Xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất

Theo Nghị định số 71 của Chính phủ ban hành hồi tháng 6/2024 quy định về giá đất, Bộ TN&MT có trách nhiệm quy định chi tiết về xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Trong khi hiện chưa có quy định cụ thể về xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Do đó, theo Bộ TN&MT, để phù hợp với luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật cũng như thực tiễn yêu cầu của công tác quản lý đất đai trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng và ban hành thông tư là rất cần thiết.

Từ thực tế trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất xây dựng dự thảo Thông tư quy định chi tiết về xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn với các quy định cụ thể về: Đánh giá điều kiện khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn; Thu thập, tổng hợp thông tin về đặc tính thửa đất; Xác định vùng giá trị; Căn cứ lựa chọn thửa đất chuẩn; lập bảng tỷ lệ so sánh; Rà soát, kiểm tra, hiệu chỉnh kết quả xác định giá của thửa đất cụ thể…

Theo dự thảo Thông tư, căn cứ vào kết quả tổng hợp thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất, bổ sung lớp dữ liệu về giao thông lên bản đồ địa chính số; xác định các điểm trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở giáo dục, cơ sở y tế, cơ sở thể dục, thể thao, cơ sở y tế, công viên, khu vui chơi giải trí trên bản đồ địa chính số.

Việc thiết lập vùng giá trị thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.

Vùng giá trị được xác định ranh giới, đánh số thứ tự và biểu thị trên bản đồ địa chính số, cụ thể như sau: Ranh giới vùng giá trị thể hiện bằng nét liền, màu đỏ; sử dụng mã ký hiệu các loại đất và đánh số vùng giá trị đất; Màu sắc vùng giá trị đất sau khi xác định được khoảng giá: các vùng giá trị có cùng khoảng giá thì cùng màu, vùng có khoảng giá cao màu đậm hơn vùng có khoảng giá thấp.

Cũng theo dự thảo Thông tư, cần thống kê tần suất xuất hiện các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước của các thửa đất chuẩn trong từng vùng giá trị. Căn cứ lựa chọn thửa đất chuẩn được đề xuất cụ thể: Thửa đất có tần suất xuất hiện các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước trong vùng giá trị nhiều nhất.

Trường hợp các thửa đất trong vùng giá trị có nhiều loại diện tích với tần suất như nhau thì chọn thửa đất theo thứ tự ưu tiên thửa đất có diện tích gần nhất với diện tích bình quân của các thửa đất trong vùng giá trị.

Trường hợp các thửa đất trong vùng giá trị có nhiều hình dạng phức tạp, xuất hiện với tần suất như nhau thì lựa chọn thửa đất theo thứ tự ưu tiên thửa đất tương đối giống hình chữ nhật, hình vuông làm thửa đất chuẩn.

Thửa đất ít có biến động về vị trí, mục đích, hình dáng, quy hoạch; Thửa đất có ranh giới rõ ràng, đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất (nếu có), không bị tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Bên cạnh các nội dung trên, dự thảo Thông tư cũng nêu rõ: Việc tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ dữ liệu tổng hợp thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất, tổng hợp thông tin giá đất đầu vào.

Trên cơ sở kết quả định giá các thửa đất trong từng vùng giá trị, tổ chức thực hiện định giá đất xác định mức chênh lệch giá đất của các thửa liền kề có cùng mục đích sử dụng trong từng vùng giá trị, mức chênh lệch giá đất của các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng giữa các vùng giá trị.

Đồng thời, tổ chức thực hiện định giá đất khảo sát, lấy ý kiến người sử dụng đất, chuyên gia về sự phù hợp của kết quả định giá các thửa đất trong từng vùng giá trị so với các thửa đất tương đồng nhất định đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm khảo sát trở về trước; sự phù hợp của các mức chênh lệch giá quy định trên. Tổ chức thực hiện định giá đất tổng hợp ý kiến, rà soát, hiệu chỉnh giá của thửa đất cụ thể.