Dòng tiền vận hành trở thành thước đo phục hồi cho bất động sản nghỉ dưỡng 2026

Du lịch phục hồi mạnh nhưng thị trường chưa “nóng” trở lại

Nếu giai đoạn 2016–2019 được dẫn dắt bởi kỳ vọng lợi nhuận và tốc độ bán hàng, thì hiện nay yếu tố quyết định không còn nằm ở quảng bá dự án hay cam kết lợi nhuận, mà chuyển sang năng lực tạo ra dòng tiền khai thác thực tế. Sự thay đổi này phản ánh quá trình tái cấu trúc tất yếu của một phân khúc từng phát triển nhanh hơn nền tảng vận hành, khi thị trường buộc phải quay về giá trị cốt lõi là hiệu quả khai thác du lịch và khả năng sinh lời bền vững.

Năm 2025 đánh dấu bước phục hồi rõ rệt của ngành du lịch Việt Nam, tạo nền tảng quan trọng cho bất động sản nghỉ dưỡng. Việt Nam đón khoảng 21,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng hơn 20% so với năm trước và vượt mức trước đại dịch. Việc được Tổ chức Du lịch Liên hợp quốc xếp vào nhóm quốc gia có tốc độ tăng trưởng khách quốc tế cao nhất thế giới cho thấy sức hấp dẫn của điểm đến Việt Nam đang được khẳng định trở lại trên bản đồ du lịch toàn cầu.

Động lực này tiếp tục được kỳ vọng duy trì trong năm 2026 khi thời gian lưu trú và mức chi tiêu bình quân của du khách có xu hướng cải thiện. Tuy nhiên, nghịch lý của thị trường hiện nay là du lịch phục hồi nhanh nhưng bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể tăng trưởng tương ứng.

Trả lời báo chí, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho biết, tính riêng trong năm 2025, nguồn cung sơ cấp phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận hơn 15.000 căn, tăng khoảng 4% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn duy trì ở mức thấp, sức cầu chung còn khá khiêm tốn khi tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 29% tổng nguồn cung. Thay vì chạy theo xu hướng, dòng tiền trở nên thận trọng, ưu tiên bảo toàn vốn và chỉ lựa chọn các dự án có cơ sở khai thác rõ ràng.

Thị trường vì vậy không còn tăng trưởng đồng loạt mà bắt đầu phân hóa mạnh. Các dự án sở hữu vị trí du lịch thực sự, pháp lý minh bạch và được vận hành bởi thương hiệu quản lý quốc tế hoặc đơn vị chuyên nghiệp vẫn duy trì thanh khoản nhất định, trong khi nhiều khu vực mang tính mùa vụ hoặc thiếu hệ sinh thái dịch vụ tiếp tục trầm lắng.

Dòng tiền vận hành trở thành “trục chính” phục hồi

Điểm khác biệt lớn nhất của chu kỳ phục hồi 2026 nằm ở việc thị trường chuyển trọng tâm từ bán sản phẩm sang khai thác vận hành. Thực tế cho thấy nhà đầu tư hiện không còn quan tâm nhiều tới cam kết lợi nhuận dài hạn, mà chú trọng công suất phòng, doanh thu lưu trú và hiệu quả khai thác thực tế.

Sự thay đổi này buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược phát triển. Thay vì tối đa hóa số lượng sản phẩm để bán nhanh, xu hướng mới là xây dựng hệ sinh thái nghỉ dưỡng hoàn chỉnh, đầu tư vào trải nghiệm khách hàng, đa dạng tiện ích và kéo dài thời gian lưu trú nhằm tạo dòng tiền ổn định.

Các khu vực có hạ tầng giao thông thuận lợi, kết nối hàng không và khả năng thu hút khách quanh năm đang trở thành tâm điểm thanh khoản. Ngược lại, những điểm đến phụ thuộc mạnh vào mùa cao điểm hoặc thiếu sản phẩm du lịch đặc thù sẽ cần thời gian dài hơn để phục hồi.

Điều này cũng đồng nghĩa thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên, nơi năng lực vận hành trở thành yếu tố quyết định giá trị tài sản, thay vì chỉ dựa vào vị trí hay kỳ vọng tăng giá.

Dù khung pháp luật mới đã có những bước tiến quan trọng khi bổ sung quy định cho condotel và biệt thự nghỉ dưỡng, quá trình phục hồi của phân khúc này vẫn chịu ảnh hưởng đáng kể từ những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel vẫn chưa được thực hiện đồng bộ trên toàn thị trường, tạo ra tâm lý dè dặt đối với nhà đầu tư cá nhân. Bên cạnh đó, các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất và khả năng chuyển nhượng vẫn chưa đạt mức minh bạch cần thiết để hình thành niềm tin dài hạn.

Một hạn chế khác nằm ở khung pháp lý vận hành. Cơ chế quản lý, khai thác và phân chia lợi nhuận giữa chủ đầu tư, đơn vị vận hành và nhà đầu tư thứ cấp vẫn thiếu sự chuẩn hóa. Khi chưa có mô hình vận hành rõ ràng và thống nhất, khả năng chứng minh dòng tiền thực của dự án bị ảnh hưởng, từ đó làm chậm quá trình quay trở lại của dòng vốn đầu tư.

Trong bối cảnh đó, yếu tố pháp lý được xem là điều kiện tiên quyết quyết định tốc độ hồi phục của toàn thị trường, thậm chí quan trọng hơn cả biến động cung cầu ngắn hạn.

Theo đó, giai đoạn 2026 mở ra yêu cầu thay đổi sâu sắc đối với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư cá nhân.

Với các nhà phát triển dự án, chiến lược trọng tâm không còn là bán hàng nhanh mà là xây dựng sản phẩm có khả năng vận hành lâu dài. Quy hoạch bài bản, thiết kế phù hợp nhu cầu lưu trú mới, hợp tác với đơn vị quản lý chuyên nghiệp và minh bạch pháp lý trở thành điều kiện bắt buộc để tiếp cận dòng vốn.

Trong khi đó, nhà đầu tư cá nhân đang chuyển sang tư duy đầu tư tài sản khai thác thay vì đầu cơ tăng giá. Dòng tiền chỉ chảy vào những dự án hội tụ ba yếu tố then chốt, gồm: pháp lý an toàn, sức hút du lịch thực và mô hình vận hành có thể kiểm chứng bằng số liệu khai thác.

Quá trình sàng lọc này có thể khiến tốc độ phục hồi diễn ra chậm hơn mong đợi, nhưng đồng thời đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn, nơi giá trị bất động sản nghỉ dưỡng được xác lập bằng dòng tiền thật thay vì những cam kết mang tính ngắn hạn.