Nắn dòng vốn tín dụng để ổn định thị trường nhà ở vừa túi tiền

Dòng vốn ngân hàng quay trở lại

Thị trường bất động sản (BĐS) với vai trò là một động lực quan trọng của nền kinh tế, đang đứng trước yêu cầu cấp thiết về việc điều chỉnh cơ cấu và dòng vốn để phát triển ổn định, bền vững. Đặc biệt, việc "nắn" dòng vốn tín dụng ngân hàng về phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhất là nhà ở vừa túi tiền, được xem là giải pháp then chốt để giải quyết bài toán mất cân đối cung cầu và giảm thiểu rủi ro hệ thống.

Các chuyên gia và cơ quan quản lý đều thống nhất rằng, nếu không có sự can thiệp quyết liệt, sự chênh lệch lớn giữa giá nhà và thu nhập người dân sẽ tiếp tục tạo ra những bất ổn xã hội và kinh tế khó lường.

Theo số liệu cập nhật từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống đã đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng. Trong đó, dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 1,823 triệu tỷ đồng.

Những con số này phản ánh một thực tế tích cực là dòng vốn ngân hàng đang quay trở lại, tiếp tục hỗ trợ thị trường sau một giai đoạn trầm lắng, giúp doanh nghiệp và người mua nhà có thêm nguồn lực tài chính.

Tuy nhiên, niềm vui này lại đi kèm với mối lo ngại sâu sắc về cơ cấu dòng vốn. Mặc dù Chính phủ đã liên tục chỉ đạo kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực được xem là có nhiều rủi ro, việc thực thi trên thực tế vẫn cần quyết liệt hơn. Dòng tiền chưa thực sự chảy mạnh vào nơi cần được ưu tiên nhất: phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đã thẳng thắn chỉ ra rằng thị trường đang tiềm ẩn rủi ro khi giá nhà tăng nhanh, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Trong ba năm gần đây, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung lại mất cân đối trầm trọng.

Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, có giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần là đầu cơ. Ngay cả tại các dự án nhà ở khu vực vùng ven, nơi được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân. Sự mất cân đối này đang tạo ra một khoảng cách ngày càng lớn giữa người có nhà và người chưa thể sở hữu nhà ở, đe dọa trực tiếp đến mục tiêu an sinh xã hội.

Thêm vào đó, các chuyên gia tài chính lý giải rằng việc dư nợ bất động sản tăng mạnh còn do các doanh nghiệp sử dụng vốn vay ngân hàng để cơ cấu lại trái phiếu đến hạn trả nợ trong bối cảnh thị trường trái phiếu bị quản lý chặt chẽ hơn. Điều này khiến dòng vốn tín dụng không chỉ đi vào hoạt động phát triển dự án mới mà còn giải quyết các vấn đề tài chính cũ, gây áp lực kép lên hệ thống ngân hàng.

Cần giải pháp quyết liệt và đồng bộ để điều chỉnh dòng vốn

Để giải quyết triệt để tình trạng này và hướng thị trường BĐS phát triển theo chiều hướng ổn định, bền vững, đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, cần có một loạt các giải pháp đồng bộ và quyết liệt từ cả chính sách tiền tệ lẫn chính sách phát triển nhà ở.

Giải pháp quan trọng nhất được các chuyên gia khuyến nghị là hoàn thiện chính sách siết hạn mức cho vay đối với người mua nhà từ căn thứ hai trở đi, đang được Bộ Xây dựng đề xuất. Việc này nhằm hạn chế tối đa việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức cho mục đích đầu cơ.

Theo đó, các tổ chức tín dụng có thể chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán với người mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% với căn thứ ba trở lên (trừ nhà ở xã hội). Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc trang rao tin địa ốc trực tuyến Batdongsan, nhận định, trước đây nhiều người có thể vay tới 70-80% giá trị căn nhà để đầu tư. Khi thị trường chững lại, họ phải bán cắt lỗ để trả nợ ngân hàng, tạo hiệu ứng giảm giá dây chuyền.

Việc siết chặt này sẽ buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn về khả năng tài chính tự có, giảm rủi ro nợ xấu cho ngân hàng và hạn chế sự biến động bất thường của giá tài sản thế chấp khi thị trường điều chỉnh.

Bên cạnh việc siết đầu cơ, giải pháp quan trọng không kém là gia tăng nguồn cung và khả năng tiếp cận vốn cho người mua nhà ở thực. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhấn mạnh rằng ngoài phát triển nhà ở xã hội, cần ban hành chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở thương mại vừa túi tiền.

Ông Châu đề xuất mở rộng gói vay ưu đãi hiện tại (145.000 tỷ đồng) cho cả đối tượng người mua nhà thương mại dưới 3 tỷ đồng/căn, chứ không chỉ dành riêng cho nhà ở xã hội. Điều này sẽ giúp người trẻ, người có thu nhập trung bình, có thể tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn thông qua các gói vay với lãi suất hợp lý (khoảng 5,9 - 6,1%/năm, kỳ hạn dài 20 - 25 năm). Việc này không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở mà còn là một hình thức kích thích kinh tế bền vững, tạo ra thanh khoản cho thị trường.

Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước khuyến nghị cần giám sát chặt chẽ dòng tín dụng để đảm bảo vốn được sử dụng đúng mục đích. Ưu tiên hàng đầu phải là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án thương mại có giá phù hợp với đại bộ phận người dân. Đồng thời, cần có cơ chế kiểm soát và hạn chế vốn vào các dự án BĐS cao cấp, biệt thự, hoặc các hoạt động có yếu tố đầu cơ rõ rệt.

Nếu dòng vốn tín dụng được "nắn" một cách hiệu quả và minh bạch về phân khúc nhà ở vừa túi tiền, thị trường BĐS sẽ đạt được sự cân bằng cần thiết, giảm thiểu rủi ro bong bóng và đảm bảo phát triển ổn định, hướng tới mục tiêu an sinh xã hội và phát triển kinh tế bền vững.