thể chế, điều hành tín dụng linh hoạt

Ngân hàng Nhà nước đang tiếp tục mở rộng các cơ chế hỗ trợ nhằm khuyến khích các tổ chức tín dụng đẩy mạnh cho vay đối với phân khúc nhà ở xã hội. Hiện nay, mức lãi suất ưu đãi áp dụng đối với chương trình là 7%/năm đối với các chủ đầu tư và 6,5%/năm đối với người mua nhà.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định một cơ chế rất linh hoạt khi không tính phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026. Quy định này giúp tạo thêm dư địa đáng kể để các tổ chức tín dụng chủ động mở rộng cho vay đối với các lĩnh vực được ưu tiên.

Đồng thời, cơ quan quản lý tiếp tục áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn đối với các khoản vay nhà ở xã hội và đang nghiên cứu cơ chế tái cấp vốn nhằm tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho các ngân hàng thương mại triển khai chương trình phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Đây được kỳ vọng sẽ góp phần giải hiệu quả bài toán nguồn vốn đối với phân khúc có thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Phân tích sâu hơn về định hướng này, ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước, nhấn mạnh việc ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp và sắp tới là nhà ở xã hội cho thuê xuất phát từ vai trò chiến lược của các lĩnh vực này trong việc tạo động lực tăng trưởng, đồng thời, tác động tích cực đến cả tổng cung và tổng cầu của toàn bộ nền kinh tế. Điều này cho thấy tư duy điều hành tín dụng đang chuyển hướng rõ nét từ kiểm soát rủi ro đơn thuần sang ưu tiên dòng vốn cho những lĩnh vực vừa bảo đảm an sinh xã hội, vừa tạo động lực lan tỏa cho tăng trưởng kinh tế.

Dưới góc độ phân tích thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định tiến độ giải ngân hiện nay phản ánh khả năng hấp thụ vốn của thị trường còn hạn chế hơn là sự thiếu hụt nguồn vốn từ ngân hàng. Nếu các vướng mắc về quy hoạch, giao đất, xác định giá đất, lựa chọn chủ đầu tư và thủ tục đầu tư chưa được tháo gỡ một cách đồng bộ thì việc tiếp tục mở rộng tín dụng cũng khó có thể chuyển hóa thành nguồn cung thực tế trên thị trường.

Như vậy, chính sách tín dụng chỉ có thể phát huy tối đa hiệu quả khi được triển khai đồng bộ với các chính sách về đất đai, quy hoạch và đầu tư. Việc đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, hoàn thiện quỹ đất sạch và rút ngắn tối đa các thủ tục hành chính sẽ giúp gia tăng nhanh chóng số lượng dự án đủ điều kiện tiếp cận vốn, qua đó nâng cao năng lực hấp thụ của thị trường.

Sau 3 năm triển khai, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng đang bước sang giai đoạn mới, nơi hiệu quả không còn được đo đếm thuần túy bằng quy mô vốn cam kết trên giấy tờ mà bằng khả năng đưa dòng vốn đến đúng dự án, đúng đối tượng và đúng thời điểm. Khi các chính sách về tín dụng, đất đai và quy hoạch được kết nối đồng bộ, chương trình sẽ trở thành động lực quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.