Hạ tầng và dòng vốn thúc đẩy chu kỳ bất động sản mới

Nghịch lý lệch pha cung cầu và áp lực bình ổn giá nhà đô thị

Thị trường bất động sản đang ghi nhận những bước chuyển mình rõ nét, chính thức khép lại giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2022 đến 2023. Chu kỳ tăng trưởng mới được kích hoạt nhờ điều kiện tài chính cải thiện, chính sách thanh toán linh hoạt, tốc độ đô thị hóa nhanh và làn sóng đẩy mạnh đầu tư hạ tầng công cộng. Tại khu vực phía Nam, Bình Dương trở thành điểm sáng phục hồi với nguồn cung căn hộ mới quay trở lại mạnh mẽ nhờ lợi thế kết nối trực tiếp với TP.HCM.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở tổng nguồn cung mà nằm ở sự lệch pha nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm. Theo phân tích của bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, áp lực của thị trường sẽ gia tăng nếu nguồn cung tiếp tục tập trung quá nhiều vào phân khúc giá cao. Các chủ đầu tư đang dồn lực vào phân khúc trung cao cấp và cao cấp, dẫn đến sự mất cân đối lớn với khả năng chi trả thực tế của số đông người dân.

Số liệu thống kê thực tế chỉ ra rằng, căn hộ hạng C thuộc phân khúc vốn chiếm tới hơn 80% lượng giao dịch trước năm 2020 tại các đô thị lớn nay đã suy giảm nghiêm trọng. Trong quý I/2026, Hà Nội hoàn toàn vắng bóng nguồn cung hạng C mới, trong khi tại TP.HCM, phân khúc này chỉ còn chiếm vỏn vẹn khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.

Thực trạng này tạo nên một nghịch lý là thị trường không thiếu dự án nhưng lại khan hiếm trầm trọng các sản phẩm phù hợp với thu nhập của đại chúng. Trong bối cảnh Chính phủ đang nỗ lực thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội và hoàn thiện thể chế hỗ trợ, việc tái cân bằng cơ cấu nguồn cung theo hướng ở thực sẽ là yếu tố sống còn quyết định sự phát triển bền vững của toàn thị trường.

Đô thị hóa TOD và tiêu chuẩn chọn lọc mới của dòng vốn FDI

Cùng với phân khúc nhà ở, chiến lược phát triển hạ tầng giao thông đang mở ra cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị một cách sâu sắc. Minh chứng điển hình là việc TP.HCM vừa phê duyệt ranh giới quy hoạch 5 khu đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TOD) dọc tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương với tổng diện tích gần 940 ha. Giá trị cốt lõi của mô hình TOD không chỉ là kích bẩy giá trị đất đai xung quanh các nhà ga, mà quan trọng hơn là kiến tạo cơ hội tiếp cận nhà ở và tiện ích đồng bộ cho đa dạng tầng lớp cư dân.

Bàn về bài toán này, bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam cho rằng, thách thức hiện nay nằm ở khả năng triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai. Nếu thiếu các công cụ điều tiết phù hợp, giá bất động sản quanh các tuyến metro tăng quá nóng sẽ đẩy những người có nhu cầu sử dụng giao thông công cộng cao nhất là người lao động và giới trung lưu ra xa các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng. Do đó, TOD cần một cơ chế vận hành thị trường minh bạch để biến các khu vực quanh nhà ga thành những cộng đồng dân cư đáng sống, thay vì biến chúng thành các điểm nóng đầu cơ.

Bên cạnh hạ tầng nội địa, dòng vốn đầu tư quốc tế (FDI) cũng đang đóng vai trò là động lực thúc đẩy chất lượng cho chu kỳ mới. Báo cáo từ Savills World Research cho thấy, tổng khối lượng đầu tư bất động sản tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong quý I/2026 tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước. Tại Việt Nam, các nhà đầu tư đến từ Singapore và Hàn Quốc tiếp tục dẫn dắt dòng vốn FDI vào lĩnh vực này.

Đáng chú ý, khẩu vị của khối ngoại đã có sự thay đổi mang tính chiến lược. Thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng đầu cơ tăng giá tài sản trong ngắn hạn như trước đây, các quỹ đầu tư quốc tế hiện chú trọng đặc biệt đến hiệu quả vận hành, khả năng tạo dòng tiền ổn định và chất lượng bền vững của dự án.

Tổng Giám đốc Savills Việt Nam Neil MacGregor khẳng định, thị trường đang được định hình bằng chất lượng tài sản và khả năng tạo giá trị dài hạn. Thành công của chu kỳ mới sẽ không còn được đo đếm bằng số lượng dự án hay tốc độ sốt giá, mà bằng năng lực tạo ra nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu thực, phát triển đô thị bao trùm và thu hút các dòng vốn chất lượng cao.

Chỉ khi hạ tầng, nhà ở và dòng vốn được phát triển theo hướng cân bằng, thị trường bất động sản Việt Nam mới có thể bứt phá bền vững, khép lại thời kỳ tăng trưởng nóng và mở ra một chu kỳ thịnh vượng lâu dài.

TOD là mô hình phát triển đô thị tập trung quanh các điểm trung chuyển giao thông công cộng như nhà ga metro, bến xe buýt nhanh (BRT) hay các điểm kết nối đa phương tiện. Với bán kính phục vụ từ 400 - 800m tính từ điểm giao thông công cộng, mô hình TOD tạo ra các khu vực có mật độ cao, tích hợp nhiều chức năng như nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ công cộng… nhằm khuyến khích người dân sử dụng phương tiện công cộng, hạn chế phương tiện cá nhân, từ đó giảm ùn tắc và ô nhiễm môi trường.