Tạo lực đẩy cho phân khúc nhà ở cho thuê tăng tốc

Tìm dòng vốn dài hạn cho mô hình thu tiền lẻ

Thị trường bất động sản lâu nay vốn vận hành theo tư duy mua để sở hữu. Hệ quả trực tiếp là cơ chế dành cho phân khúc nhà ở cho thuê gần như không có sự khác biệt so với nhà ở thương mại thông thường. Các doanh nghiệp khi bước chân vào lĩnh vực này vẫn phải gánh chịu chi phí đất đai rất lớn, thủ tục pháp lý kéo dài và phải tiếp cận nguồn vốn vay thương mại có lãi suất cao.

Trong bối cảnh đó, một dự án nhà ở cho thuê tiêu chuẩn có thể phải mất từ mười lăm đến hai mươi năm, hoặc thậm chí là lâu hơn nữa mới có thể hoàn vốn. Đối với nhiều đơn vị kinh doanh đang phải chịu áp lực nặng nề về nợ vay và dòng tiền sau giai đoạn thị trường đóng băng, việc kiên trì theo đuổi một mô hình mang lại lợi nhuận chậm chạp rõ ràng là một lựa chọn chứa đựng đầy rủi ro.

Sự thiếu hụt nguồn cung trầm trọng hiện nay xuất phát chính từ bài toán hiệu quả tài chính. Theo số liệu từ các cơ quan quản lý, nguồn cung nhà ở cho thuê chuyên nghiệp hiện phát triển rất chậm.

Bà Hoàng Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định rằng điểm nghẽn lớn nhất nằm ở câu chuyện dòng tiền. Nhà ở cho thuê muốn thu hút được đại bộ phận người dân lao động thì bắt buộc phải giữ mức giá hợp lý. Điều này đồng nghĩa với việc thời gian hoàn vốn của doanh nghiệp sẽ bị kéo dài hàng chục năm. Giá thuê phải rẻ nhưng thực tế có rất ít nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra một lượng tiền lớn ban đầu chỉ để thu về tiền lẻ mỗi tháng.

Chính nghịch lý này đã lý giải vì sao trong nhiều năm qua, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đều lựa chọn phát triển dự án phân lô hoặc xây căn hộ để bán đứt thay vì kiên trì khai thác vận hành dài hạn. Toàn bộ dòng tiền, lợi nhuận và thậm chí là giá trị cổ phiếu của doanh nghiệp trên thị trường đều phụ thuộc hoàn toàn vào tốc độ bán hàng. Khi thị trường từng có giai đoạn tăng trưởng quá nóng nhờ vào tâm lý thích sở hữu và đầu cơ tài sản, mô hình nhà ở cho thuê gần như đã bị các nhà phát triển lãng quên.

Để thay đổi thực trạng này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu cơ chế ưu đãi từ phía Nhà nước không đủ mạnh thì rất khó để các doanh nghiệp tự nguyện chuyển hướng sang phát triển nhà ở cho thuê với quy mô lớn.

Do đó, bên cạnh các giải pháp ưu đãi quen thuộc về thuế và tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý cần phải tính toán đến việc hình thành các nguồn tín dụng dài hạn với mức lãi suất thấp dành riêng cho phân khúc này. Nếu không xây dựng được một dòng vốn đặc thù mang tính trợ lực, các chính sách mang tính khuyến khích trên giấy tờ sẽ rất khó tạo ra những thay đổi mang tính thực chất cho thị trường.

Thiết lập luật chơi và tư duy quy hoạch mới

Câu chuyện bế tắc của thị trường không chỉ gói gọn ở bài toán thiếu vốn, bởi theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia thẳng thắn chỉ ra rằng vấn đề lớn nhất của phân khúc nhà ở cho thuê hiện nay chính là khoảng trống pháp lý quá lớn. Hiện tại, Việt Nam gần như chưa hề có một mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp đúng nghĩa được vận hành bài bản.

Nguồn cung trên thị trường chủ yếu vẫn đến từ các hộ gia đình nhỏ lẻ hoặc các mô hình xây dựng tự phát. Những sản phẩm này hoàn toàn thiếu các tiêu chuẩn về vận hành cũng như quản lý dài hạn. Việc phát triển nhà ở cho thuê được nhắc đến nhiều hơn nhưng hiện vẫn chưa ban hành một hành lang pháp lý riêng biệt cho phân khúc này. Các quy định từ cơ chế quản lý giá thuê, tính pháp lý của hợp đồng dài hạn cho đến các tiêu chuẩn kỹ thuật vận hành đều đang rất thiếu thốn.

