Năm 2026, nhiều doanh nghiệp bất động sản lên kế hoạch huy động vốn thông qua phát hành riêng lẻ sau giai đoạn đóng băng do điều kiện thị trường bất lợi, áp lực tài chính.
Sau giai đoạn đóng băng do điều kiện thị trường bất lợi và áp lực tài chính gia tăng, hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản đang có động thái huy động vốn trở lại thông qua phát hành riêng lẻ. Trong đó, mục đích sử dụng vốn cho thấy sự thay đổi rõ rệt so với giai đoạn trước.
Đơn cử tại CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) lên kế hoạch chào bán gần 199,6 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cp, tương ứng giá trị huy động gần 2.000 tỷ đồng. Theo phương án, khoảng 1.550 tỷ đồng sẽ được rót trực tiếp vào các dự án, 300 tỷ đồng dành cho hoạt động thu mua cổ phần và gần 146 tỷ đồng bổ sung vốn lưu động.
Kế hoạch M&A của Phát Đạt được đề cập cụ thể: Hơn 1.000 tỷ đồng để sở hữu gần như toàn bộ pháp nhân phát triển dự án ven sông Hàn (Đà Nẵng) và tiếp tục góp vốn để nắm giữ 50% một dự án tại TP HCM.
Phát Đạt dự tính sẽ chi gần 2.000 tỷ để nắm quyền chi phối tại dự án ven sông Hàn.
Trường hợp tại CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) dự kiến phát hành riêng lẻ 800 triệu cổ phiếu. Cụ thể, trong năm 2025, Novaland chưa triển khai thực hiện phương án phát hành 350 triệu cổ phiếu riêng lẻ. Năm 2026, doanh nghiệp dự kiến điều chỉnh khối lượng phát hành từ tối đa 350 triệu cổ phiếu lên 800 triệu cổ phiếu. Giá phát hành theo phương án trước đây là 10.000 đồng/cp, dự kiến điều chỉnh không thấp hơn giá đóng cửa bình quân của cổ phiếu NVL trong 30 phiên liền sau và bao gồm ngày ĐHĐCĐ phê duyệt nội dung này và có thể được điều chỉnh giảm khi phát sinh các sự kiện dân đền điều chỉnh giá cổ phiều NVL theo quy định của pháp luật.
Còn tại Công ty Cổ Phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC) lên kế hoạch phát hành riêng lẻ 50 triệu cổ phiếu nhằm hoán đổi khoảng 500 tỷ đồng công nợ hiện hữu. Kế hoạch được công bố trong bối cảnh doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận năm 2025 vượt mục tiêu đề ra, dù doanh thu từ hoạt động kinh doanh chính giảm mạnh.
Giá phát hành dự kiến ở mức 10.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng tỷ lệ hoán đổi 10.000 đồng nợ đổi lấy 1 cổ phiếu HQC. Thời gian thực hiện dự kiến trong giai đoạn 2025-2026 sau khi được cơ quan quản lý chấp thuận. Toàn bộ số cổ phiếu phát hành theo hình thức riêng lẻ sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm kể từ thời điểm hoàn tất đợt phát hành.
Danh sách các chủ nợ tham gia hoán đổi gồm 4 tổ chức và cá nhân. Trong đó, CTCP Đầu tư Hải Phát (mã chứng khoán: HPX) dự kiến cấn trừ 212 tỷ đồng công nợ để nhận về 21,2 triệu cổ phiếu HQC.
Địa ốc Hoàng Quân phát hành cổ phiếu riêng lẻ để cấn trừ khoảng 500 tỷ đồng công nợ hiện hữu.
Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Hoàng Quân, dự kiến sử dụng 236 tỷ đồng khoản nợ để hoán đổi lấy 23,6 triệu cổ phiếu HQC. Sau khi hoàn tất giao dịch, tỷ lệ sở hữu của ông Tuấn tại doanh nghiệp dự kiến tăng lên 11,76% vốn điều lệ.
