Dòng vốn ngoại tỷ USD đổ bộ vào bất động sản Việt Nam: Từ trú ẩn đến cơ hội

Tại Tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ – Cơ hội bất động sản Việt Nam”, các chuyên gia trong và ngoài nước đã đồng thuận rằng thị trường Việt Nam đang nổi lên như một “vịnh trú ẩn” chiến lược cho dòng vốn tỷ USD. Với vốn FDI thực hiện năm 2025 đạt hơn 27,6 tỷ USD (mức cao nhất trong 5 năm qua), cùng lượng tìm kiếm bất động sản từ nhà đầu tư nước ngoài tăng 28%, Việt Nam không chỉ hấp dẫn ở thời điểm hiện tại mà còn hứa hẹn tăng trưởng bền vững suốt cả thập kỷ tới.

Điều đáng chú ý, dòng vốn ngoại đang thay đổi rõ rệt cách tiếp cận. Thay vì chỉ mua đất đơn thuần, các nhà đầu tư giờ đây hướng tới việc xây dựng cả một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh. Và Cần Giờ với lợi thế Khu dự trữ sinh quyển thế giới UNESCO cùng vị trí ven biển chiến lược đang trở thành minh chứng điển hình sống động cho xu hướng này.

Dư địa tăng trưởng dài hạn

Sức hút của thị trường nằm ở sự kết hợp hài hòa giữa ổn định vĩ mô và tiềm năng phát triển lớn. Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, đã chỉ ra bốn trụ cột then chốt: “Chính phủ Việt Nam rất mạnh mẽ và thống nhất, không hề có sự phân tán hay chia rẻ như một số nước trong khu vực Đông Nam Á; nhiều bộ luật quan trọng đã được ban hành trong 5 năm qua để quản lý nợ, bảo vệ môi trường và đưa giao dịch đất đai về đúng giá trị thị trường; cam kết đầu tư hạ tầng chiếm tới 7% GDP – khoản đầu tư khổng lồ sẽ thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước; và cuối cùng là quá trình đô thị hóa vẫn còn rất nhiều dư địa tăng trưởng, trong khi các quốc gia khác đã chạm trần”.

Những nhận định này được bổ sung sâu sắc hơn bởi Thạc sĩ Ngô Thành Huấn, Giám đốc điều hành CTCP Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, với ba từ khóa cốt lõi: ổn định – tăng trưởng – khả năng hấp thụ vốn. Ông dẫn chứng dự báo tăng trưởng GDP 6,8% năm 2026 (theo World Bank), Việt Nam đã ký hơn 16 FTA chiếm gần 90% GDP toàn cầu, và đang nâng cấp từ lắp ráp giá rẻ lên tham gia sâu chuỗi cung ứng công nghệ cao.

Còn ông Đỗ Chí Hiếu, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc VinaLiving (thuộc VinaCapital, với 23 năm kinh nghiệm quản lý tài sản), bổ sung góc nhìn thực tiễn từ nhà đầu tư nước ngoài: “Yếu tố quan trọng nhất là uy tín của chủ đầu tư, kế hoạch kinh doanh và năng lực triển khai dự án”. Theo ông, Việt Nam hoàn toàn có khả năng cạnh tranh với Thái Lan – thị trường từng dẫn đầu Đông Nam Á nhưng đang bước vào giai đoạn bão hòa, đặc biệt khi số lượng khách quốc tế đến Việt Nam dự kiến sẽ vượt Đất nước Chùa Vàng trong năm nay.

Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn Cushman & Wakefield Nhật Bản, ông Stephen Higgins cũng khẳng định lợi thế của Việt Nam nằm ở dân số trẻ, vị trí địa chiến lược và đặc biệt là khả năng phát triển các đại đô thị quy mô lớn trên 1.000 ha – một lợi thế hiếm có trong khu vực, giúp xây dựng mô hình kinh doanh phức hợp và dễ dàng tiếp cận vốn dài hạn từ các quỹ tổ chức quốc tế.

Ưu tiên “tài sản thực”

Khi dòng vốn chuyển hướng sang tài sản thực, các quỹ quốc tế áp dụng tiêu chí lựa chọn ngày càng khắt khe. Ông Huấn chỉ ra năm yếu tố quyết định: pháp lý minh bạch, năng lực triển khai của chủ đầu tư cùng hệ sinh thái đối tác, vị trí tạo dòng tiền thực tế (đặc biệt theo mô hình TOD – bám quanh các trục Metro lớn), khả năng thanh khoản và cấu trúc tài chính dài hạn. Chỉ rất ít dự án đáp ứng đồng thời cả năm tiêu chí này, khiến thị trường phân hóa mạnh mẽ.

