Nắn dòng vốn cho thị trường bất động sản bớt gánh nặng tín dụng

Nghịch lý cung tăng nhưng cầu kén chọn

Bức tranh thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 đang diễn ra một nghịch lý đầy thách thức. Sau một giai đoạn dài chịu áp lực nghẽn dòng tiền và pháp lý, nguồn cung đã có những bước chuyển mình ngoạn mục nhờ các nỗ lực tháo gỡ thể chế từ phía Chính phủ và Quốc hội.

Hàng loạt dự án từng đình trệ nay đã được khơi thông, tạo nên một làn sóng hàng hóa mới đổ bộ vào thị trường. Dẫu vậy, sự nhộn nhịp ở đầu cung lại chưa thể kích hoạt một sự bùng nổ tương xứng ở đầu cầu, tạo nên một khoảng lặng đầy toan tính từ phía người mua.

Theo báo cáo diễn biến từ các tổ chức nghiên cứu và hiệp hội, lượng sản phẩm mới gia nhập thị trường đạt khoảng 98.000 sản phẩm, trong đó có tới 70.000 sản phẩm đến từ những dự án lần đầu tiên xuất hiện. Con số này đánh dấu mức tăng trưởng hơn 50% so với cùng kỳ năm trước. Nếu quy đổi ra giá trị đầu tư, các chủ doanh nghiệp đã đổ vào thị trường gần 500.000 tỷ đồng.

Đây là minh chứng rõ ràng cho thấy niềm tin của các nhà phát triển dự án đã quay trở lại, sẵn sàng nguồn lực để đón đầu chu kỳ mới. Những vùng lõi và cực tăng trưởng quen thuộc như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Quảng Ninh hay Đà Nẵng liên tục chứng kiến các đợt bung hàng với quy mô lớn.

Trái ngược với đà lao dốc về phía trước của nguồn cung, thanh khoản lại đang có dấu hiệu hụt hơi rõ rệt. Toàn thị trường chỉ tiêu thụ được khoảng 40.000 sản phẩm trong nửa đầu năm, kéo tỷ lệ hấp thụ trung bình xuống dưới mức 50%. Nhìn lại quá khứ, khi mà nhiều dự án dễ dàng chạm ngưỡng hấp thụ 80% đến 90%, thậm chí cháy hàng, thì thực tại này giống như một gáo nước lạnh dội vào sự lạc quan của các chủ đầu tư.

Lý giải về sự lệch pha này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng việc hàng hóa dồi dào đã thay đổi hoàn toàn vị thế trên thị trường. Người mua nhà và giới đầu tư hiện tại không còn bị tâm lý FOMO (hội chứng sợ bỏ lỡ) dẫn dắt như những giai đoạn trước.

Họ có nhiều lựa chọn hơn, từ đó hình thành tâm lý quan sát, so sánh kỹ lưỡng về giá trị thực, chất lượng bàn giao cũng như tiềm năng sinh lời dài hạn của từng dự án thay vì xuống tiền theo đám đông. Sự phân hóa diễn ra vô cùng gay gắt khi dòng tiền chỉ thực sự chảy vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, trong khi các phân khúc mang tính đầu cơ hoặc bị đẩy giá quá cao đang phải đối mặt với tình trạng tồn kho gia tăng.

Chi phí vốn đè nặng và bài toán thoát bóng ngân hàng

Bên cạnh tâm lý thận trọng của khách hàng, nguyên nhân cốt lõi khiến thanh khoản sụt giảm và thị trường hạ nhiệt chính là áp lực từ chi phí vốn. Giai đoạn cuối năm trước kéo dài sang đầu năm nay chứng kiến sự điều chỉnh tăng của mặt bằng lãi suất. Hệ quả là dòng tiền giá rẻ không còn, việc tiếp cận các gói vay mua nhà trở nên ngặt nghèo hơn rất nhiều. Khi mà phần lớn sức mua trên thị trường hiện nay vẫn dựa vào đòn bẩy tài chính, bất kỳ một sự biến động nhỏ nào từ chính sách tiền tệ cũng ngay lập tức dội áp lực lên túi tiền của người tiêu dùng lẫn dòng vốn lưu động của doanh nghiệp.

Số liệu thống kê từ Ngân hàng Nhà nước tính đến cuối tháng 6 cho thấy, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt hơn 20 triệu tỷ đồng, tăng hơn 7% so với cuối năm ngoái. Đáng chú ý, dư nợ đổ vào lĩnh vực bất động sản vẫn chiếm một tỷ trọng rất cao, lên đến hơn 25% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế. Điều này phản ánh thực tế rằng dòng đời của một dự án địa ốc, từ khâu đền bù, xây dựng cho đến lúc đến tay người tiêu dùng, vẫn đang phụ thuộc quá lớn vào dòng sữa tài chính từ ngân hàng.

Sự lệ thuộc một chiều này chứa đựng rất nhiều rủi ro mang tính hệ thống. Khi ngân hàng siết van tín dụng hoặc tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát, thị trường bất động sản lập tức rơi vào trạng thái thiếu máu. Các chuyên gia phân tích từ công ty chứng khoán MBS cũng đồng tình với nhận định rằng việc giá bán liên tục tăng cao, chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, kết hợp với mặt bằng lãi suất cao đã triệt tiêu cơ hội tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng thu nhập trung bình, khiến thị trường càng thêm nghẽn dòng chảy.

Để giải quyết triệt dứt điểm căn bệnh kinh niên này, việc đa dạng hóa các kênh huy động vốn trung và dài hạn là yêu cầu cấp bách. Thực tế, khung pháp lý cho các kênh vốn thay thế như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư hay quỹ tín thác bất động sản tại Việt Nam đã dần hình thành nhưng tốc độ phát triển lại quá chậm.

Ngay cả ở thời điểm hưng thịnh nhất, tổng giá trị phát hành trái phiếu địa ốc cũng chỉ đạt hơn 200.000 tỷ đồng, một con số quá khiêm tốn so với nhu cầu vốn hàng triệu tỷ đồng mỗi năm của toàn ngành. Nhìn sang các mô hình phát triển bền vững trên thế giới, các quỹ tín thác mới là nguồn nuôi dưỡng chính cho thị trường nhờ dòng vốn nhàn rỗi dài hạn từ xã hội, giúp giảm tải hoàn toàn cho hệ thống ngân hàng thương mại.

Cú chững lại của thanh khoản 6 tháng đầu năm không hẳn là một tín hiệu tiêu cực, mà nên được nhìn nhận như một giai đoạn sàng lọc cần thiết. Nó buộc các doanh nghiệp địa ốc phải tự nhìn nhận lại cấu trúc tài chính, cơ cấu lại sản phẩm hướng về giá trị thực và giảm bớt sự ảo tưởng vào các dòng vốn vay ngắn hạn. Chỉ khi nào các kênh vốn dài hạn được khơi thông sòng phẳng và bớt phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, thị trường mới có thể tìm thấy một quỹ đạo phát triển thực sự bền vững.