Bất động sản Hà Nội phân hóa trước áp lực giá và nguồn cung

Nguồn cung dịch chuyển, các phân khúc duy trì sức cầu

Theo Savills Việt Nam, thị trường bán lẻ hiện đại Hà Nội có tổng nguồn cung khoảng 1,7 triệu m², công suất thuê đạt 89%. Hoạt động tái định vị tại các trung tâm thương mại góp phần duy trì hiệu suất, trong khi giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% so với cùng kỳ. Khu vực trung tâm hạn chế nguồn cung mới do quỹ đất khan hiếm, trong khi các khu vực ngoài lõi ngày càng được chú ý.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định xu hướng phát triển bán lẻ đang theo hướng đa cực. Theo ông, cùng với sự phát triển của các cực tăng trưởng và đô thị vệ tinh, các khu vực vùng ven sẽ ngày càng thu hút hoạt động bán lẻ khi hạ tầng và đô thị hoàn thiện. Trong xu hướng này, Khu đô thị Tây Hồ Tây (Starlake) được kỳ vọng trở thành một cực bán lẻ mới, với nguồn cung tương lai tập trung đáng kể trong giai đoạn 2027-2028.

Ở phân khúc văn phòng, tổng nguồn cung đạt 2,3 triệu m² từ 190 dự án. Công suất thuê đạt 86%, tăng 3 điểm phần trăm theo năm, trong khi giá thuê bình quân tăng 2%. Nhu cầu dịch chuyển văn phòng để nâng cấp chất lượng và tối ưu chi phí tiếp tục là động lực chính của thị trường. Đến năm 2028, nguồn cung tương lai dự kiến khoảng 495.000 m², chủ yếu là văn phòng hạng A tại phía Tây và nội thành.

Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, cho rằng xu hướng dịch chuyển văn phòng phản ánh nhu cầu nâng cấp không gian làm việc nhưng vẫn kiểm soát chi phí của doanh nghiệp. Theo ông, nhu cầu thuê chất lượng cao đang tập trung tại phía Tây và nội thành, đặc biệt ở các tòa nhà hạng A và B có vị trí tốt. Dòng vốn FDI ổn định cũng được xem là một yếu tố hỗ trợ nhu cầu này.

Thị trường khách sạn tiếp tục duy trì nền tảng tương đối tích cực. Hà Nội hiện có 65 khách sạn với 10.967 phòng, công suất phòng đạt 70%. Trong 6 tháng đầu năm, thành phố đón 18 triệu lượt khách, tăng 15,7% so với cùng kỳ. Từ nay đến cuối năm, thị trường dự kiến có thêm 6 dự án với khoảng 1.900 phòng, trong đó 5 dự án đạt tiêu chuẩn 5 sao.

Theo ông Matthew Powell, nguồn cung khách sạn chất lượng cao trong những năm tới sẽ tạo nền tảng cho Hà Nội phát triển du lịch MICE. Cùng với đó, định hướng mở rộng không gian du lịch ra ngoài khu vực nội đô lịch sử được kỳ vọng phân bổ lại dòng khách và hỗ trợ các dự án lưu trú tại khu vực ngoại ô.

Căn hộ dịch vụ có tổng nguồn cung hơn 6.500 căn từ 67 dự án, tỷ lệ lấp đầy vẫn trên 80% dù công suất thuê giảm nhẹ theo quý. Dòng vốn FDI đăng ký 3,2 tỷ USD trong nửa đầu năm được xem là một trong những yếu tố duy trì nguồn cầu từ nhóm chuyên gia nước ngoài. Từ năm 2026 trở đi, thị trường dự kiến có thêm hơn 2.000 căn từ 17 dự án, tập trung chủ yếu tại nội thành và phía Tây. Ông Matthew Powell cho rằng các đơn vị vận hành có thương hiệu sẽ có lợi thế trong xu hướng nguồn cung mới này.

Giá nhà tạo áp lực, nguồn cung vừa túi tiền thu hẹp

Trái với diễn biến tương đối ổn định ở các phân khúc thương mại, thị trường nhà ở đang chịu sức ép lớn từ giá bán. Giá sơ cấp căn hộ quý II tăng 16% theo quý và 27% theo năm. Đáng chú ý, không có nguồn cung mới nào có giá dưới 70 triệu đồng/m². Trong tổng nguồn cung mới 5.317 căn, sản phẩm chủ yếu thuộc hạng A, trong khi hạng B chiếm 52% tổng lượng giao dịch.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, nhận định khả năng chi trả tiếp tục là rào cản lớn nhất của thị trường căn hộ. Theo bà, người mua ngày càng nhạy cảm với giá trong khi nguồn cung bình dân tiếp tục thu hẹp. Nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 28% mỗi năm kể từ năm 2022 và dự kiến chỉ còn chiếm khoảng 15% nguồn cung tương lai.

Diễn biến này khiến hạng B trở thành lựa chọn thực tế hơn đối với một bộ phận người mua khi giá hạng A ở mức cao. Tuy nhiên, áp lực khả năng chi trả vẫn lớn khi thị trường không ghi nhận nguồn cung mới dưới 70 triệu đồng/m². Mặt bằng giá cao cùng áp lực chi phí tài chính khiến quyết định mua nhà trở nên thận trọng hơn.

Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, tổng nguồn cung tăng 5% theo năm, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu. Người mua có xu hướng chờ thêm thông tin về quy hoạch phân khu chi tiết, trong khi giá sơ cấp vẫn cao và giá thứ cấp tiếp tục tăng.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, hạ tầng giao thông và định hướng quy hoạch có thể tạo thêm dư địa cho các dự án nhà ở mở rộng ra vùng ngoại ô. Khi kết nối được cải thiện, nguồn cung tại vùng ven và các tỉnh lân cận có thêm cơ hội tiếp cận người mua đang tìm kiếm sản phẩm phù hợp hơn về giá.

Trong năm 2026, thị trường căn hộ dự kiến có thêm khoảng 13.700 căn từ 22 dự án mới; phân khúc nhà ở thấp tầng dự kiến có gần 6.000 căn mở bán trong năm và khoảng 28.000 căn trong giai đoạn 2027-2029. Tuy nhiên, quy mô nguồn cung không phải yếu tố duy nhất quyết định khả năng cải thiện thị trường. Cơ cấu sản phẩm và mức giá vẫn là vấn đề then chốt đối với khả năng hấp thụ.

Những nhận định từ Savills cho thấy, trong giai đoạn tới, vị trí, chất lượng sản phẩm và khả năng tối ưu chi phí sẽ tiếp tục quyết định sức cạnh tranh ở các phân khúc thương mại. Với nhà ở, bài toán lớn hơn nằm ở việc cân bằng giữa nguồn cung mới, mặt bằng giá và khả năng chi trả của người mua. Đây cũng sẽ là yếu tố quyết định mức độ hấp thụ của thị trường trong những năm tới.