Bất động sản công nghiệp thanh lọc để vươn tới chuẩn mực xanh

Sự phân hóa sắc nét và sức hút từ các thủ phủ công nghệ

Năm 2025 khép lại với những con số biết nói về sức bền của phân khúc bất động sản công nghiệp. Trong khi nhiều mảng miếng khác của thị trường địa ốc vẫn đang loay hoay tìm điểm cân bằng, bất động sản công nghiệp lại ghi nhận sự tăng trưởng ổn định nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài không ngừng chảy vào các lĩnh vực sản xuất giá trị gia tăng cao.

Tuy nhiên, theo quan sát của giới chuyên gia, thị trường không còn phát triển theo chiều ngang mà bắt đầu phân hóa sâu sắc theo cả không gian địa lý lẫn chất lượng hạ tầng. Đây là hệ quả tất yếu khi Việt Nam đang nỗ lực chuyển mình từ một công xưởng gia công giá rẻ sang trung tâm sản xuất công nghệ cao của khu vực.

Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Phòng Nghiên cứu thị trường Knight Frank Việt Nam, nhận định, động lực chính hiện nay đến từ xu hướng dịch chuyển rõ nét sang các phân khúc có giá trị cao hơn trong chuỗi cung ứng. Các khách thuê hiện đại không chỉ tìm kiếm một diện tích nhà xưởng thuần túy mà ưu tiên đặc biệt cho tốc độ triển khai và tính linh hoạt.

Điều này giải thích tại sao tổng lượng hấp thụ nhà xưởng xây sẵn trong năm 2025 đã vượt mốc 840.000 m2 với tỷ lệ lấp đầy trên 90% ở cả hai miền. Sự linh hoạt này cho phép các doanh nghiệp đa quốc gia rút ngắn thời gian thâm nhập thị trường, một yếu tố sống còn trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu biến động không ngừng.

Sự phân hóa địa lý cũng trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết. Miền Nam, với mức giá thuê trung bình khoảng 174 USD/m2, vẫn giữ ngôi vương về quy mô nhưng đang đối mặt với bài toán khan hiếm quỹ đất tại các trung tâm truyền thống. Trong khi đó, miền Bắc lại đang trở thành thỏi nam châm thu hút dòng vốn công nghệ cao, bán dẫn và xe điện.

Cụm Hải Phòng - Bắc Ninh đang hình thành hành lang công nghiệp mới với hơn 3.000 ha nguồn cung dự kiến bổ sung trong giai đoạn 2026-2027. Điều này minh chứng cho việc dòng tiền đang tìm đến những nơi có hạ tầng đồng bộ, chính sách ưu đãi linh hoạt và khả năng kết nối quốc tế tối ưu.

Đáng chú ý là sự xuất hiện của các lĩnh vực mới như trung tâm dữ liệu, trí tuệ nhân tạo và năng lượng tái tạo đang trở thành những nhóm khách thuê chủ lực. Những ngành này không cần diện tích quá lớn nhưng đòi hỏi hạ tầng điện năng và viễn thông ở mức cực kỳ ổn định. Điều này đặt ra một bài toán mới cho các chủ đầu tư hạ tầng: Nếu không nâng cấp hệ thống điện lưới và mạng lưới sợi quang, họ sẽ tự loại mình khỏi cuộc chơi với các đối thủ trong khu vực như Thái Lan hay Malaysia.

Tiêu chuẩn ESG và sự lên ngôi của mô hình thành phố công nghiệp

Bước sang năm 2026, thị trường không chỉ còn là cuộc đua về giá hay diện tích. Một biến số mới nhưng mang tính quyết định đã xuất hiện là ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị). Các tập đoàn đa quốc gia khi đặt chân đến Việt Nam hiện nay đều mang theo những cam kết về phát thải ròng bằng không và trách nhiệm xã hội nghiêm ngặt.

Điều này buộc các nhà phát triển hạ tầng trong nước phải nâng cấp tư duy từ cho thuê đất thuần túy sang cung cấp hệ sinh thái xanh và bền vững. Việc đạt được các chứng chỉ công trình xanh không còn là trang sức mà đã trở thành tấm vé thông hành để tiếp cận các khách hàng hạng A.

Ông Paul Tostevin, Giám đốc Savills World Research, chỉ ra rằng mặc dù chi phí vốn vẫn duy trì ở mức cao hơn giai đoạn trước 2020, nhưng dòng vốn đầu tư toàn cầu đang quay trở lại rõ nét, dự báo vượt mốc 1.000 tỷ USD vào năm 2026. Tại Việt Nam, những nhà đầu tư nhạy bén như KN Holdings đang đón đầu xu hướng này bằng các dự án khu công nghiệp thế hệ mới tại Đồng Nai.

Với quy mô gần 1.000 ha, dự án Bàu Cạn - Tân Hiệp không chỉ là nơi đặt máy móc mà được định hướng thành các thành phố công nghiệp tích hợp trung tâm điều hành thông minh, năng lượng sạch và hệ sinh thái nhà ở toàn diện cho công nhân. Mục tiêu thu hút 15-20 tỷ USD FDI trong 5 năm tới của dự án này phản ánh tham vọng đưa Việt Nam lên nấc thang cao hơn trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Đặc biệt, mô hình dự án lai (hybrid) giữa công nghiệp, công nghệ và đô thị đang mở ra một không gian phát triển mới. Dự án Khu công viên công nghệ số của FPT tại Hà Nội với số vốn hơn 53.700 tỷ đồng là một ví dụ điển hình.

Theo giới chuyên gia, những mô hình này không chỉ giúp tối ưu hóa quỹ đất mà còn giải quyết bài toán an cư cho đội ngũ chuyên gia, lao động chất lượng cao. Khi công việc và đời sống được tích hợp trong một không gian hiện đại, doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong việc giữ chân nhân tài, từ đó duy trì sức sáng tạo và năng suất lao động.

Tuy nhiên, con đường tiến tới sự bền vững không phải chỉ trải toàn hoa hồng. Các nhà đầu tư và chuyên gia đều bày tỏ sự lo ngại về tốc độ phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao chưa tương xứng với làn sóng công nghệ bán dẫn hay AI đang tràn vào.

Nếu không giải quyết được bài toán con người, các khu công nghiệp hiện đại dù có hạ tầng 5 sao cũng khó lòng lấp đầy bằng các dự án giá trị gia tăng cao. Bên cạnh đó, áp lực hạ tầng và giá đất tăng cao tại các điểm nóng có thể làm giảm sức cạnh tranh của Việt Nam so với các nước trong khu vực.

Sự bứt phá của hạ tầng giao thông, đặc biệt là các dự án đầu tư công khổng lồ vào các tuyến cao tốc liên vùng và sân bay quốc tế Long Thành, sẽ là động lực then chốt giúp giãn dân đô thị và hình thành các cực phát triển công nghiệp mới. Điều này giúp các địa phương vệ tinh có cơ hội bứt phá, giảm áp lực cho các trung tâm cũ đã quá tải.

Đại diện Savills nhận định chu kỳ tăng trưởng tiếp theo sẽ được xác lập rõ nét từ giai đoạn 2026-2027 theo hướng chọn lọc hơn. Những dự án thiếu bản sắc, xa trục hạ tầng hoặc chỉ chạy theo mô hình đánh bóng công nghệ nhưng thiếu nội lực thực tế sẽ đối mặt rủi ro dư thừa lớn.