Nguy cơ dư nguồn cung nhà ở

Chỉ trong nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM sẽ đón nhận thêm hàng chục nghìn căn hộ mới. Tại Hà Nội, nguồn cung mới có thể vượt mốc 31.000 căn, trong khi TP.HCM cũng dự kiến có thêm 6.000-8.000 căn hộ.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung này tập trung vào phân khúc cao cấp và siêu sang, với mức giá lên tới 130-200 triệu đồng/m2. Sự bung hàng dồn dập này được lý giải là do nhiều vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ, cùng với việc các dự án hạ tầng lớn sắp được triển khai, tạo động lực cho các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ.

Sự sôi động này là một tín hiệu đáng mừng, phản ánh niềm tin của cả chủ đầu tư và khách hàng đang dần quay trở lại. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là liệu sức cầu của thị trường có đủ lớn để hấp thụ một lượng cung khổng lồ như vậy, đặc biệt khi giá bán vẫn neo ở mức rất cao?

Thị trường bất động sản là một hệ sinh thái phức tạp, và sự mất cân bằng giữa cung và cầu luôn là nguyên nhân dẫn đến các cuộc khủng hoảng. Giai đoạn hiện tại, chúng ta đang đứng trước một nghịch lý là nguồn cung tăng mạnh, nhưng lại không đồng đều giữa các phân khúc.

Dòng sản phẩm chủ lực đổ ra thị trường là căn hộ cao cấp, vốn chỉ dành cho một nhóm khách hàng có thu nhập cao và tích lũy lớn. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực của đại đa số người dân, đặc biệt là giới trẻ và những gia đình có thu nhập trung bình, vẫn chưa được đáp ứng.

Theo các chuyên gia bất động sản, khi nguồn cung tăng mạnh mà giá vẫn neo cao, thanh khoản có thể bị ảnh hưởng, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ. Nếu thiếu chiến lược phát triển phù hợp, thị trường có nguy cơ chuyển nhanh từ thiếu cung sang dư cung ở quy mô lớn.

Đây là một cảnh báo rất nghiêm túc bởi nếu hàng loạt dự án hoàn thành nhưng không có người mua, tình trạng bán xong bỏ hoang có thể tái diễn, gây ra sự lãng phí tài nguyên và làm suy yếu nền tảng thị trường.

Thực tế, thị trường trong những năm qua đã chứng kiến không ít những khu đô thị lớn được xây dựng nhưng chất lượng quy hoạch kém, tiện ích thiếu thốn, khiến cư dân không mặn mà về ở.

Câu chuyện “đắp chiếu” ở một số khu đô thị từng được kỳ vọng là đại đô thị đã để lại những bài học đắt giá. Việc phát triển dự án một cách ồ ạt, thiếu tầm nhìn dài hạn không chỉ gây ra dư thừa về số lượng mà còn làm giảm sút chất lượng sản phẩm.

Một khu đô thị quy mô lớn không chỉ đơn thuần là tập hợp các tòa nhà cao tầng, mà còn phải là một không gian sống đầy đủ tiện ích, có sự kết nối chặt chẽ với hạ tầng xã hội và giao thông.

Trong cuộc đua “bung hàng” sắp tới, sự cạnh tranh sẽ càng trở nên gay gắt. Các chủ đầu tư không chỉ phải đối mặt với áp lực bán hàng mà còn phải chứng minh được giá trị thực sự của sản phẩm. Việc đánh vào phân khúc siêu sang có thể mang lại lợi nhuận cao, nhưng cũng đi kèm rủi ro lớn về thanh khoản nếu không tìm được đúng đối tượng khách hàng.

Để hóa giải nguy cơ "dư cung" và hướng tới một thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần có sự vào cuộc mạnh mẽ và đồng bộ của Nhà nước cần có chính sách điều tiết cung cầu một cách hiệu quả hơn.

Bên cạnh việc khuyến khích phát triển dự án, cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo sự cân bằng giữa các phân khúc. Hạn chế cấp phép ồ ạt cho các dự án cao cấp và có chính sách ưu đãi, khuyến khích các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, đáp ứng nhu cầu ở thực của đa số người dân.

Đồng thời, Nhà nước cần tiếp tục cải cách thể chế, tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý một cách triệt để. Tuy nhiên, việc này phải đi kèm với sự giám sát chặt chẽ về chất lượng quy hoạch và tiến độ triển khai. Tránh tình trạng “bung hàng” ồ ạt nhưng chất lượng sản phẩm không đảm bảo.

Cần có sự linh hoạt trong các chính sách về tín dụng với việc ngân hàng cần có những gói vay ưu đãi, lãi suất hợp lý để cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Điều này sẽ giúp tăng sức mua của thị trường, đặc biệt là với phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thật.

Cuối cùng, điều quan trọng nhất là phải tạo dựng được niềm tin bền vững cho thị trường. Niềm tin này đến từ sự minh bạch về thông tin, sự ổn định của chính sách và sự cam kết về chất lượng của các dự án.