Cần thiết nới trần thu nhập mua nhà ở xã hội

Cởi trói điều kiện để mở rộng đối tượng thụ hưởng

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một nỗ lực cải cách mang tính bước ngoặt từ Bộ Xây dựng thông qua dự thảo sửa đổi Nghị định 100 về phát triển nhà ở xã hội. Điểm cốt lõi của đề xuất này là việc nâng trần thu nhập thực nhận hàng tháng để xác định đối tượng được phép mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Theo đó, mức trần đối với cá nhân độc thân được kiến nghị tăng lên 25 triệu đồng, đối với người độc thân nuôi con nhỏ là 35 triệu đồng và hộ gia đình kết hôn là 50 triệu đồng. Sự điều chỉnh này không chỉ đơn thuần là thay đổi về con số, mà là sự thừa nhận thực tế rằng mặt bằng thu nhập và giá cả sinh hoạt tại các đô thị lớn đã thay đổi sâu sắc, khiến quy định cũ trở nên lạc hậu và tạo ra một nhóm lao động lửng lơ: không đủ nghèo để mua nhà ở xã hội nhưng không đủ giàu để chạm tay vào nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định rằng mức thu nhập phổ biến của lao động đô thị hiện nay dao động từ 21 đến 35 triệu đồng với cá nhân và trên 40 triệu đồng với hộ gia đình. Trong khi đó, giá nhà thương mại tại Hà Nội và TP.HCM đã neo ở mức 50 đến 60 triệu đồng mỗi mét vuông, biến ước mơ sở hữu nhà trở thành điều không tưởng đối với đại đa số công chức và người làm công ăn lương.

Việc nới trần thu nhập là một bước đi sòng phẳng và nhân văn, giúp chính sách nhà ở tiếp cận đúng nhóm có nhu cầu ở thực nhưng đang bị bỏ sót. Nếu không thay đổi kịp thời, khi lương tối thiểu vùng dự kiến tăng 7,2% và lương cơ sở tăng 8% vào cuối năm 2026, hàng triệu lao động sẽ vô tình bị đẩy ra khỏi diện thụ hưởng chỉ vì thu nhập tăng cơ học trên giấy tờ.

Bên cạnh đó, dự thảo mới còn thể hiện sự tinh tế khi phân loại đối tượng dựa trên thực trạng nhân khẩu học, đặc biệt là nhóm cha mẹ đơn thân đang nuôi con nhỏ. Việc xác định thu nhập dựa trên số tiền thực nhận trong 12 tháng liền kề cũng giúp quy trình xét duyệt trở nên minh bạch và công bằng hơn.

Bộ Xây dựng thừa nhận rằng dù nguồn cung đã có những cải thiện nhất định, nhưng rào cản về điều kiện thu nhập vẫn là bức tường ngăn cách lớn nhất khiến các căn hộ xây xong vẫn khó tìm được chủ nhân phù hợp. Sự khơi thông về chính sách lúc này được kỳ vọng sẽ tạo ra một cú hích mới cho thanh khoản của phân khúc nhà ở xã hội, đồng thời giảm bớt áp lực xã hội về vấn đề an cư lạc nghiệp.

Áp lực tài chính và bài toán tín dụng dài hạn

Tuy nhiên, nới rộng điều kiện thu nhập mới chỉ là điều kiện cần; điều kiện đủ để người dân thực sự có nhà lại nằm ở khả năng chi trả thực tế và hỗ trợ tín dụng. Ngay cả với mức giá ưu đãi từ 15 đến 30 triệu đồng mỗi mét vuông, một căn hộ 70 m2 vẫn có tổng giá trị lên tới 1,8 tỷ đồng. Theo tính toán của các chuyên gia kinh tế, một hộ gia đình có thu nhập 40 triệu đồng mỗi tháng sẽ phải mất từ 10 đến 12 năm tích lũy kham khổ mới có đủ tiền mua nhà, chưa tính đến gánh nặng lãi vay.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, nếu không có các gói tín dụng ưu đãi với lãi suất ổn định và thời hạn vay dài trên 20 năm, việc nâng trần thu nhập cũng chỉ dừng lại ở việc cho phép người dân được đi đăng ký, còn việc xuống tiền mua nhà vẫn là một thử thách nghiệt ngã.

Lạm phát chi phí đẩy trong ngành xây dựng cùng với chi phí logistics tăng cao do biến động địa chính trị cũng đang gây áp lực lớn lên giá thành nhà ở xã hội. Để kéo giá nhà xuống mức phù hợp hơn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng cần phải có những giải pháp đồng bộ từ việc ưu đãi quỹ đất sạch cho doanh nghiệp đến việc rút ngắn thủ tục hành chính.

Chi phí đầu vào giảm chính là chìa khóa để giá bán nhà ở xã hội không bị cuốn theo đà tăng của nhà ở thương mại. Nếu chỉ nới lỏng điều kiện mua mà không kiểm soát được giá thành và hỗ trợ tài chính, chính sách sẽ dễ rơi vào tình trạng có tiếng mà không có miếng đối với người lao động.

Nhìn rộng hơn, phát triển nhà ở xã hội năm 2026 không thể chỉ dựa vào những điều chỉnh mang tính cục bộ. Nó đòi hỏi một hệ sinh thái chính sách bao gồm quỹ đất, vốn vay ưu đãi và cơ chế giám sát đúng đối tượng để tránh trục lợi. Khi thu nhập thực tế của người dân đang nhích dần lên, việc linh hoạt điều chỉnh các tiêu chí thụ hưởng là minh chứng cho một nền quản trị công năng động và sát sườn.

Sự thành công của chính sách nới trần thu nhập lần này sẽ là thước đo cho mức độ sẵn sàng của Chính phủ trong việc giải quyết bài toán an sinh xã hội, biến ngôi nhà từ một tài sản xa xỉ thành một quyền cơ bản mà mọi lao động nỗ lực đều có thể đạt được trong tầm tay.