Chứng khoán ACB (ACBS) nhận định thị trường bất động sản dân dụng năm 2026 đối mặt với nhiều thách thức lớn liên quan đến chính sách, lãi suất,… Đặc biệt, nguồn cung bất động sản dự kiến tăng ở tất cả các phân khúc, nhu cầu phân hóa.
Bất động sản dân dụng 2026 gặp nhiều thách thức
Trong báo cáo vừa công bố, Chứng khoán ACB nhận định thị trường bất động sản dân dụng năm 2026 đối mặt với nhiều thách thức lớn.
Đầu tiên là thách thức về mặt chính sách. Theo đó, tăng trưởng tín dụng bị siết chặt. Từ đầu năm 2026, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng bất động sản không được vượt quá tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế dự kiến là 15%. Nguyên nhân là do năm 2025 tăng trưởng tín dụng của ngành này ở mức rất cao (32%) so với mức 20,4% của năm 2024 và 19% của toàn nền kinh tế.
Nhóm phân tích cho rằng các công ty lớn, uy tín, có pháp lý dự án minh bạch sẽ được ưu tiên cấp tín dụng còn các công ty nhỏ lẻ, chưa hoàn thiện pháp lý dự án có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng và phải huy động qua các kênh khác như trái phiếu.
Ngoài ra, cấp mã định danh cho từng sản phẩm bất động sản cũng là một thách thức lớn. Từ ngày 1/3/2026, mỗi sản phẩm bất động sản được cấp một mã định danh riêng, qua đó giúp tăng tính minh bạch của thị trường, hỗ trợ nhà nước quản lý dữ liệu đất đai hiệu quả hơn, chống thất thu thuế và hạn chế đầu cơ đất đai.
ACBS cho rằng, ngành bất động sản dân dụng không chỉ phải đối mặt với các thách thức về mặt chính sách mà các khó khăn về vĩ mô như lãi suất ngân hàng, chi phí đầu vào.
Theo đó, lãi suất tăng nhanh tác động tiêu cực đến nhu cầu mua nhà của người dân, kế hoạch mở bán dự án và lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc.
Tại thời điểm tháng 3/2026, lãi suất vay ưu đãi cố định 12 tháng đầu ở mức 8,5 - 10%, tăng khoảng 2% so với cùng kỳ và 3% so với tháng 3/2024. Lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi hiện ở mức 12 - 14%, cũng tăng khoảng 2% so với cùng kỳ và 3% so với tháng 3/2024.
Đồng thời, chi phí đầu vào dự kiến cũng tăng. Chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất tăng mạnh; giá thép xây dựng tháng 3/2026 tăng khoảng 4% so với trung bình năm 2025 và 6% so với trung bình giai đoạn 2023 - 2024; giá xi măng tháng 3/2026 tăng 15% so với trung bình năm 2025 và 18% so với trung bình giai đoạn 2023-2024...
Báo cáo của ACBS cho rằng, các yếu tố này đẩy giá bán tăng cao và có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp.
Nguồn cung bất động sản dự kiến tăng ở tất cả các phân khúc, nhu cầu phân hóa
Theo báo cáo của VCBS, nguồn cung bất động sản mới năm 2026 dự kiến tăng ở tất cả các phân khúc nhờ UBND tỉnh/thành phố đẩy nhanh quá trình phê duyệt, tháo gỡ pháp lý dự án và cho thí điểm phát triển nhà ở thương mại (NOTM) trên các loại đất không phải đất ở.
Cụ thể, tại phân khúc căn hộ, dữ liệu tổng hợp của ACBS cho thấy, tổng nguồn cung mới ở 2 thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội (sau sáp nhập) dự kiến tăng 11% so với năm 2025, đạt khoảng 67.000 căn.
Tại phân khúc nhà liền thổ, tổng nguồn cung mới ở Hà Nội và TP.HCM (sau sáp nhập) dự kiến tăng 30% so với cùng kỳ, đạt hơn 12.000 căn.
Cuối cùng là phân khúc NOXH có tổng số căn dự kiến hoàn thành năm 2026 trên cả nước là 158.700 căn, tăng 55% so với năm 2025 năm.
Do số lượng người nộp hồ sơ mua NOXH và NOTM giá phù hợp cao hơn nhiều so với số lượng mở bán nên ACBS cho rằng, nhu cầu mua nhà dự kiến tiếp tục tập trung ở hai phân khúc này. Ngoài ra, cũng có nhu cầu mua các dự án NOTM của chủ đầu tư lớn, uy tín, pháp lý minh bạch, nhiều tiện ích, kết nối hạ tầng tốt và có chính sách hỗ trợ lãi suất hấp dẫn.
Trong bối cảnh trên, kết quả kinh doanh của toàn ngành bất động sản dân dụng được dự báo đi ngang. Theo ACBS, kết quả kinh doanh của ngành phụ thuộc nhiều vào công ty đầu ngành là Vinhomes do công ty này chiếm khoảng 70 - 90% tổng doanh thu và 80 - 90% tổng lợi nhuận của ngành trong giai đoạn 2021 - 2025.
Cụ thể, ACBS dự phóng tổng doanh thu của 6 doanh nghiệp trong năm 2026 gồm Vinhomes, Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh, Phát Đạt, Hodeco đạt hơn 170.000 tỷ đồng, đi ngang so với năm liền trước.
Tổng lãi ròng dự phóng đạt hơn 47.000 tỷ đồng (tăng 7% so với năm 2025) chủ yếu nhờ tăng trưởng lợi nhuận của Vinhomes, Khang Điền và Phát Đạt.
Tăng trưởng doanh thu của các công ty chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án đã bán những năm trước. Trong đó, Hodeco và Phát Đạt được dự phóng đạt tốc độ tăng trưởng cao, lần lượt đạt 76% và 35% so với cùng kỳ. Lợi nhuận của Phát Đạt dự kiến tăng mạnh nhờ ghi nhận giao dịch bản vốn tại dự án Bình Dương Tower trong khi lợi nhuận của Hodeco dự kiến giảm mạnh do năm 2025 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận đột biến từ chuyển nhượng 47% dự án Khu du lịch Đại Dương.
ACBS dự phóng Vinhomes ghi nhận doanh thu đạt 152.224 tỷ đồng (giảm nhẹ 1%) và lãi ròng đạt 43.512 tỷ (tăng 4%) so với năm 2025, chủ yếu đến từ các dự án Vinhomes Green Paradise, Wonder City, Royal Island, Dream City, Green City và Golden City.
