Thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt gì từ việc Luật Đất đai sửa đổi?
Lê Tuấn (t/h)
Trong thời gian tới, khi Luật Đất đai (sửa đổi) được lấy ý kiến rộng rãi người dân, giới chuyên gia cho rằng việc sửa đổi luật lần này tất yếu sẽ có những tác động tới thị trường bất động sản. Đây cũng là dịp để tháo gỡ các “nút thắt” về cơ chế chính sách; giúp nguồn cung phát triển ổn định hơn.
Trong một báo cáo ngành về bất động sản nhà ở vừa được VNDirect công bố mới đây, đơn vị này nhận định, mùa đông khắc nghiệt đang đến với thị trường bất động sản nhà ở.
Theo đó, VNDirect cho biết doanh số ký bán nhà quý 3/2022 giảm đáng kể 40% so với quý trước ở cả TP HCM và Hà Nội do hoạt động cho vay thắt chặt đối với bất động sản nhà ở. Bên cạnh đó, lượng tiêu thụ bất động sản nghỉ dưỡng thấp tầng sụt giảm 70,4% so với quý trước. Theo đơn vị này, giá sơ cấp nhà liền thổ xây sẵn giảm 10-15% so với quý trước do nhu cầu nhà ở suy yếu trong quý 3/2022, trong khi căn hộ tăng nhẹ trung bình 1-3% so với quý trước.
Dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ giảm
Báo cáo của VNDirect cũng chỉ ra nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản trong nước đang bước vào chu kỳ giảm. Trong đó, lãi suất vay mua nhà tăng kéo theo nhu cầu mua nhà giảm và nguồn cung mới sụt giảm đến từ trì hoãn quá trình phê duyệt dự án do chờ Luật Đất đai sửa đổi.
Ngoài ra, VNDirect dự báo, nguồn cung mới căn hộ tại TP HCM trong năm 2023 vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000-20.000 căn (giảm 10% so với cùng kỳ) và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ (giảm 20% so với cùng kỳ). Nguồn cung mới nhà ở xây sẵn tiếp tục ảm đạm ở cả TP HCM và Hà Nội, ở mức 1.000-2.000 căn mở bán vào năm 2023.
Trong đó, một vấn đề rất nóng của thị trường thời gian qua là sự mắc kẹt trong thủ tục pháp lý của hàng loạt dự án. Điều này đã làm ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung bất động sản, khiến nguồn cung dự án mới giảm rõ rệt trong khoảng 2-3 năm qua. Nguồn cung suy giảm kéo theo việc tăng giá không ngừng của hầu hết các phân khúc bất động sản.
Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản cũng chỉ ra, TPHCM hiện có khoảng 143 dự án đang gặp vướng mắc pháp lý nên chưa thực hiện được, hoặc chỉ thực hiện được một phần. Ngoài ra còn có 64 dự án phải dừng triển khai từ năm 2017 đến nay để rà soát pháp lý, gây nhiều khó khăn, bức xúc cho doanh nghiệp.
Trong quá trình chờ Luật Đất đai sửa đổi nguồn cung mới sụt giảm (Nguồn: Savills CBRE, Vndirect).
Có thể thấy, thị trường bất động sản đã phải đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, do đó vấn đề khó khăn về nguồn vốn, tài chính hiện nay chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm.
Dự báo trong thời gian tới, khi Luật Đất đai (sửa đổi) được lấy ý kiến rộng rãi người dân, giới chuyên gia cho rằng việc sửa đổi luật lần này tất yếu sẽ có những tác động tới thị trường, đây cũng là dịp để tháo gỡ các “nút thắt” về cơ chế chính sách; giúp nguồn cung phát triển ổn định hơn.
Trong đó, nội dung về bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo giá thị trường được cho là sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Với Luật Đất đai sửa đổi, chủ đầu tư bất động sản sẽ được nhận giá trị hợp lý hơn tiệm cận với giá thị trường.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng lo ngại, nếu bỏ khung giá đất, sẽ có những vấn đề mới đặt ra với thị trường bất động sản. Cụ thể khi bảng giá đất tăng lên phù hợp với giá thị trường, sẽ đẩy chi phí đầu vào, chi phí giá đất tăng dẫn đến mặt bằng giá bất động sản cũng sẽ tăng lên.
Mặt bằng giá đất tăng có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án “đội lên cao”, các doanh nghiệp bất động sản phải chịu thêm chi phí liên quan đến giá đất. Điều này sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của các doanh nghiệp, đến nguồn cung thị trường và hình thành mặt bằng giá mới còn cao hơn hiện tại khi doanh nghiệp phải đẩy giá nhà tăng theo phù hợp với bài toán lợi nhuận.
