Trục xương sống mới cho đô thị hiện đại

Bước ngoặt từ những chuyến tàu metro

Trong suốt nhiều thập kỷ, quá trình đô thị hóa tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu diễn ra theo chiều rộng, dựa trên mạng lưới hạ tầng đường bộ và thói quen sử dụng phương tiện cá nhân.

Tuy nhiên, khi các tuyến metro lần lượt đi vào vận hành từ cuối năm 2021 tại Hà Nội và cuối năm 2024 tại TP.HCM, một trục phát triển mới đã chính thức được hình thành. Thuật ngữ TOD, vốn được thế giới biết đến từ những năm 1993 như một phản ứng trước tình trạng mở rộng đô thị phụ thuộc vào xe hơi, nay đã trở thành kim chỉ nam cho quy hoạch bền vững tại Việt Nam.

Mô hình này không chỉ đơn thuần là xây dựng nhà ở gần ga tàu, mà là việc tái cấu trúc không gian sống, làm việc và giải trí trong phạm vi đi bộ thuận tiện, lấy con người và sự kết nối làm trung tâm.

Sự dịch chuyển này phản ánh rõ nét qua các con số thống kê từ thị trường. Hiện nay, các dự án nằm trong bán kính 10 phút đi bộ từ các nhà ga metro đã chiếm khoảng 14 đến 16% nguồn cung bất động sản thương mại và từ 4 đến 9% nguồn cung nhà ở tại hai đô thị lớn nhất cả nước.

Đáng chú ý hơn, giá trị của các bất động sản này đang có sự bứt phá mạnh mẽ so với mặt bằng chung. Tại TP.HCM, các dự án liền kề ga metro ghi nhận mức tăng giá khoảng 8% mỗi năm, cao gấp đôi mức tăng trung bình toàn thị trường.

Tại Hà Nội, con số này còn ấn tượng hơn khi giá dự án gần metro từng tăng tới 19% trong một năm, cho thấy sức hút khủng khiếp của loại hình bất động sản gắn liền với hạ tầng giao thông công cộng.

Dòng vốn đầu tư đang có xu hướng chảy mạnh về phía đông và các khu vực có động lực hạ tầng mới, vượt ra ngoài lõi trung tâm truyền thống. Việc Chính phủ chính thức xem TOD là giải pháp trọng tâm để giảm áp lực dân cư nội đô, kết hợp với các khu đô thị tích hợp dọc đường vành đai 3 và 4, đang mở ra một kỳ vọng về cấu trúc đô thị cân bằng.

Đây không còn là những dự án bất động sản đơn lẻ mà là các mảnh ghép trong một hệ sinh thái đô thị hiện đại, nơi khoảng cách không còn đo bằng kilomet mà bằng phút di chuyển bằng phương tiện công cộng sạch và nhanh chóng.

Bốn trụ cột và thách thức của sự bền vững

Để một dự án TOD thực sự thành công và mang lại giá trị dài hạn, các chuyên gia khẳng định cần phải dựa trên bốn trụ cột cốt lõi: khả năng kết nối, hạ tầng giao thông phi cơ giới, hệ thống tiện ích đa dạng và mô hình bất động sản phức hợp.

Thực tế hiện nay cho thấy, nhiều dự án tại mới chỉ dừng lại ở việc kết nối vật lý đơn thuần với nhà ga mà chưa chú trọng đúng mức đến trải nghiệm không gian.

Một dự án TOD đúng nghĩa đòi hỏi các nhà phát triển phải đầu tư nghiêm túc cho không gian đi bộ, mảng xanh và các hoạt động kích hoạt cộng đồng. Nếu thiếu đi sự kết nối mềm này, các khu đô thị quanh ga tàu dễ trở thành những khối bê tông vô hồn, thiếu đi nhịp sống và bản sắc riêng.

Thách thức lớn nhất trong giai đoạn tiếp theo chính là việc chuyển đổi vai trò của các nhà phát triển bất động sản. Thay vì chỉ xây và bán, họ cần trở thành những nhà vận hành đô thị thực thụ, có năng lực nuôi dưỡng dòng người và các hoạt động xã hội tương tự như cách quản lý một trung tâm thương mại quy mô lớn.

Đặc biệt, khi phần lớn các dự án TOD hiện nay được quy hoạch ở khu vực ngoại ô với quỹ đất lớn, bài toán cân đối giữa nhà ở và thương mại, giữa mật độ xây dựng và không gian công cộng sẽ quyết định tính bền vững của toàn bộ mô hình.

Việc triển khai thí điểm theo Nghị quyết 98 tại Thành phố Hồ Chí Minh đang mở ra cơ chế thuận lợi để các địa phương chủ động hơn trong việc kiến tạo các không gian thứ ba, nơi cư dân tương tác và hình thành giá trị xã hội.

TOD không chỉ là một xu hướng nhất thời mà là xương sống cho chiến lược phát triển đô thị xanh. Khi hạ tầng cứng như các tuyến đường sắt đô thị hoàn thiện, sự kết hợp giữa chính sách quy hoạch thông minh và năng lực thực thi của doanh nghiệp sẽ tạo ra những đô thị không khói bụi, giảm thiểu ùn tắc và nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Cuộc chuyển dịch này đòi hỏi một tầm nhìn dài hạn và sự phối hợp nhịp nhàng giữa Nhà nước và khu vực tư nhân, biến những nhà ga metro thành những hạt nhân tăng trưởng mới, lan tỏa giá trị cho toàn bộ khu vực xung quanh và định hình diện mạo đô thị trong nhiều thập kỷ tới.