Trái phiếu bất động sản phục hồi trong thế phân hóa

Trái phiếu bất động sản hút vốn nhưng chi phí huy động vẫn cao

Thị trường sơ cấp ghi nhận những tín hiệu ấm lên rõ nét khi tổng giá trị phát hành riêng lẻ trong 6 tháng đầu năm chạm mốc gần 188 nghìn tỷ đồng. Trong bức tranh chung đó, nhóm bất động sản tiếp tục giữ vị thế trụ cột khi chiếm khoảng 40% tổng giá trị, tương đương khoảng 75 nghìn tỷ đồng. Riêng trong tháng 6, toàn thị trường chứng kiến sự bùng nổ với khoảng 44 nghìn tỷ đồng phát hành mới, nơi khối địa ốc cùng với các ngân hàng thương mại lớn giữ vai trò dẫn dắt.

Tuy nhiên, khoảng cách về chi phí huy động giữa hai nhóm ngành này đang phản ánh mức độ rủi ro rất khác nhau trong mắt các nhà đầu tư. Trong khi hệ thống ngân hàng phát hành với mức lãi suất bình quân quanh vùng 7,9%/năm, các doanh nghiệp địa ốc lớn như Vinhomes, Công ty Cổ phần Đô thị du lịch Cần Giờ hay CII bắt buộc phải đưa ra mức lãi suất dao động từ 10%/năm đến trên 12,5%/năm.

Sự xuất hiện của các đợt phát hành quy mô từ những nhóm doanh nghiệp liên hệ với Masterise Homes với tổng giá trị thu hút hơn 44.500 tỷ đồng hay Hưng Phát Invest đã khẳng định lợi thế vượt trội của các chủ đầu tư đầu ngành.

Sự quay trở lại của dòng vốn không đồng nghĩa với một chu kỳ dễ dãi. Mức lãi suất hai chữ số, thậm chí có những đợt phát hành thả nổi lên tới trên 14%/năm, là mức bù rủi ro khắt khe mà thị trường đòi hỏi đối với pháp lý dự án và năng lực quay vòng dòng tiền. Động lực phát hành hiện tại không thuần túy nằm ở mục tiêu mở rộng quỹ đất, mà phần lớn đến từ áp lực cơ cấu lại dòng tiền khi sáu tháng cuối năm ghi nhận lượng trái phiếu đáo hạn lên tới khoảng 116 nghìn tỷ đồng.

Phân tích về hiện tượng lãi suất duy trì ở đỉnh cao, ông Phan Duy Hưng, Giám đốc Khối Xếp hạng tín nhiệm và Nghiên cứu tại VIS Rating, chỉ ra chi phí huy động của khối phi tín dụng, đặc biệt là bất động sản, bị đẩy lên mức 14% đến 15%/năm do tác động tổng hòa từ thanh khoản khó khăn, biến động địa chính trị và rủi ro thanh toán nội tại. Điều này tạo ra khoảng cách lớn về chi phí vốn giữa nhóm bất động sản và khối ngân hàng.

Áp lực đáo hạn, thanh lọc trên thị trường

Nhìn về chặng đường còn lại của năm 2026, áp lực thanh khoản đang đè nặng lên vai các nhà phát triển địa ốc. Thống kê chỉ ra từ nay đến cuối năm, sẽ có khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán, trong đó nhóm bất động sản gánh tỷ trọng lớn nhất với 54,7% tổng giá trị. Bài toán trả nợ trở nên hóc húa hơn khi lực hấp thụ của thị trường bất động sản thứ cấp vẫn gặp nhiều rào cản do lãi suất vay mua nhà chưa hạ nhiệt, khiến khả năng thu hồi dòng tiền từ bán hàng bị chậm lại.

Trong bối cảnh đó, nỗ lực gỡ vướng từ các chính sách quản lý nhà nước như Nghị quyết 33/NQ-CP đang tạo ra hành lang pháp lý quan trọng để khởi thông nguồn vốn, đồng thời định hình hướng đi dài hạn thông qua đề án hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Mặc dù, hành lang chính sách mở rộng, khả năng tiếp cận nguồn lực mới sẽ không còn chia đều cho mọi doanh nghiệp như giai đoạn trước.

Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, tài sản bảo đảm minh bạch và có tiến độ triển khai thực tế sẽ tiếp tục duy trì được niềm tin từ các tổ chức tín dụng và trái chủ. Ngược lại, các đơn vị duy trì tỷ lệ đòn bẩy quá cao, phụ thuộc vào các dự án dở dang chưa hoàn thiện pháp lý sẽ phải đối mặt với kịch bản chi phí vốn quá tải hoặc bị loại khỏi cuộc chơi phát hành mới. Việc đàm phán gia hạn kỳ hạn trái phiếu cũng trở nên phức tạp hơn nếu doanh nghiệp không đưa ra được mức lãi suất bổ sung đủ sức hấp dẫn đối với các trái chủ.

Đánh giá về kịch bản phân hóa của thị trường trong giai đoạn tới, bà Nguyễn Thị Kiều Hạnh, chuyên gia phân tích từ VIS Rating, khẳng định cơ hội huy động vốn sẽ tập trung mạnh mẽ vào các chủ đầu tư uy tín. Nhóm doanh nghiệp này sở hữu lợi thế lớn trong việc sắp xếp lại cấu trúc tài chính và tái cấp vốn thông qua các đợt phát hành mới tới các nhà đầu tư tổ chức, qua đó từng bước vượt qua giai đoạn cao điểm đáo hạn.

Sự phục hồi có chọn lọc của trái phiếu bất động sản chính là hồi chuông báo hiệu sự kết thúc của thời kỳ phát hành dễ dãi. Trong một thị trường mà niềm tin đã trở thành loại tài sản đắt giá nhất, chi phí vốn cao không đơn thuần là một trở ngại tài chính, mà là cái giá phải trả để tái lập tính minh bạch.

Cuộc sàng lọc hiện tại là bước chuyển cần thiết để nắn dòng tiền về đúng những giá trị thực, đưa thị trường địa ốc rời xa vòng xoáy đầu cơ để bước vào một chu kỳ phát triển lành mạnh và bền vững hơn.