Minh bạch thuế chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp

Thị trường BĐS Việt Nam trong những năm qua luôn sôi động, tiềm ẩn nhiều rủi ro về thất thu ngân sách do đặc thù của giao dịch và sự thiếu minh bạch trong kê khai giá. Theo các chuyên gia, tình trạng giá giao dịch thực tế cao hơn nhiều so với giá kê khai để tính thuế là nguyên nhân chính dẫn đến thất thu thuế.

Mặc dù chưa có số liệu chính xác về tổng mức thất thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của doanh nghiệp, nhưng theo báo cáo của Bộ Tài chính, thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong năm 2022 đã tăng 96,4% so với cùng kỳ năm 2021, cho thấy tiềm năng thu lớn từ lĩnh vực này. Tuy nhiên, cùng với đó là nhận định rằng ngân sách mảng này vẫn bị thất thu lớn (Báo Đại Đoàn Kết, tháng 11/2022). Điều này càng khẳng định tính cấp bách của việc hoàn thiện cơ chế tính thuế.

Dự thảo Nghị định đã thể hiện rõ quyết tâm của Bộ Tài chính trong việc quản lý chặt chẽ nguồn thu này thông qua các quy định cụ thể. Đầu tiên, đối tượng chịu thuế được mở rộng bao quát, khẳng định mọi doanh nghiệp, không phân biệt ngành nghề hay thành phần kinh tế, nếu phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đều thuộc đối tượng chịu thuế TNDN. Điều này đảm bảo tính công bằng và bao quát, tránh tình trạng lách luật.

Thứ hai, phạm vi thu nhập chịu thuế được xác định rõ ràng, liệt kê chi tiết các loại thu nhập chịu thuế, bao gồm cả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, dự án gắn với đất, nhà, công trình kiến trúc, và cả doanh thu từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp BĐS. Việc phân định rõ ràng này giúp giảm thiểu tranh cãi và tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thu thuế.

Thứ ba, cơ sở tính thuế được làm minh bạch. Thu nhập chịu thuế được xác định bằng doanh thu trừ giá vốn và các chi phí được trừ liên quan. Thu nhập tính thuế bằng thu nhập chịu thuế trừ đi các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có). Thuế suất 20% được giữ nguyên đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, phù hợp với quy định hiện hành (Thông tư 78/2014/TT-BTC, có hiệu lực từ 01/01/2016) và được đánh giá là hợp lý, tạo sự ổn định cho doanh nghiệp.

Một điểm rất quan trọng khác là quy định thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phải được xác định riêng để kê khai nộp thuế và không áp dụng ưu đãi thuế TNDN. Điều này nhằm tránh việc doanh nghiệp lợi dụng các ưu đãi thuế chung để giảm nghĩa vụ thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, vốn là lĩnh vực có lợi nhuận cao.

Cuối cùng, Dự thảo còn quy định chi tiết cho các trường hợp đặc biệt, lường trước và đưa ra các giải pháp cụ thể cho các tổ chức tín dụng, DATC, VAMC khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, cũng như trường hợp cơ quan thi hành án bán đấu giá BĐS. Việc này thể hiện sự chặt chẽ và linh hoạt của chính sách, đảm bảo không bỏ sót nguồn thu ngay cả trong các tình huống phức tạp. Đặc biệt, việc xác định giá vốn trong trường hợp không xác định được (ví dụ: bằng vốn vay phải trả cộng chi phí lãi vay chưa trả) là một giải pháp thực tế, giúp cơ quan thuế có căn cứ để tính toán.

Việc ban hành và thực thi Dự thảo Nghị định này được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều tác động tích cực. Trước hết, nó sẽ tăng thu ngân sách. Với cơ chế tính thuế minh bạch và chặt chẽ hơn, đặc biệt là việc kiểm soát giá giao dịch thực tế (như các đề xuất về việc áp dụng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường từ năm 2026), nguồn thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của doanh nghiệp sẽ được cải thiện đáng kể. Điều này giúp bổ sung nguồn lực cho ngân sách nhà nước, phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ hai, các quy định mới sẽ nâng cao tính minh bạch thị trường. Chúng khuyến khích doanh nghiệp kê khai đúng giá trị giao dịch, hạn chế tình trạng "hai giá" và các hành vi trốn thuế. Điều này góp phần làm lành mạnh hóa thị trường BĐS, tạo môi trường cạnh tranh công bằng hơn giữa các doanh nghiệp.

Cuối cùng, việc có các quy định rõ ràng cũng sẽ giảm thiểu rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp sẽ có cơ sở pháp lý vững chắc để thực hiện nghĩa vụ thuế, giảm thiểu rủi ro bị truy thu, xử phạt do vi phạm.

Tuy nhiên, để các quy định này thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả tối đa, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là cơ quan thuế và cơ quan đăng ký đất đai, trong việc xây dựng và chia sẻ cơ sở dữ liệu về giá BĐS. Việc kiểm soát chặt chẽ các khoản chi phí được trừ cũng là một thách thức cần được quan tâm.

Dự thảo Nghị định về thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách thuế, hướng tới mục tiêu minh bạch hóa thị trường và chống thất thu ngân sách. Với sự chuẩn bị kỹ lưỡng và quyết tâm từ Bộ Tài chính, kỳ vọng các quy định mới sẽ sớm được ban hành và đi vào thực tiễn, mang lại hiệu quả tích cực cho nền kinh tế.