Bất động sản gắn mã định danh điện tử khép lại thời lướt sóng

Thu hẹp khoảng trống thông tin

Sự ra đời của Nghị định 357/2025 về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản đã đánh dấu một cột mốc quan trọng trong lộ trình số hóa quản lý đất đai.

Từ thời điểm này, khái niệm bất động sản mù mờ về pháp lý hay những giao dịch trao tay thiếu kiểm soát sẽ dần lùi vào quá khứ. Mỗi sản phẩm nhà đất, dù là căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ, đều được gắn một mã định danh điện tử riêng biệt, tương tự như mã định danh cá nhân của mỗi công dân.

Đi kèm với mã số này là một hồ sơ điện tử khổng lồ, nơi tích hợp toàn diện thông tin từ diện tích thửa đất, tình trạng pháp lý, các quy hoạch liên quan cho đến lịch sử chuyển nhượng qua nhiều đời chủ. Đây chính là lời giải căn cơ cho bài toán bất cân xứng thông tin vốn là rào cản lớn nhất khiến người mua ở thực luôn ở thế yếu trên bàn đàm phán.

Thay vì phải đi gõ cửa từng cơ quan chức năng hoặc đặt niềm tin tuyệt đối vào lời hứa của môi giới, người dân giờ đây có thể tự mình tra cứu dữ liệu gốc một cách nhanh chóng và chính xác.

Theo số liệu thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2025, có khoảng 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm mua căn thứ hai trở lên. Đặc biệt, có đến 10% trong số đó sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn với mục tiêu hưởng chênh lệch trong thời gian nhanh nhất. Tỷ lệ này phản ánh một thị trường vẫn bị chi phối mạnh mẽ bởi tâm lý đầu cơ.

Tuy nhiên, khi hệ thống định danh đi vào vận hành, dư địa cho các chiến lược mua nhanh bán nhanh dựa trên sự mù mờ của quy hoạch sẽ bị bóp nghẹt. Mọi giao dịch đều được lưu vết trên hệ thống quốc gia, khiến các hành vi tạo sóng ảo trở nên dễ dàng bị phát hiện và ngăn chặn.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành của CBRE Việt Nam, nhận định rằng việc định danh tài sản không chỉ là một thủ tục hành chính thuần túy. Nó tạo ra nền tảng minh bạch cho cả công tác quản lý nhà nước lẫn vận hành của các chủ thể kinh tế. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và liên thông giữa các bộ ngành, cơ quan quản lý có khả năng theo dõi biến động cung cầu và giá cả theo thời gian thực. Điều này cho phép đưa ra các quyết định điều tiết thị trường sát thực tế hơn, tránh tình trạng bong bóng bất động sản cục bộ do thiếu thông tin chính thống.

Thay đổi tư duy đầu tư

Tác động của mã định danh bất động sản còn lan tỏa mạnh mẽ đến hành vi của các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức. Trong quá khứ, thị trường thường xuyên tồn tại song song hai mức giá giá giao dịch thực tế cao ngất ngưởng và giá khai báo trên hợp đồng thấp để lách thuế.

Khi dữ liệu giao dịch được tập trung hóa và gắn chặt với mã định danh, khả năng kê khai sai lệch sẽ giảm xuống tối thiểu. Việc buộc các bên phải tiệm cận giá trị thật không chỉ giúp ngân sách nhà nước tránh thất thu mà còn tạo ra một mặt bằng giá ổn định, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Trong ngắn hạn, nhiều chuyên gia dự báo thanh khoản tại một số khu vực vốn được coi là điểm nóng của đầu cơ có thể sẽ chững lại. Đây là phản ứng tâm lý tất yếu khi các nhà đầu tư lướt sóng buộc phải tính toán kỹ hơn về biên độ lợi nhuận và thời gian nắm giữ tài sản. Tuy nhiên, theo đánh giá của VARS, đây là bước điều chỉnh cần thiết và có lợi về dài hạn.

Thị trường sẽ chứng kiến một cuộc chuyển dịch tư duy quan trọng từ mua theo sóng sang mua theo giá trị. Quyết định xuống tiền của nhà đầu tư giờ đây sẽ dựa trên khả năng khai thác thực tế, dòng tiền từ việc cho thuê và tiềm năng tăng trưởng hạ tầng đã được phê duyệt chính thức.

Song song với việc định danh tài sản, một giải pháp bổ trợ quan trọng khác là việc cấp mã số định danh cho đội ngũ môi giới bất động sản. Mã số này gắn liền với chứng chỉ hành nghề và lịch sử hoạt động của cá nhân đó. Giải pháp này đánh trúng vào thực trạng môi giới tự do hoạt động thiếu kiểm soát, thường xuyên tung tin thất thiệt để tạo sốt đất ảo.

Khi mỗi thông tin đưa ra đều gắn với trách nhiệm pháp lý và uy tín cá nhân được số hóa, đội ngũ trung gian sẽ buộc phải chuyên nghiệp hóa để tồn tại. Điều này không chỉ bảo vệ người tiêu dùng mà còn nâng tầm hình ảnh của nghề môi giới trong mắt xã hội.

Nhìn rộng hơn, hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung còn là công cụ đắc lực cho công tác hoạch định chính sách vĩ mô. Khi nắm được chính xác lượng hàng tồn kho và cơ cấu nguồn cung theo từng phân khúc, Nhà nước có thể điều chỉnh các dự án nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá rẻ đến đúng nơi đang thực sự có nhu cầu.

Đối với người mua nhà để ở, quy trình sang tên và cập nhật chủ sở hữu trên nền tảng điện tử không chỉ rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ mà còn hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh do giấy tờ giả mạo. Bất động sản gắn mã định danh chính là chiếc chìa khóa vạn năng để mở ra một kỷ nguyên mới, nơi sự minh bạch là giá trị cốt lõi thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.