Sự thiếu hụt về mặt thể chế khiến cho các doanh nghiệp nghiêm túc không có đủ cơ sở pháp lý vững chắc để xây dựng một mô hình kinh doanh ổn định lâu dài. Ở chiều ngược lại, bản thân người đi thuê nhà cũng chịu nhiều thiệt thòi khi khó được bảo đảm đầy đủ các quyền lợi an cư chính đáng trong dài hạn.

Bên cạnh đó, câu chuyện phân bổ quỹ đất tại các đô thị cũng đang trở thành một rào cản vô cùng lớn. Phần lớn các khu đô thị mới hiện nay đều đang ưu tiên tối đa diện tích đất cho phân khúc nhà ở thương mại để bán nhằm mục tiêu tối ưu hóa lợi nhuận cho chủ đầu tư. Ngược lại, quỹ đất sạch dành riêng cho nhà ở cho thuê gần như bị xem nhẹ hoặc bỏ trống trong quy hoạch.

Để giải quyết tận gốc rễ vấn đề, TS. Lê Xuân Nghĩa đề xuất các cơ quan chức năng cần áp dụng biện pháp bắt buộc các khu đô thị lớn phải dành một tỷ lệ quỹ đất nhất định để phát triển nhà ở cho thuê. Các vị trí này cần ưu tiên đặt tại những khu vực gần khu công nghiệp, trường đại học hoặc các trục giao thông công cộng lớn.

Biện pháp này sẽ khắc phục triệt để tình trạng nhiều dự án bất động sản hiện nay rơi vào cảnh không có đèn đêm, tức là công trình xây xong rất khang trang nhưng lại thiếu vắng cư dân đến ở thực tế.

Việc thúc đẩy mạnh mẽ phân khúc nhà ở cho thuê không chỉ đơn thuần mang ý nghĩa an sinh xã hội, mà nó hoàn toàn có thể trở thành cứu cánh giúp gia tăng tính thanh khoản, từ đó phục hồi niềm tin cho toàn bộ thị trường bất động sản. khi các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được mở rộng, thị trường mới có cơ hội thoát dần khỏi sự lệ thuộc vào dòng tiền đầu cơ.

Nhìn từ góc độ doanh nghiệp có hơn mười năm kinh nghiệm thực tế, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành khẳng định thị trường đang bước vào giai đoạn chín muồi để bứt phá. Kết quả nghiên cứu doanh nghiệp cho thấy có đến tám mươi đến chín mươi phần trăm người đi thuê có nguyện vọng được thuê nhà ổn định dài hạn lên đến bốn mươi chín năm để an tâm sinh sống.

Điểm ưu việt của mô hình này là gần như triệt tiêu được dòng vốn đầu cơ do người thuê không có quyền sở hữu hay sang nhượng tài sản. Do đó, sản phẩm sẽ tập trung dòng vốn vào đúng nhu cầu ở thật của người dân.

Thực tế vận hành các căn hộ có diện tích nhỏ từ ba mươi lăm đến bốn mươi lăm mét vuông dành cho người độc thân hoặc gia đình trẻ của đơn vị này đã chứng minh tính hiệu quả. Do quyền sở hữu tối cao vẫn thuộc về chủ đầu tư nên toàn bộ dự án được quản lý một cách tập trung, ngăn chặn hoàn toàn tình trạng người dân tự ý cơi nới phá vỡ quy hoạch. Các tiêu chuẩn an toàn về phòng cháy chữa cháy, an ninh và bảo trì định kỳ nhờ đó cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn rất nhiều.

Nếu không sớm hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, các đô thị lớn sẽ phải tiếp tục đối mặt với nghịch lý là hàng triệu người lao động không đủ khả năng mua nhà nhưng vẫn buộc phải chấp nhận sống trong những khu nhà trọ chất lượng thấp, thiếu thốn hạ tầng. Khi đó, áp lực tiêu cực sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống đô thị và sự phát triển bền vững của toàn bộ nền kinh tế.