Sửa Luật Kinh doanh Bất động sản tạo đòn bẩy khơi thông thị trường

Tinh gọn quy định giải quyết các điểm nghẽn pháp lý

Trình bày Tờ trình tại phiên họp mở rộng thẩm tra sơ bộ do Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội tổ chức, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nhằm tiếp tục thể chế hóa các chủ trương, định hướng của Đảng và Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Mục tiêu cốt lõi của lần sửa đổi này là tạo lập một môi trường đầu tư kinh doanh an toàn, minh bạch, giảm tối đa chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với toàn bộ thị trường bất động sản.

Dự thảo luật được xây dựng dựa trên ba định hướng lớn mang tính chiến lược. Thứ nhất là hoàn thiện thể chế để phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và công khai. Thứ hai là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền triệt để, cắt giảm mạnh mẽ các điều kiện đầu tư kinh doanh cũng như thủ tục hành chính không còn phù hợp với thực tiễn. Thứ ba là thúc đẩy chuyển đổi số, tăng cường tính công khai, minh bạch và xử lý dứt điểm những bất cập, vướng mắc phát sinh trong quá trình thi hành pháp luật thời gian qua.

Đáng chú ý, cấu trúc dự thảo đã được tinh gọn đáng kể còn 10 chương, 62 điều, giảm khoảng 30% số điều so với luật hiện hành. Nhiều quy định được rà soát để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai, Luật Đầu tư và các luật liên quan, đồng thời bổ sung cơ sở pháp lý cho các loại hình bất động sản mới và hoàn thiện quy định về chuyển nhượng dự án.

Đóng góp ý kiến cho dự thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, đánh giá cao việc cơ quan soạn thảo đã lắng nghe và tiếp thu nhiều đề xuất từ cộng đồng doanh nghiệp. Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng, một số nội dung cần tiếp tục được cụ thể hóa để bảo đảm tính thực thi cao khi luật đi vào cuộc sống.

Điển hình như khái niệm nhà ở thương mại giá phù hợp cần được lượng hóa bằng các tiêu chí rõ ràng, sát với điều kiện thu nhập của từng địa phương thay vì quy định mang tính định tính. Đồng thời, để thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển phân khúc này, Nhà nước cần ban hành cơ chế ưu đãi cụ thể về thuế và tiền sử dụng đất. Những góp ý này cho thấy việc hoàn thiện pháp lý không chỉ dừng lại ở giảm thủ tục mà còn cần sự rõ ràng để hạn chế rủi ro cho doanh nghiệp.

Đổi mới quản lý qua phân cấp và hạ tầng dữ liệu số

Bên cạnh việc tháo gỡ vướng mắc thể chế, dự thảo luật cũng tạo đột phá lớn trong đổi mới phương thức quản lý nhà nước thông qua việc đẩy mạnh phân cấp phân quyền và ứng dụng công nghệ thông tin.

Một trong những điểm mới quan trọng nhất là đề xuất chuyển thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh. Việc phân cấp này được kỳ vọng sẽ phân định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương, đồng thời rút ngắn đáng kể thời gian xử lý hồ sơ, giúp các dự án sớm được triển khai và khơi thông nguồn vốn.

Ngoài ra, dự thảo cũng bổ sung quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản theo nguyên tắc Đúng - Đủ - Sạch - Sống. Việc chuẩn hóa dữ liệu tập trung sẽ giúp cơ quan quản lý nắm bắt chính xác diễn biến thị trường, đồng thời giúp công khai thông tin minh bạch, bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư và người mua nhà.

Từ góc độ thực tiễn hoạt động của các doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đã đưa ra nhiều kiến nghị nhằm tăng cường tính bao quát của luật. Cụ thể là mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với hoạt động kinh doanh đất nền ngoài dự án để quản lý chặt chẽ thực trạng phân lô bán nền, đồng thời kiến nghị quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đăng ký kinh doanh nhằm bảo đảm sự bình đẳng và thống nhất với Luật Đầu tư.

Đặc biệt, liên quan đến quy định đặt cọc trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, ông Lê Hoàng Châu đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc tối đa 5% giá trị sản phẩm ngay sau khi có quỹ đất hợp pháp và được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư.

Bởi, quy định hiện hành chỉ cho phép nhận đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là quá khắt khe, làm hạn chế nguồn lực tài chính của doanh nghiệp ở giai đoạn đầu triển khai. Phương án đề xuất vừa bảo đảm tuân thủ Bộ luật Dân sự, vừa giúp doanh nghiệp có thêm nguồn kinh phí để chuẩn bị đầu tư, đồng thời tạo cơ hội cho người mua tiếp cận sản phẩm từ sớm với chi phí hợp lý.

Bên cạnh đó, đại diện HoREA cũng kiến nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định về bảo lãnh ngân hàng, giao dịch điện tử, mã số định danh môi giới, công tác phòng chống rửa tiền và cơ chế cho phép chuyển nhượng dự án đang thế chấp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Những đề xuất này hướng tới mục tiêu xây dựng một hành lang pháp lý đồng bộ, an toàn và nâng cao hiệu quả quản lý toàn diện.

Sự chủ động sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản với tư duy tháo gỡ điểm nghẽn thể chế, đẩy mạnh phân cấp phân quyền và chuyển đổi số được kỳ vọng sẽ tạo ra bước ngoặt mới. Đây chính là giải pháp căn cơ giúp khơi thông các nguồn lực bị đóng băng, nâng cao tính minh bạch và tạo bệ phóng vững chắc để thị trường bất động sản bứt phá phát triển an toàn, lành mạnh trong giai đoạn tới.