Đô thị TOD tái cấu trúc không gian sống bền vững

Giá trị cộng hưởng bất động sản

Với dự báo quy mô dân số chạm mốc 16,25 triệu người vào năm 2030, việc tổ chức không gian sống quanh các trục giao thông huyết mạch không chỉ là giải pháp giảm tải áp lực hạ tầng mà còn là công cụ tái cấu trúc đô thị mạnh mẽ.

Thực tế, từ các cường quốc như Mỹ, Nhật Bản hay Pháp đã chứng minh rằng khi hệ thống giao thông công cộng được đầu tư đồng bộ, giá trị bất động sản tại các khu vực lân cận nhà ga luôn có sự bứt phá vượt trội, tạo ra nguồn lực tài chính dồi dào để tái đầu tư cho chính hạ tầng xã hội.

Các số liệu quốc tế cung cấp cái nhìn khách quan về tiềm năng kinh tế của mô hình này. Tại Singapore, giá căn hộ trong bán kính 400 m quanh các nhà ga tuyến Circle Line thường cao hơn 15% so với mặt bằng chung sau khi vận hành.

Tại Kuala Lumpur, con số này lên tới 30% đối với các căn hộ cách nhà ga trong phạm vi 800 m. Thậm chí tại Bangkok, giá bất động sản gần các tuyến metro cũng ghi nhận mức tăng từ 7% đến 21% tùy thuộc vào khoảng cách tiếp cận.

Bà Phạm Thị Kim Thanh, Quản lý Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, nhận định rằng các dự án hạ tầng lớn không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn mở ra dư địa phát triển mới, đặc biệt là tại các khu vực ngoại vi, giúp giãn dân hiệu quả khỏi lõi đô thị nén.

Sự tương hỗ giữa hạ tầng giao thông và bất động sản tạo nên một vòng lặp giá trị: giao thông thuận tiện thu hút cư dân, cư dân tăng cao thúc đẩy dịch vụ thương mại, và giá trị đất tăng thêm sẽ cung cấp ngân sách cho Nhà nước thông qua các cơ chế khai thác quỹ đất.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, đây vẫn là một bài toán mới mẻ đòi hỏi sự chuẩn xác trong tính toán và tầm nhìn dài hạn để tránh tình trạng phát triển tự phát, thiếu tính kết nối giữa các phương tiện vận tải khối lượng lớn với nhu cầu cư trú thực tế của người dân.

Hoàn thiện hành lang pháp lý

Dù tiềm năng là rất lớn, nhưng để hiện thực hóa đô thị TOD tại Việt Nam, các chuyên gia cho rằng rào cản lớn nhất hiện nay nằm ở khung pháp lý và cơ chế tài chính đất đai. PGS.TS Nguyễn Vũ Phương từ Học viện Chiến lược, bồi dưỡng cán bộ xây dựng nhấn mạnh tầm quan trọng của cơ chế Land Value Capture, tức là việc chia sẻ phần giá trị đất tăng thêm nhờ sự đầu tư hạ tầng của Nhà nước.

Nếu không có một công cụ định giá đất minh bạch và cơ chế phân bổ lợi ích rõ ràng giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, quá trình triển khai rất dễ dẫn đến tình trạng đầu cơ trục lợi hoặc sai lệch giá trị thị trường, gây thất thoát nguồn lực quốc gia.

Bên cạnh đó, thói quen sử dụng phương tiện cá nhân vẫn là một thách thức không nhỏ. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam, cho rằng để TOD thực sự sống động, hạ tầng dành cho người đi bộ và xe đạp phải được ưu tiên hàng đầu để kết nối chặng cuối từ nhà ga đến nơi ở.

Cần phải công khai quy hoạch chi tiết và chuẩn bị nguồn vốn sạch cho công tác giải phóng mặt bằng trước khi kêu gọi đầu tư. Việc minh bạch thông tin sẽ giúp hạn chế tối đa các cơn sốt đất ảo vốn thường ăn theo các dự án hạ tầng lớn nhưng lại không đem lại giá trị sử dụng thực.

KTS Ngô Viết Nam Sơn đề xuất một cách tiếp cận mang tính đột phá: thay vì làm giao thông trước rồi mới gọi đầu tư bất động sản, cần triển khai theo hướng hợp tác đa ngành ngay từ khâu quy hoạch. Mô hình liên doanh công tư (PPP) trong phát triển TOD nên được hình thành, trong đó Nhà nước đóng vai trò kiến tạo pháp lý và giải phóng mặt bằng, còn khu vực tư nhân sẽ đảm nhận vai trò phát triển dự án và vận hành thương mại.

Sự phân định rõ ràng về trách nhiệm và lợi ích chính là chìa khóa để biến những bản quy hoạch trên giấy thành những khu đô thị hiện đại, xanh và bền vững. Chỉ khi có sự đồng bộ từ chính sách đến thực thi, mô hình TOD mới thực sự trở thành động lực đưa các đô thị lớn tại Việt Nam vươn tầm khu vực.