Lãi suất tăng, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc

Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước vào trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung tăng trưởng rõ nét và tiếp tục xu hướng tăng. Thị trường đang dịch chuyển ngày càng rõ sang mô hình phát triển dựa trên cán cân cung - cầu thực và năng lực của các chủ thể tham gia thị trường.

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với 31/12/2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm 45,58% tổng dư nợ tín dụng BĐS, tăng 49,55% so với cuối năm 2024, tương đương tốc độ tăng gấp khoảng 1,85 lần tốc độ tăng của dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng/sử dụng bất động sản.

Trước thực tế tín dụng bất động sản tăng nhanh, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay BĐS tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường BĐS có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng có vốn nhà nước, đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay BĐS lên mức cao hơn đáng kể so với mặt bằng cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về “sức chịu đựng” của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Giai đoạn tiền “rẻ” khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường BĐS, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định, chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro. Trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhiều biến số vĩ mô khó đoán định, việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính, cần được cân nhắc kỹ càng.

Trong bối cảnh đó, việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường BĐS bước vào một giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”, nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro. Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.