Vụ 10.000 tỷ trái phiếu Saigon Glory: Dấu hỏi cho tài sản đảm bảo

Rủi ro tài sản hình thành trong tương lai

Theo đó, tài sản đảm bảo cho các trái phiếu trên gồm tháp A cấu phần khu văn phòng và khách sạn thuộc sự án The Spirit of Saigon và 7.000 tỷ đồng vốn góp của Bitexco tại Saigon Glory.

Tuy nhiên, theo thông tin từ bên Quản lý tài sản đảm bảo của các lô trái phiếu là Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), giá trị tài sản đảm bảo này đang là số âm.

Theo đó, kể từ tháng 6/2023, khi Saigon Glory không thể thanh toán lãi và nợ gốc trái phiếu, Techcombank đã 5 lần yêu cầu Saigon Glory định giá lại tài sản bảo đảm nhưng không nhận được phản hồi. Tháng 9 vừa rồi, ngân hàng đã tạm ứng chi phí để thuê Công ty TNHH DPV (đối tác nhượng quyền được sử dụng thương hiệu của Tập đoàn quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản Colliers tại Việt Nam) thực hiện định giá lại tài sản.

Cụ thể, ban đầu, theo đơn vị kiểm toán được Saigon Glory thuê là Công ty cổ phần thẩm định giá Indochina, giá trị tài sản của tháp A được định giá hơn 10.200 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo DPV, giá trị dự án này là khoảng 6.727 tỷ đồng. Giá trị định giá này dựa trên giả định tháp A sẽ được hoàn thành xây dựng với tổng chi phí xây dựng và hoàn thiện khoảng 2.074 tỷ đồng. Nếu trừ đi chi phí này, giá trị tài sản ròng của tài sản này chỉ còn khoảng 4.700 tỷ đồng.

Tháng 9 năm nay, thực tế tháp A đang xây dựng được 4 tầng thô (thuộc khối tháp), Saigon Glory đã dừng xây dựng và chưa có kế hoạch tiếp tục xây dựng cụ thể. Đồng thời, trong báo cáo Đánh giá giá trị phần vốn góp Saigon Glory của Công ty chứng khoán DSC, trên tài khoản của Saigon Glory không có đủ tiền để xây dựng.

Khoản tài sản đảm bảo thứ 2 là phần vốn góp của Bitexco tại Saigon Glory được định giá 7.000 tỷ đồng, nhưng theo định giá của Công ty chứng khoán DSC, giá trị cổ phần này là âm 1.028 tỷ đồng.

Nguyên nhân là Saigon Glory đang có các khoản phải thu lên đến gần 10.000 tỷ đồng với các pháp nhân đang liên quan đến các vấn đề pháp lý đang được điều tra. Do đó công ty định giá nghi ngờ khả năng thu hồi.

Mức định giá trên dựa trên khả năng thu hồi 70% các khoản phải thu. Trong trường hợp tỷ lệ thu hôì thấp hơn, giá trị phần vốn chủ sở hữu trên còn âm lớn hơn (trên 5.000 tỷ đồng).

Báo cáo định giá tiết lộ Saigon Glory đã đặt cọc để đảm bảo việc hợp tác kinh doanh hoặc ủy thác đầu tư cho một hoặc nhiều dự án do 7 pháp nhân làm chủ đầu tư hoặc tư vấn. Cụ thể các công ty này gồm River Delta, Đầu tư Cánh Rừng Xanh, Bạch Ngọc Phú, Lộc Chấn Hưng, Royal Park, Spring Island và Đầu tư Đại Hòa Phú.

Việc tiến hành định giá tài sản đảm bảo mới nhất nằm trong quá trình xử lý tài sản đảm bảo nhằm thu hồi nguồn vốn thanh toán cho các trái chủ do Saigon Glory không thể thanh toán gốc 5 lô trái phiếu đã quá hạn hồi tháng 6 và tháng 7.

Trước thông tin liên quan đến định giá tài sản đảm bảo, tại công văn số 80/2023/CV/SGL ngày 30/10 vừa qua, Saigon Glory cho rằng các bên liên quan chưa thừa nhận về giá trị tài sản bảo đảm là phần vốn góp tại Saigon Glory được định giá 0 đồng. Vì thế, việc thay đổi giá trị của tài sản này thành âm 1.028,3 tỷ đồng là chưa phản ánh đúng. Đến nay, công ty vẫn chưa nhận được các chứng thư định giá cùng báo cáo thẩm định giá đối với tài sản bảo đảm từ ngân hàng bằng bất kỳ hình thức nào.

Saigon Glory cho biết kể từ sau buổi họp 3 bên gồm Saigon Glory, Techcombank và TVSI ngày 6/10 đến nay, ngân hàng vẫn chưa làm rõ được quy trình bàn giao tài sản bảo đảm, chưa gửi danh sách nhân sự phụ trách tiếp nhận tài sản bảo đảm cũng như các hồ sơ bàn giao cần có văn bản phê duyệt của Hội đồng thành viên Saigon Glory thông qua việc bàn giao tài sản bảo đảm.

Saigon Glory cho hay vẫn đang thực hiện việc rà soát phân nhóm hồ sơ bàn giao và gặp phải khó khăn do các thành viên của Hội đồng thành viên không tham gia các buổi họp khi được triệu tập để đối chiếu số liệu sổ sách công ty.

Trong khi đó, phía ngân hàng Techcombank – đơn vị quản lý tài sản đảm bảo – cho biết đã nhiều lần đề nghị Saigon Glory bàn giao tài sản bảo đảm (bàn giao hồ sơ và bàn giao thực địa, ký các hợp đồng ủy quyền theo yêu cầu để phục vụ việc bán đấu giá tài sản) trước ngày 31/10/2023.

Theo ý kiến của ngân hàng, trường hợp buổi đấu giá chưa diễn ra hoặc diễn ra chưa thành công, các bên có quyền thỏa thuận tìm người mua nhưng cần có sự chấp thuận của người sở hữu trái phiếu trước khi bán cho người mua đó. Trường hợp phiên đấu giá diễn ra thành công, Saigon Glory không được quyền tìm kiếm người mua.

Theo điều khoản tại hợp đồng quản lý tài sản bảo đảm, số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ được chi trả cho các khoản chi phí để xử lý tài sản bảo đảm, thuế, phí… sau đó sẽ được sử dụng thanh toán cho trái chủ. Số tiền còn thừa (nếu có) sẽ được hoàn trả cho các bên bảo đảm.

Như vậy, về cơ bản, Saigon Glory đã không thể thanh toán trái phiếu, và chấp nhận để ngân hàng bán dự án để có tài sản thanh toán. Nhưng với bối cảnh trầm lắng của thị trường bất động sản hiện nay, giá trị dự án bán được giá bao nhiêu thì vẫn là câu hỏi khó trả lời, nhưng theo một số chuyên gia thì khó có thể lên tới được 10.000 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, dự án The Spirit of Saigon là dự án tham vọng của Bitexco. Sau nhiều lần chuyển nhượng, Bitexco vẫn mua lại dự án và thành lập doanh nghiệp vốn điều lệ 7.000 tỷ để phát triển dự án, đủ biết tầm quan trọng của dự án này với Bitexco.

Thêm vào đó, theo thông tin công khai của Saigon Glory, Chủ tịch của Saigon Glory là ông Vũ Quang Bảo. Ông Bảo cũng là cổ đông lớn nắm giữ 40% cổ phần tại Bitexco. Người còn lại nắm giữa cổ phần của Bitexco là ông Vũ Quang Hội – anh trai ông Vũ Quang Bảo.