Áp lực chi phí vốn buộc nhà đầu tư giảm giá bất động sản thoát hàng

Xu hướng điều chỉnh giá diễn ra trên diện rộng

Tình trạng giảm giá căn hộ ghi nhận mức sụt giảm phổ biến từ 10 - 20 triệu đồng mỗi m2 tại nhiều phân khúc và địa bàn khác nhau của thành phố. Khảo sát thực tế cho thấy các dự án từng có tốc độ tăng trưởng nóng trong giai đoạn 2023 - 2025 nay đều xuất hiện làn sóng điều chỉnh giá bán rõ nét.

Tại một đại đô thị lớn phía Tây Hà Nội, giá bán căn hộ sụt giảm mạnh mẽ khi phân khúc studio diện tích nhỏ 28m2 từng giữ đỉnh 3,1 tỷ đồng nay chỉ còn rao bán ở mức 2,4 tỷ đồng; các tòa căn hộ kế bên cũng giảm từ mức 95 triệu đồng/m2 xuống 75 triệu đồng/m2. Tương tự, tại dự án Intracom Riverside (xã Vĩnh Thanh), giá rao bán cũng rơi từ mốc hơn 80 triệu đồng/m2 hồi cuối năm 2025 xuống chỉ còn 68 triệu đồng/m2 nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn để tìm kiếm khách chốt mua.

Khu vực quận Tây Hồ vốn là điểm nóng về thanh khoản cũng không đứng ngoài xu hướng hạ nhiệt này ở phân khúc chuyển nhượng. Tại dự án 6th Element, các căn hộ từng giữ giá cao quanh mức 145-155 triệu đồng/m2 hiện đã điều chỉnh xuống còn khoảng 120-135 triệu đồng/m2. Dự án Kosmo Tây Hồ chứng kiến nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá từ vùng trên 11 tỷ đồng xuống còn khoảng 9-10 tỷ đồng mỗi căn, tương đương mức giá 100-120 triệu đồng/m2.

Diễn biến này cũng ghi nhận tại khu Ngoại giao đoàn ở các tòa nhà N01, N03 hay Han Jardin khi mặt bằng giá chuyển nhượng phổ biến lùi về ngưỡng 100 triệu đồng/m2 đối với các giao dịch cần thanh khoản gấp. Xu hướng cắt lỗ từ 300-500 triệu đồng hoặc giảm giá 10% so với đỉnh năm 2025 cũng lan rộng ra các đại đô thị vùng ven và khu vực giáp ranh như Ecopark (Hưng Yên). Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá rao bán căn hộ chung cư bình quân đã ghi nhận đà giảm liên tục trong ba tháng gần đây, duy trì quanh ngưỡng 85 triệu đồng/m2.

Áp lực thanh khoản suy yếu và bài toán quản trị rủi ro dòng tiền

Sự điều chỉnh về giá bán bắt nguồn từ việc thanh khoản toàn thị trường suy giảm mạnh trước sức cầu suy yếu của người mua. Số liệu của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group chỉ ra rằng, trong quý I/2026 thị trường căn hộ Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch thành công, giảm sâu tới 60% so với quý trước đó và giảm 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Giới chuyên gia nhìn nhận, tình trạng giảm giá kỳ vọng hoặc cắt lỗ là phản ứng phòng vệ bình thường khi các nhà đầu tư ôm hàng muốn thu hồi tiền mặt nhanh chóng trong bối cảnh thanh khoản thị trường chung lao dốc.

Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, phân tích chi tiết, các nhà đầu tư thứ cấp đang phải chịu áp lực kép. Một mặt, họ phải gánh chịu chi phí vốn rất cao để duy trì trạng thái tài sản; mặt khác, họ phải cạnh tranh trực tiếp với dòng sản phẩm mới từ các chủ đầu tư vốn sở hữu chính sách bán hàng dồi dào ưu đãi và chiết khấu hấp dẫn. Trong bối cảnh nguồn cung mới chuẩn bị bàn giao ngày càng dồi dào, áp lực phải thoát hàng càng trở nên cấp bách.

Mặc dù vậy, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, lưu ý các nhà đầu tư cần chủ động đánh giá lại năng lực tài chính để có phương án quản trị rủi ro phù hợp. Do nguồn cung nội đô vẫn chịu hạn chế cố hữu và dòng tiền lớn vẫn tập trung về thủ đô, kịch bản giá chung cư giảm sâu từ 20-30% trên diện rộng là rất khó xảy ra.

Vì vậy, đối với các nhà đầu tư vốn mỏng, thay vì cố gắng dồn nguồn lực chạy theo các thị trường đã tăng nóng tại Hà Nội với biên lợi nhuận thu hẹp, giải pháp tối ưu lúc này là tìm kiếm cơ hội ở các vùng giá thấp, nơi có hạ tầng đang hình thành và dư địa tăng trưởng dài hạn lớn hơn nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn.

Làn sóng hạ nhiệt của chung cư Hà Nội chính là hồi chuông cảnh báo buộc các nhà đầu tư phải từ bỏ chiến lược lướt sóng ngắn hạn, quay về bài toán quản trị rủi ro dòng tiền và tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng an toàn, bền vững hơn.