Thu thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản: Cần lộ trình phù hợp

Thay vì áp dụng mức thuế khoán 2% trên giá trị chuyển nhượng như hiện nay, dự thảo đề xuất tính thuế theo mức 20% trên phần thu nhập, tức phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua cùng các chi phí liên quan.

Hiện tại, thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản được tính cố định ở mức 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, bất kể cá nhân chuyển nhượng có lãi hay lỗ. Cách tiếp cận này, dù đơn giản về kỹ thuật quản lý, lại chưa thực sự phản ánh đúng bản chất thu nhập, dẫn đến những bất cập về công bằng thuế. Trên thực tế, người dân vẫn phải nộp thuế kể cả trong trường hợp bán lỗ hoặc không phát sinh thu nhập ròng, trong khi một số trường hợp chênh lệch giá lớn thì mức nộp thuế vẫn thấp hơn giá trị lợi nhuận thực tế, tạo nên sự thiếu tương xứng giữa nghĩa vụ tài chính và khả năng chịu thuế.

Chính vì vậy, phương án tính thuế mới đánh giá là bước điều chỉnh hợp lý, góp phần đưa chính sách thuế tiệm cận với thông lệ quốc tế, đồng thời thúc đẩy nguyên tắc công bằng trong điều tiết thu nhập cá nhân. Theo Bộ Tài chính, qua tính toán sơ bộ, mức điều tiết thuế theo cách mới sẽ tương đương với mức hiện hành trong phần lớn các giao dịch; thậm chí, trong trường hợp giá mua gần sát với giá bán, cá nhân sẽ phải nộp thuế thấp hơn hoặc không phải nộp thuế nếu không có thu nhập phát sinh.

Tuy nhiên, như Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn nhấn mạnh, để thực hiện được phương án này, cần có một lộ trình hợp lý, đồng thời phải đảm bảo điều kiện hạ tầng dữ liệu và pháp lý từ việc cập nhật thông tin về giá mua, chi phí liên quan, đến xác thực giao dịch và kết nối cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở giữa các cơ quan thuế, địa chính và tài chính. Việc triển khai chính sách không thể tách rời khỏi năng lực quản lý thực tiễn của bộ máy nhà nước và mức độ sẵn sàng của hạ tầng công nghệ, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay nhiều địa phương vẫn gặp khó khăn trong việc định giá tài sản sát thực tế hoặc chưa có hệ thống theo dõi giá mua bán bất động sản rõ ràng.

Song song với thay đổi phương pháp tính thuế, Dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế) cũng đề xuất áp dụng thuế suất khác nhau theo thời gian nắm giữ bất động sản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, sốt ảo và bất ổn cho thị trường nhà đất thời gian qua. Theo đó, giao dịch bất động sản diễn ra trong thời gian ngắn sau khi mua sẽ chịu thuế suất cao hơn, ngược lại, nếu thời gian sở hữu kéo dài, mức thuế sẽ thấp hơn hoặc được miễn giảm, qua đó tạo động lực giữ tài sản lâu dài thay vì mua đi bán lại ngắn hạn.

Cách tiếp cận này không mới trên thế giới. Nhiều nước như Singapore, Hàn Quốc, Canada... đều sử dụng thuế để điều chỉnh hành vi đầu cơ, bảo vệ thị trường bất động sản ổn định và lành mạnh. Việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ không chỉ tăng chi phí cho các hành vi đầu cơ, mà còn giúp chính sách thuế phát huy vai trò điều tiết vĩ mô đối với chu kỳ thị trường. Trong phát biểu gần đây, Thứ trưởng Cao Anh Tuấn khẳng định Bộ Tài chính sẽ tiếp tục tham khảo các mô hình quốc tế có điều kiện tương đồng, từ đó xây dựng lộ trình áp dụng phù hợp với điều kiện Việt Nam, đồng thời bảo đảm không tạo ra cú sốc lớn đối với thị trường và người dân.

Việc sửa đổi toàn diện Luật Thuế TNCN nằm trong Kế hoạch lập pháp năm 2025 theo Tờ trình số 622/TTr-CP của Chính phủ, triển khai từ kết luận của Bộ Chính trị và Quốc hội. Theo đó, Bộ Tài chính đang đề xuất sửa đổi theo 6 nhóm chính sách trọng yếu, không chỉ dừng lại ở bất động sản mà mở rộng ra toàn bộ hệ thống thuế TNCN, bao gồm: (1) hoàn thiện quy định về thu nhập chịu thuế và cách tính thuế; (2) sửa đổi quy định miễn – giảm thuế gắn với các định hướng phát triển bền vững như công nghệ, đổi mới sáng tạo, nông nghiệp, nông thôn; (3) điều chỉnh chính sách thuế đối với cá nhân kinh doanh; (4) cập nhật mức giảm trừ gia cảnh cho phù hợp với biến động giá cả và mức sống; (5) cải cách biểu thuế lũy tiến; và (6) rà soát các quy định về kỳ tính thuế, khấu trừ, trách nhiệm của người nộp thuế và tổ chức chi trả thu nhập.

Việc sửa đổi này hướng đến mục tiêu tổng thể là đảm bảo vai trò của thuế trong việc phân phối lại thu nhập, tăng khả năng kiểm soát dòng tiền phi chính thức, đồng thời tăng hiệu quả điều tiết vĩ mô của Nhà nước thông qua chính sách thuế. Đặc biệt, nguyên tắc “lợi ích – công bằng – khả năng nộp thuế” tiếp tục là nền tảng định hướng trong việc xây dựng luật, nhằm dung hòa giữa yêu cầu ngân sách và quyền lợi hợp pháp của người nộp thuế.

Hiện Bộ Tài chính đang lấy ý kiến rộng rãi các bộ ngành, địa phương, hiệp hội, doanh nghiệp và người dân để hoàn thiện Dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế). Theo Thứ trưởng Cao Anh Tuấn, việc xây dựng chính sách thuế trong giai đoạn mới cần được thực hiện dựa trên bằng chứng, dữ liệu thực tiễn và sự tham vấn rộng rãi, để đảm bảo chính sách đi vào cuộc sống một cách khả thi, không gây sốc cho thị trường, đồng thời củng cố lòng tin và tính tuân thủ tự nguyện từ phía người nộp thuế.