Thiết lập cán cân minh bạch cho bất động sản nghỉ dưỡng

Nghịch lý từ tốc độ phát triển và khoảng trống vận hành

Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng bùng nổ trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, tốc độ này đang vượt trước khuôn khổ pháp lý hiện hành, khiến công tác quản lý và vận hành trên thực tế phát sinh không ít vướng mắc.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, việc ban hành Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới gần đây đã tạo dựng một hành lang pháp lý tương đối đầy đủ ở giai đoạn đầu. Đáng chú ý là Luật Đất đai đã định danh rõ ràng chế độ sử dụng đất đối với các dự án du lịch, nghỉ dưỡng thuộc nhóm đất thương mại, dịch vụ.

Mặc dù vậy, điểm nghẽn thực sự lại xuất hiện sau khi dự án đã hoàn thành và đi vào giai đoạn khai thác kinh doanh. Thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ từ mô hình chủ đầu tư tự xây dựng, tự vận hành sang mô hình kết hợp bán sản phẩm (như condotel, biệt thự biển) đi kèm các cam kết thuê lại hoặc chia sẻ lợi nhuận để thu hút dòng tiền.

Đại diện Bộ Xây dựng thẳng thắn nhìn nhận, dù đây là các giao dịch mang bản chất quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng, nhưng trước quy mô phát triển quá nhanh, cơ quan quản lý đang tích cực nghiên cứu các giải pháp chính sách mới. Mục tiêu nhằm tăng cường cơ chế giám sát đối với các cam kết tài chính của doanh nghiệp, bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho các bên tham gia.

Quản trị minh bạch theo mô hình thị trường vốn

Dưới góc nhìn tài chính và quản trị rủi ro, ông Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường, chỉ ra rằng rào cản lớn nhất bào mòn niềm tin của thị trường hiện nay chính là sự bất đối xứng thông tin về chi phí vận hành và phân chia lợi ích. Sau khi sở hữu sản phẩm, các nhà đầu tư cá nhân phải gánh chịu hàng loạt khoản phí thường niên rất cao từ phí quản lý, bảo trì hạ tầng, an ninh cho đến phí thương hiệu.

Tuy nhiên, khoảng trống pháp lý về mức trần chi phí cùng việc thiếu cơ chế giám sát dòng tiền khiến người mua hoàn toàn mù mờ về việc nguồn thu được phân bổ ra sao và các khoản chi có thực sự minh bạch hay không.

Từ thực tế này, vị chuyên gia phân tích bản chất của các dự án condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng hiện nay không đơn thuần là một giao dịch mua bán tài sản vật chất thông thường, mà thực chất là một hình thức huy động vốn đầu tư. Người mua đang đóng vai trò tương tự các cổ đông góp vốn vào doanh nghiệp, kỳ vọng nhận cổ tức từ hiệu quả khai thác và sự tăng giá của tài sản trong tương lai.

Chính vì vậy, ông Nguyễn Đình Thọ đề xuất giải pháp đột phá là cần quản lý phân khúc này theo cấu trúc tài chính của một quỹ đầu tư hoặc tương tự như thị trường chứng khoán. Theo đó, đối với các dự án có hàng trăm nhà đầu tư cùng góp vốn, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện chế độ công bố thông tin định kỳ, có báo cáo tài chính được kiểm toán độc lập và minh bạch hóa toàn bộ hoạt động quản trị.

Việc áp dụng tư duy quản lý của thị trường vốn không chỉ là tấm lá chắn bảo vệ các nhà đầu tư nhỏ lẻ trước rủi ro, mà còn là giải pháp căn cơ để thanh lọc thị trường, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp uy tín và ngăn chặn tình trạng biến tướng, huy động vốn trái phép.

Khi những rào cản về mặt thông tin được dỡ bỏ và một cơ chế quản trị minh bạch như thị trường vốn được thiết lập, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ không còn là chiếc bánh vẽ rủi ro, mà sẽ thực sự trở thành kênh huy động vốn hiệu quả, đóng góp tích cực vào bức tranh kinh tế du lịch quốc gia.