Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang trải qua một giai đoạn phục hồi đầy thận trọng, nơi những tín hiệu tích cực về nguồn cung mới lại đối lập với sức cầu yếu ớt và tâm lý dè chừng của nhà đầu tư.
Ảnh minh họa
Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung mới của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong quý II/2025 đạt hơn 2.300 sản phẩm, gấp đôi quý trước. Tuy nhiên, nếu nhìn tổng thể 6 tháng đầu năm, con số 3.200 sản phẩm chỉ tương đương năm 2024 và đặc biệt là chỉ bằng 29% so với giai đoạn thị trường sôi động năm 2022.
Điều đáng lo ngại hơn là nguồn cung này mang tính cục bộ rõ rệt, với tới 80% sản phẩm mở bán quý II đến từ một dự án cao tầng duy nhất tại Hải Phòng. Điều này cho thấy sự thiếu đa dạng và phân bổ chưa đồng đều của các dự án mới.
Thực tế đáng báo động hơn được DKRA Group chỉ ra: dù shophouse nghỉ dưỡng và condotel ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung (tăng 16% so với quý trước ở shophouse), nhưng thanh khoản vẫn ở mức cực thấp. Chỉ vỏn vẹn 42 căn shophouse nghỉ dưỡng được tiêu thụ trên tổng số 3.525 căn mở bán và condotel cũng chỉ đạt khoảng 300 giao dịch trên 4.712 căn, giảm tới 85% so với quý I/2025. Những con số này minh chứng cho nhận định của ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group là sức cầu trên thị trường vẫn ở mức rất thấp.
Vậy điều gì đang ghìm chân thị trường bất động sản nghỉ dưỡng? Các chuyên gia đều đồng thuận rằng tâm lý thận trọng của nhà đầu tư vẫn là yếu tố chi phối. Ông Võ Hồng Thắng chỉ ra rằng, giao dịch chủ yếu chỉ diễn ra tại các dự án lớn, có pháp lý rõ ràng, thi công đảm bảo và đặc biệt là giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn, mức phù hợp với tầm tài chính và kỳ vọng lợi nhuận thực tế của người mua. Các dự án sơ cấp còn lại hầu hết không phát sinh giao dịch, cho thấy nhà đầu tư đang hết sức dè chừng.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, phân tích sâu sắc hơn về tâm lý thận trọng này. Ngoài các yếu tố vĩ mô như lãi suất và thanh khoản ngân hàng, sự e ngại còn xuất phát từ những vấn đề cốt lõi mà thị trường đã bộc lộ trong quá khứ: pháp lý thiếu rõ ràng, hiệu quả khai thác không đảm bảo, và đặc biệt là việc các cam kết lợi nhuận không được thực hiện. Điều này đã làm mất đi niềm tin của nhà đầu tư, khiến họ chuyển hướng sang các sản phẩm an toàn hơn.
Thị trường đang chứng kiến hiện tượng đóng băng chọn lọc chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, giá hợp lý, sản phẩm rõ ràng mới có giao dịch. Ngược lại, nhiều dự án condotel có giá từ 4-5 tỷ đồng/căn đã phải "tạm dừng bán" vì không có khách hàng quan tâm. Nhà đầu tư hiện nay chỉ chấp nhận "xuống tiền" với những sản phẩm có thể sở hữu lâu dài, đáp ứng mục tiêu kép vừa nghỉ dưỡng vừa cho thuê được ngay, và quan trọng nhất là phải có mức giá trong tầm tay dưới 3 tỷ đồng.
Dự báo cho quý III và cả cuối năm 2025, các chuyên gia đều có cái nhìn khá tương đồng: thị trường sẽ vẫn chưa có nhiều biến động mạnh. Ông Võ Hồng Thắng nhận định sức mua sẽ duy trì ở mức thấp, đà giảm có thể kéo dài và chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt trong ngắn hạn, giá bán dự kiến khó có biến động. Các thị trường trọng điểm như Khánh Hòa, Lâm Đồng, An Giang vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc, và nhiều chủ đầu tư chưa có kế hoạch phát triển dự án mới.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khẳng định thị trường sẽ phân hóa rõ theo nhóm khách hàng. Nhóm khách hàng cao cấp với tiềm lực tài chính mạnh vẫn có nhu cầu sở hữu lâu dài các bất động sản nghỉ dưỡng hạng sang tại các điểm đến nổi bật, được vận hành bởi thương hiệu quốc tế. Tuy nhiên, khả năng bứt phá mạnh là khó xảy ra trong ngắn hạn.