Khu vực Cần Giờ – “lá phổi xanh” của TP.HCM với khu dự trữ sinh quyển – đang nổi lên mạnh mẽ nhờ hạ tầng kết nối chiến lược: đường sắt tốc độ cao Bến Thành – Cần Giờ (dự kiến chỉ trong 13 phút vào trung tâm), cầu vượt biển và cao tốc liên vùng. Tại đây, Vinhomes Green Paradise đang thu hút sự quan tâm đặc biệt nhờ quy mô 2.870 ha, mật độ xây dựng khoảng 30%, diện tích biển hồ hơn 800 ha, định hướng ESG++ (tiêu chuẩn cao cấp đánh giá sự phát triển bền vững và tác động của doanh nghiệp đến cộng đồng) và khả năng tạo dòng tiền bền vững từ ba nguồn (an cư – du lịch – thương mại).

Giám đốc Kinh doanh miền Nam, phụ trách dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, ông Nguyễn Thanh Tâm nhấn mạnh bốn yếu tố then chốt quyết định sức hút của dự án là vị trí độc bản, quy mô lớn, định hướng bền vững và khả năng sinh dòng tiền. Ông cho biết, với hệ sinh thái all-in-one hoàn chỉnh, dự án không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn khai thác tối đa tiềm năng du lịch và thương mại cao cấp.

Ông Phạm Anh Khôi, Giám đốc Khối Đầu tư CTCP Vinhomes bổ sung rằng thị trường bất động sản đang bước sang thế hệ 3.0 – tập trung vào tiện ích xanh, vận hành thông minh và phát triển bền vững – đúng như định hướng cốt lõi của dự án. Từ đó cho thấy Vinhomes Green Paradise không chỉ là một khu đô thị thông thường, mà đang trở thành mô hình đại đô thị biển tiêu biểu, đáp ứng đúng khẩu vị dài hạn của vốn ngoại.

“Bất động sản Việt Nam không phải câu chuyện của hôm nay, mà là cơ hội của cả thập kỷ tới. Chất lượng đã đạt chuẩn thế giới nhưng mặt bằng giá vẫn đi sau một nhịp”, ông Troy Griffiths nhận định. Cũng theo ông, đây chính là “điểm vàng” hiếm có khi kết hợp giữa chất lượng quốc tế với dư địa tăng giá lớn. Dòng vốn ngoại chính vì nhìn thấy khoảng cách này mà đang đẩy nhanh tốc độ đầu tư vào các đại đô thị quy hoạch bài bản, nhằm nắm bắt lợi thế dài hạn trước khi mặt bằng giá được điều chỉnh mạnh mẽ.

Trước "lợi thế sân nhà"

Sự đổ bộ mạnh mẽ của dòng vốn ngoại tỷ USD đang thay đổi hoàn toàn luật chơi trên sân nhà. Khi các quỹ quốc tế chọn lọc khắt khe và hành động quyết đoán với nguồn lực lớn, nhà đầu tư trong nước đứng trước thực tế không thể né tránh: lợi thế sân nhà không còn là đặc quyền vĩnh viễn. Ông Troy Griffiths cảnh báo thẳng thắn: “Lợi thế sân nhà không phải đặc quyền vĩnh viễn. Chậm một nhịp, nhà đầu tư nội có thể đánh mất cơ hội”.

Thực tế thị trường đang diễn biến rõ nét. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cho biết lượng tìm kiếm từ nhà đầu tư nước ngoài tăng 28%, và họ tập trung rất mạnh vào sản phẩm do chủ đầu tư uy tín phát triển, có pháp lý hoàn chỉnh và khả năng tạo dòng tiền thực tế. Tại TP.HCM, Vinhomes là một trong những từ khóa được tìm kiếm nhiều nhất. Đồng thời, hành vi của nhà đầu tư nội cũng đang chuyển dịch mạnh: từ đầu cơ ngắn hạn, phân lô bán nền sang ưu tiên sản phẩm chất lượng cao và tầm nhìn dài hạn.

Các chuyên gia tại tọa đàm đều nhấn mạnh, hiểu rõ thị trường địa phương thôi chưa đủ. Trong cuộc chơi mới, quyết đoán và tốc độ hành động mới là yếu tố quyết định. Thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc nên chỉ những dự án đạt chuẩn quốc tế mới tiếp tục hút vốn và được định giá lại nhanh chóng, trong khi các sản phẩm chưa đạt chuẩn sẽ dần mất sức hút.

Cơ hội thập kỷ của bất động sản Việt Nam đang rộng mở, nhưng nó không chờ đợi. Nhà đầu tư trong nước vẫn nắm lợi thế am hiểu quy hoạch và khả năng tiếp cận sớm. Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự phát huy khi được chuyển hóa thành hành động kịp thời và tư duy dài hạn. Đúc kết từ các chuyên gia có thể thấy, nếu nhà đầu tư trong nước chậm một nhịp hôm nay sẽ phải trả giá đắt hơn rất nhiều vào ngày mai – không chỉ mất cơ hội mà còn nguy cơ trở thành “kép phụ” ngay trên chính sân nhà.