VinaCaptal: Nguồn cung bất động sản 2026-2027 sẽ gia tăng mạnh

Thị trường bất động sản từ cuối năm 2025 được nhận định bắt đầu có sự thay đổi. Mặc dù vẫn có những dự án được hấp thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, với nhiều lựa chọn đa dạng hơn.

Nguồn cung hạn chế đẩy giá bất động sản tăng cao

Mới đây nhất, tại Báo cáo Chiến lược 2026, các chuyên gia VinaCaptal dự báo, giai đoạn 2026 - 2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản, hơn là một chu kỳ tăng giá mới.

Theo đó, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025 và tăng trên 50% kể từ năm 2023, chủ yếu do nguồn cung khan hiếm bắt nguồn từ các vướng mắc về quy hoạch và thủ tục phê duyệt. Trong một chu kỳ bất động sản điển hình, giá cả và nguồn cung thường tăng đồng thời, tạo ra “hiệu ứng của cải” thúc đẩy chi tiêu tiêu dùng. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại của thị trường Việt Nam, giá đã tăng mạnh sau một giai đoạn dài thiếu hụt nguồn cung.

"Do đó, chúng tôi dự đoán giai đoạn 2026 –2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản, hơn là một chu kỳ tăng giá mới", báo cáo nêu rõ.

Theo VinaCapital, giá bất động sản sơ cấp có thể được điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay sau đà tăng mạnh trong 2025 nhờ hai yếu tố chính. Thứ nhất là nguồn cung gia tăng khi các dự án mới lần lượt ra thị trường. Thứ hai, lãi suất cho vay mua nhà tăng 1 điểm phần trăm, lên khoảng 11% vào cuối 2025.

Nhóm phân tích nhìn nhận, mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng “lướt sóng” trong bối cảnh giá tăng nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi lãi suất cao hơn khiến người mua để ở thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.

Đẩy mạnh tín dụng bất động sản vào cuối năm

Các chuyên gia của VinaCaptal không cho rằng thị trường bất động sản sẽ chứng kiến một đợt tăng giá mạnh hay trạng thái giao dịch sôi động trong năm nay, nhưng vẫn kỳ vọng tốc độ hấp thụ sẽ duy trì ổn định đối với các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực.

Thời gian gần đây, Chính phủ đã ban hành các định hướng yêu cầu các ngân hàng trưởng tín dụng ở mức thận trọng hơn, đặc biệt đối với lĩnh vực cho vay bất động sản.

"Chúng tôi không cho rằng lập trường thận trọng này sẽ kéo dài sang nửa cuối năm, xét đến việc phát triển bất động sản là một trong ba động lực quan trọng mà Chính phủ có thể sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng GDP trong năm nay.

Với giả định môi trường vĩ mô ổn định trong nửa đầu năm, chúng tôi dự báo các ngân hàng sẽ quay trở lại đẩy mạnh cho vay đối với chủ đầu tư và mở rộng tín dụng bất động sản vào cuối năm, qua đó giúp thị trường bất động sản phục hồi, dù khó có khả năng xuất hiện một đợt tăng giá mạnh mới", nhóm phân tích nhận định.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới - cao nhất giai đoạn 2019-2025 và cũng tiệm cận đỉnh nguồn cung. Tuy nhiên, thị trường nhà ở vẫn mất cân đối khi phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án căn hộ cao cấp hoặc nhà thấp tầng có giá trị lớn. Trong đó, hơn 25% căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng mỗi m2.

Dù giá cao, nhiều dự án vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ loạt thông tin tích cực về triển vọng kinh tế, hạ tầng trên nền tảng lãi suất được duy trì ở mức thấp. Tuy nhiên, VARS cũng nhận thấy thị trường có sự thay đổi từ cuối 2025, nhất là khi lãi suất có xu hướng tăng. "Áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn", đơn vị này nêu.