Bất động sản khu công nghiệp phát triển theo chiều sâu

Nền tảng tăng trưởng vững chắc cho bất động sản khu công nghiệp

Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam bước vào năm 2026 với nhiều động lực tăng trưởng mạnh mẽ. Dòng vốn FDI duy trì tích cực, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu cùng nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định đang tạo bệ phóng vững chắc cho toàn ngành.

Các tổ chức tài chính quốc tế uy tín như Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển châu Á và Quỹ Tiền tệ Quốc tế đều đồng loạt đưa ra dự báo đầy lạc quan với mức tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2026 đạt khoảng 6,8% đến 7,2%, thuộc nhóm dẫn đầu khu vực ASEAN. Động lực chính thúc đẩy sự bứt phá này đến từ sản xuất công nghiệp, xuất khẩu hàng chế biến chế tạo và dòng vốn FDI chất lượng cao đổ mạnh vào các ngành công nghệ cốt lõi như điện tử, cơ khí chế tạo hay thiết bị công nghệ cao.

Theo PGS.TS. Nguyễn Thị Hà, Phó Viện trưởng Phụ trách Viện Kinh tế - Tài chính, Học viện Tài chính, làn sóng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu theo chiến lược Trung Quốc cộng một vẫn tiếp tục giúp Việt Nam gia tăng sức hút đối với các tập đoàn quốc tế. Tuy nhiên, đi kèm với nhu cầu thuê tăng cao là áp lực không nhỏ từ mặt bằng giá thuê đất công nghiệp liên tục leo thang.

Tại khu vực phía Bắc, tình trạng khan hiếm quỹ đất sạch tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hà Nội đẩy giá thuê dao động từ 130 đến 180 USD một mét vuông cho cả chu kỳ thuê, ghi nhận mức tăng trung bình từ 2% đến 6% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, miền Nam tiếp tục duy trì vị thế là khu vực có giá thuê đắt đỏ nhất cả nước, dao động phổ biến từ 180 đến 280 USD một mét vuông nhờ lợi thế vượt trội về hệ thống cảng biển, chuỗi cung ứng hoàn chỉnh và mật độ doanh nghiệp lớn.

Sự dịch chuyển này cho thấy lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp đang chuyển dịch rõ rệt từ yếu tố giá cả sang chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối giao thông và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm.

Tạo cơ hội bứt phá cho bất động sản khu công nghiệp

Phía sau bức tranh tăng trưởng khả quan, thị trường bất động sản khu công nghiệp vẫn phải đối mặt với nhiều điểm nghẽn mang tính cấu trúc cần sớm tháo gỡ. Đầu tiên là sự mất cân đối nguồn cung nghiêm trọng giữa các vùng miền khi các thủ phủ công nghiệp lớn lâm vào tình trạng cạn kiệt quỹ đất sạch, trong khi các địa phương khác dồi dào dư địa lại chưa thể thu hút đầu tư do hạ tầng giao thông và logistics chưa đồng bộ.

Thêm vào đó là sự lệch pha giữa chất lượng nguồn cung hiện hữu và nhu cầu của dòng vốn FDI mới. Xu hướng đầu tư hiện nay tập trung mạnh mẽ vào các lĩnh vực bán dẫn, trung tâm dữ liệu, trí tuệ nhân tạo và sản xuất phát thải thấp, thế nhưng phần lớn các khu công nghiệp trong nước vẫn chủ yếu cung cấp đất công nghiệp truyền thống, chưa theo kịp yêu cầu cao về hạ tầng số hay tiêu chuẩn môi trường.

Bên cạnh đó, hành trình xanh hóa và phát triển bền vững nhằm hướng tới mục tiêu phát thải ròng bằng không vào năm 2050 vẫn diễn ra khá chậm chạp. Theo đánh giá từ Ngân hàng Thế giới, số lượng khu công nghiệp đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về kinh tế tuần hoàn, sử dụng năng lượng hiệu quả và giảm phát thải vẫn còn rất khiêm tốn do vướng mắc về nguồn vốn đầu tư lớn, thiếu cơ chế khuyến khích đủ mạnh và năng lực quản trị của chủ đầu tư còn hạn chế.

Dù vậy, cơ hội bứt phá cho thị trường trong giai đoạn tới là vô cùng lớn khi các Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 đi vào thực thi, giúp nâng cao tính minh bạch pháp lý cho các dự án.

Để nâng cao sức cạnh tranh trong kỷ nguyên mới, PGS.TS. Nguyễn Thị Hà khuyến nghị toàn ngành cần tập trung quyết liệt vào việc quy hoạch liên vùng, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, chủ động đầu tư hạ tầng kỹ thuật số và phát triển các mô hình khu công nghiệp sinh thái đạt chuẩn quốc tế để giữ chân các đại bàng công nghệ toàn cầu.

Cuộc đua thu hút dòng vốn FDI công nghệ cao thế hệ mới không có chỗ cho những tư duy cũ kỹ hay những hạ tầng mang tính chắp vá. Chỉ khi chủ động hóa giải các điểm nghẽn cấu trúc và kiến tạo một môi trường đầu tư minh bạch, bền vững, chúng ta mới có thể biến những lợi thế sẵn có thành động lực bứt phá thực sự, đưa bất động sản khu công nghiệp bước vào một chu kỳ phát triển thịnh vượng và nhân văn hơn.