Thị trường căn hộ điều chỉnh giá sau tăng trưởng nóng

Cắt lỗ cục bộ và sự tỉnh táo của thị trường

Suốt năm 2025, thị trường bất động sản chứng kiến một cuộc rượt đuổi ngoạn mục về giá. Báo cáo từ Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam chỉ ra rằng mặt bằng giá nhà ở liên tục thiết lập những cột mốc mới. Phân khúc căn hộ chung cư trở thành tâm điểm với sự gia tăng đồng loạt tại các đô thị lớn.

Tuy nhiên, đằng sau con số tăng trưởng ấn tượng là một cấu trúc cầu tiềm ẩn nhiều biến động. Ước tính có tới hơn 75% giao dịch thuộc về nhóm khách hàng mua căn nhà thứ hai trở lên, và đáng chú ý là khoảng 10% trong số đó sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Khi bước sang những tháng đầu năm 2026, đà tăng này bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Những thông điệp rao bán cắt lỗ xuất hiện ngày càng nhiều trên các diễn đàn và trang tin bất động sản, gây nên tâm lý lo ngại về một sự đảo chiều toàn diện. Thế nhưng, nếu đi sâu vào phân tích bản chất, đây thực chất là sự điều chỉnh cần thiết.

Nhiều môi giới tại Hà Nội khẳng định rằng cái gọi là cắt lỗ thường chỉ là việc giảm nhẹ so với mức đỉnh kỳ vọng quá cao trước đó. Sau một thời gian dài giá tăng phi mã, tâm lý kỳ vọng của nhà đầu tư bị đẩy lên quá mức thực tế, khiến việc giảm giá để thoát hàng bị gắn mác tiêu cực dù họ vẫn có thể đang giữ mức lợi nhuận chênh lệch so với giá mua gốc.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, phân tích hiện tượng này cần được nhìn nhận dựa trên cấu trúc dòng tiền. Áp lực bán tháo chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư lướt sóng, những người đã tận dụng gói vay ưu đãi và thời gian ân hạn để đón sóng trong giai đoạn trước.

Khi bước vào chu kỳ trả nợ với chi phí vốn tăng cao và thanh khoản thứ cấp chậm lại, họ buộc phải hạ giá để giải tỏa áp lực tài chính. Như vậy, đây không phải là dấu hiệu suy giảm diện rộng mà là sự thanh thải những dòng vốn thiếu bền vững.

Phân hóa nguồn cung và triển vọng năm 2026

Bức tranh thị trường căn hộ hiện nay đang cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực và loại hình sản phẩm. Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt mức 68% với gần 88.000 giao dịch thành công. Con số này chứng minh sức cầu vẫn hiện hữu mạnh mẽ, nhưng tâm lý người mua đã trở nên thận trọng hơn khi bước sang quý cuối năm.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định mức độ điều chỉnh hiện tại chưa đủ lớn để xác lập một mặt bằng giá mới thấp hơn. Thị trường đang vận hành theo xu hướng đi ngang hoặc tăng chậm, loại bỏ dần những tác nhân đầu cơ gây ảo giá.

Tại hai đầu tàu kinh tế, sự ổn định của nhu cầu ở thực vẫn là bệ đỡ vững chắc. Báo cáo từ Avison Young Việt Nam ghi nhận Hà Nội đã cung ứng hơn 10.000 căn hộ mới trong quý cuối năm 2025 với tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì từ 70% đến 80%.

Tại TP HCM, nguồn cung tăng ở mức vừa phải và sức mua vẫn đạt ngưỡng 65% đến 75%. Những số liệu này phản ánh rằng người mua ở thực vẫn sẵn sàng xuống tiền cho các dự án có vị trí tốt và pháp lý minh bạch, bất chấp những biến động ở phân khúc đầu tư.

Dự báo cho năm 2026, nguồn cung dự kiến sẽ tiếp tục được bổ sung thêm khoảng 10.000 căn tại Hà Nội và 15.000 căn tại TP HCM. Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young, đánh giá mặt bằng giá hiện nay là sự phản ánh của chi phí phát triển và cấu trúc đô thị thay vì rủi ro bong bóng. Việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 có thể tạo áp lực chi phí trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài, điều này sẽ giúp thị trường định giá sát với giá trị thực hơn.

Nhìn một cách tổng thể, giai đoạn tăng nóng đã qua đi, nhường chỗ cho một chu kỳ phát triển thận trọng và bền vững. Những dự án đáp ứng nhu cầu thực, có hạ tầng và tiện ích hiện hữu sẽ tiếp tục giữ giá ổn định.

Trong khi đó, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao sẽ phải đối mặt với sự thanh lọc gắt gao. Sự hạ nhiệt của thị trường không đồng nghĩa với sự đổ vỡ, mà là một nhịp nghỉ cần thiết để tái thiết lập sự cân bằng giữa cung và cầu, mở ra cơ hội cho những người mua có nhu cầu thực sự tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý hơn.