Kịch bản khả dĩ nhất là thị trường sẽ ghi nhận những bước tiến nhỏ, mang tính cục bộ, tập trung vào các địa phương có du lịch phát triển tốt, hạ tầng đồng bộ và các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, minh bạch, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Triển vọng hồi phục sẽ diễn ra theo xu hướng cầm chừng, thận trọng, bởi lẽ những rào cản mang tính cấu trúc như: vướng mắc pháp lý, hiệu quả khai thác, vận hành, cùng với tâm lý thị trường vẫn là những lực cản lớn khiến đà phục hồi của thị trường bị ghìm lại.
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang ở một ngã ba đường. Dấu hiệu về nguồn cung trở lại là một tia sáng le lói, cho thấy các chủ đầu tư vẫn đang cố gắng khởi động lại dự án. Tuy nhiên, việc thanh khoản vẫn yếu ớt và mang tính cục bộ là lời nhắc nhở rõ ràng rằng niềm tin của nhà đầu tư chưa thực sự được khôi phục. Những cam kết lợi nhuận trên giấy, những vấn đề pháp lý kéo dài và sự thiếu minh bạch trong vận hành đã để lại "vết sẹo" quá lớn.
Hiện tượng đóng băng chọn lọc không phải là điều tiêu cực hoàn toàn. Nó cho thấy thị trường đang dần thanh lọc những dự án kém chất lượng, thiếu tính khả thi. Nhà đầu tư đã trở nên thông thái và thận trọng hơn, ưu tiên ăn chắc mặc bền với những sản phẩm có giá trị thực, pháp lý vững vàng và tiềm năng khai thác rõ ràng. Điều này buộc các chủ đầu tư phải thay đổi tư duy, tập trung vào chất lượng, uy tín và sự minh bạch để tồn tại và phát triển.
Để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thực sự thoát băng, không chỉ cần sự phục hồi của kinh tế vĩ mô hay lượng khách du lịch gia tăng. Quan trọng hơn, cần có những giải pháp căn cơ từ phía chính sách để tháo gỡ vướng mắc pháp lý một cách triệt để, cùng với sự minh bạch và trách nhiệm cao hơn từ các chủ đầu tư trong việc thực hiện cam kết và cung cấp thông tin. Chỉ khi niềm tin được xây dựng lại trên nền tảng vững chắc, dòng tiền mới thực sự chảy mạnh trở lại vào phân khúc tiềm năng nhưng đầy thách thức này.
Sau giai đoạn phục hồi chậm trong nửa đầu năm, thị trường bất động sản Hà Nội bước vào 6 tháng cuối năm 2025 với nhiều tín hiệu trái chiều. Trên nền kinh tế vĩ mô đang nỗ lực lấy lại đà tăng trưởng, thị trường địa ốc Thủ đô đang dần xác lập mặt bằng giá mới, nhưng lực cầu yếu và sự thận trọng từ cả người mua lẫn nhà đầu tư khiến thanh khoản khó cải thiện rõ rệt.
Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) của Bộ Tài chính, với điểm nhấn là quy định chặt chẽ về thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS), đang nhận được sự quan tâm lớn từ giới chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp.
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 181/2025/NĐ-CP, quy định rõ ràng nguyên tắc tính thuế giá trị gia tăng (VAT) trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đang tạo ra một "cú hích" mạnh mẽ, không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động tài chính mà còn kéo giá nhà đất về gần với giá trị thực.
Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một sự dịch chuyển đáng kể về trọng tâm, với vùng ven đô nổi lên như một điểm đến đầy hứa hẹn cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và sự nhạy bén.
VN-Index tiếp tục bứt phá với phiên tăng thứ 7 liên tiếp, đóng cửa tại 1.470,42 điểm, tăng 12,66 điểm, nhờ lực đẩy mạnh mẽ từ nhóm cổ phiếu bất động sản. Trong khi đó, thanh khoản duy trì mức cao với giá trị giao dịch đạt 31.550 tỷ đồng, nhưng áp lực chốt lời gần vùng đỉnh lịch sử 2022 khiến nhà đầu tư được khuyến nghị thận trọng.
Theo nhiều đơn vị nghiên cứu và chuyên gia bất động sản, trong thời gian tới, nguồn cung lớn với mức giá chào bán cao dự kiến sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các dự án và chủ đầu tư nhằm thu hút người mua. Khi thị trường có nhiều lựa chọn hơn về vị trí và tầm giá, người mua sẽ có xu hướng so sánh và cân nhắc kỹ lưỡng hơn, ... <
Ngày 1/7/2025 đánh dấu một cột mốc lịch sử khi Việt Nam chính thức triển khai mô hình chính quyền đô thị hai cấp và đẩy mạnh sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh, huyện. Sự kiện này mở ra kỷ nguyên mới cho thị trường bất động sản, một lĩnh vực vốn dĩ nhạy cảm và phụ thuộc sâu sắc vào quy hoạch, thủ tục pháp lý và sự minh bạch hành chính.