Bên cạnh đó, bà Nguyễn Thị Diệu Phương ( vợ ông Trương Anh Tuấn) dự kiến hoán đổi 33 tỷ đồng công nợ để nhận 3,3 triệu cổ phiếu HQC. Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Xây dựng VDC cũng tham gia kế hoạch này khi hoán đổi 19 tỷ đồng công nợ, tương ứng nhận 1,9 triệu cổ phiếu.
Với CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, Mã: HPX) cũng dự kiến chào bán riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cp, tương đương giá trị phát hành 1.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp cho biết số tiền thu được sẽ được phân bổ khoảng 500 tỷ đồng để thanh toán các khoản nợ đến hạn, 500 tỷ đồng bổ sung vốn triển khai dự án Khu đô thị mới Mai Pha (Lạng Sơn) và 500 tỷ đồng còn lại dành cho hoạt động M&A, mở rộng quỹ đất tại nhiều địa phương như Phú Thọ, Bắc Ninh, Hà Nội. Thời gian giải ngân dự kiến kéo dài trong giai đoạn 2026 - 2027.
Hoạt động phát hành riêng lẻ từng là một trong những kênh huy động vốn quan trọng gần như bị chững. Không ít doanh nghiệp buộc phải trì hoãn kế hoạch tăng vốn hoặc chuyển sang các phương án xử lý dòng tiền ngắn hạn.
Việc doanh nghiệp bất động sản quay lại phát hành riêng lẻ diễn ra trong bối cảnh tín dụng vào lĩnh vực này vẫn được kiểm soát chặt, trong khi niềm tin thị trường mới đang dần được gây dựng lại sau những đổ vỡ giai đoạn 2022 - 2023. Điều này đồng nghĩa với việc tìm kiếm nhà đầu tư chiến lược sẽ không còn dễ dàng như trước và cần thêm thời gian để thuyết phục dòng tiền quay trở lại.
Ở chiều tích cực, môi trường vĩ mô đang dần thuận lợi hơn, thị trường chứng khoán Việt Nam được nâng hạng, cùng với sự cải thiện về thanh khoản và tâm lý nhà đầu tư có thể mở ra cơ hội thu hút dòng vốn mới, đặc biệt là vốn ngoại, vào các thương vụ phát hành cổ phần.
Khi các tiêu chí lựa chọn nơi sống ngày càng thay đổi, bất động sản cao cấp không còn được nhìn nhận đơn thuần như một tài sản tích lũy, mà trở thành một môi trường sống gắn bó lâu dài. Trong bối cảnh đó, những yếu tố hữu hình như vị trí hay tiện ích không còn là thước đo duy nhất; thay vào đó, chất lượng trải nghiệm sống - được cảm nhận mỗi ngày - đang dần trở thành tiêu chí tham chiếu mới cho phân khúc này.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết vừa công bố một số chỉ tiêu tài chính năm 2025. Trong số đó phần lớn ghi nhận kết quả kinh doanh không mấy khả quan.
Trong bối cảnh lãi suất cao và chuỗi cung ứng tái cấu trúc, dòng vốn quốc tế đang chuyển mạnh sang “tài sản thực”, ưu tiên các đại đô thị có pháp lý minh bạch, gắn với hạ tầng chiến lược và phát triển bền vững.
Chứng khoán ACB (ACBS) nhận định thị trường bất động sản dân dụng năm 2026 đối mặt với nhiều thách thức lớn liên quan đến chính sách, lãi suất,… Đặc biệt, nguồn cung bất động sản dự kiến tăng ở tất cả các phân khúc, nhu cầu phân hóa.
Trong bối cảnh kinh tế có những nhịp điều chỉnh, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét. Khi lãi suất vẫn neo ở mức cao và thanh khoản tại một số phân khúc chậm lại, dòng vốn đang dần dịch chuyển về khu vực cửa ngõ phía Tây TP.HCM. Đây không chỉ là sự chuyển dịch địa lý mà còn là dấu hiệu của một chu kỳ phát triển mới dựa trên nền tảng hạ tầng và nhu cầu thực.
