Giá nhà liên tục tăng cao và vượt xa sức mua của người dân là vấn đề cấp bách được Thủ tướng Chính phủ đặt ra. Để biến nguồn lực bất động sản (BĐS) khổng lồ thành "đầu kéo" kinh tế bền vững, cần một sự phối hợp đồng bộ, quyết liệt giữa chính sách đất đai, tài chính và đặc biệt là cơ chế thuế.
Khoảng cách giá trị và cơ chế thuế điều tiết
Trong bức tranh kinh tế vĩ mô của Việt Nam, bất động sản (BĐS) không chỉ là một ngành nghề mà đã trở thành một trụ cột then chốt với giá trị đất đai ước tính chiếm từ 3 đến 4 lần GDP hàng năm theo giá thị trường. Nguồn lực địa ốc này là tài sản đảm bảo tín dụng, là nguồn thu ngân sách lớn, và đóng vai trò đầu kéo cho hơn 30 ngành liên quan từ xây dựng, vật liệu đến dịch vụ tài chính.
Giá nhà liên tục tăng cao và tăng cao mãi đã hiện hữu những bất cập sâu sắc, cho thấy việc định hướng và khai thác nguồn lực này vẫn chưa đạt hiệu quả tối đa
Tuy nhiên, câu hỏi của Thủ tướng Chính phủ tại phiên họp Ban chỉ đạo Trung ương mới đây về chính sách nhà ở là vì sao giá nhà liên tục tăng cao và tăng cao mãi, đã hiện hữu những bất cập sâu sắc, cho thấy việc định hướng và khai thác nguồn lực này vẫn chưa đạt hiệu quả tối đa.
Việc giải quyết các vướng mắc hiện tại không chỉ là nhiệm vụ cấp bách mà còn là chìa khóa để chuyển hóa BĐS thành động lực thúc đẩy tăng trưởng GDP, thu hút FDI và cân bằng cấu trúc kinh tế.
Vấn đề cốt lõi của thị trường BĐS Việt Nam nằm ở khoảng cách lớn giữa giá thị trường và bảng giá đất nhà nước (thường thấp hơn 30-60%). Sự chênh lệch này, cùng với tình trạng sử dụng đất sai mục đích hoặc bỏ hoang, làm giảm hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai. Đồng thời, tạo điều kiện cho đầu cơ ngắn hạn lấn át đầu tư dài hạn, làm méo mó dòng vốn và đẩy giá BĐS vượt xa thu nhập trung bình của đại đa số người dân.
Đây chính là lúc cơ chế thuế nổi lên như một công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường. Từ góc nhìn tài chính vĩ mô, một chính sách thuế hợp lý có thể kiểm soát bong bóng tài sản, tránh rủi ro hệ thống như khủng hoảng nợ, đồng thời khuyến khích sử dụng đất hiệu quả cho sản xuất công nghiệp và nông nghiệp công nghệ cao.
Thuế có thể được sử dụng để giảm đầu cơ với việc đánh thuế cao hơn vào tài sản sở hữu thứ hai, thứ ba, hoặc BĐS bỏ hoang, buộc nhà đầu tư phải đưa tài sản vào khai thác hoặc bán ra. Thuế tài sản có thể tạo áp lực buộc chủ đầu tư phải đẩy nhanh tiến độ dự án, đưa nguồn cung ra thị trường.
Đồng thời, cơ chế thuế công bằng sẽ là một phần lời giải cho câu hỏi hóc búa về giá BĐS vượt tầm sức mua của dân, đặc biệt khi giá nhà đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng mỗi mét vuông.
Tuy nhiên, hiệu quả của thuế phụ thuộc vào việc thực thi đồng bộ với các chính sách khác, như minh bạch quy hoạch và kiểm soát chặt chẽ tín dụng.
Chìa khóa tránh ‘bất động sản hóa’ nền kinh tế
Dù có vai trò trụ cột, sự phát triển mất cân bằng của BĐS đang gây ra rủi ro ‘BĐS hóa’ toàn bộ nền kinh tế, hút cạn nguồn lực của các ngành sản xuất và công nghệ. Để tránh điều này, cần có chiến lược phân bổ nguồn lực rõ ràng.
Đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý là cấp thiết để đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu đang tăng nhanh (dự báo đô thị hóa đạt 50% vào 2030)
Chính phủ cần ưu tiên phân bổ đất cho khu công nghiệp và đô thị vệ tinh, đặc biệt trong bối cảnh làn sóng FDI dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu vào Việt Nam. Điều này sẽ thúc đẩy tăng trưởng xuất khẩu và tạo việc làm chất lượng cao, chuyển hướng mô hình tăng trưởng từ dựa trên tài nguyên sang dựa trên năng suất.
Đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý là cấp thiết để đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu đang tăng nhanh (dự báo đô thị hóa đạt 50% vào 2030). Điều này không chỉ giảm áp lực lạm phát xã hội mà còn nâng cao chỉ số phát triển con người (HDI).
Chính sách tín dụng và vốn cần kiểm soát chặt chẽ dòng vốn đầu cơ ngắn hạn. Cần phân loại tín dụng: ưu tiên cho BĐS phục vụ sản xuất, nhà ở xã hội và khu công nghiệp, đồng thời hạn chế vay mua đất nền đầu cơ.
Bên cạnh đó, để giảm sự phụ thuộc quá mức vào hệ thống ngân hàng và hạ thấp rủi ro nợ xấu, việc đa dạng hóa nguồn vốn là bắt buộc.
Cụ thể là thúc đẩy Quỹ REITs với việc phát triển các Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs) và thị trường trái phiếu minh bạch sẽ giúp huy động vốn nhàn rỗi từ dân chúng, tăng tỷ lệ tiết kiệm quốc gia và hỗ trợ tăng trưởng GDP ổn định 6-7%/năm. Đây là mô hình thành công đã được chứng minh tại nhiều thị trường tài chính phát triển.
Ứng dụng công nghệ PropTech và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia sẽ nâng cao tính minh bạch, giảm bất đối xứng thông tin một nguyên nhân chính gây ra bong bóng giá.
Cuối cùng, nguyên tắc chia sẻ lợi ích công - tư là chìa khóa để đảm bảo công bằng xã hội. Khi giá đất tăng nhờ các dự án hạ tầng nhà nước (như cao tốc hoặc sân bay Long Thành), một phần giá trị tăng thêm cần được thu hồi lại cho cộng đồng qua thuế hoặc phí phát triển đô thị. Mô hình thu hồi đất - đấu giá - tái phân bổ sẽ cân bằng lợi ích giữa nhà đầu tư và xã hội, giảm bất bình đẳng.
Việc định hướng nguồn lực địa ốc hiệu quả đòi hỏi một sự phối hợp đồng bộ và quyết liệt giữa chính sách đất đai, tài chính và đầu tư công. Nếu thực thi được các giải pháp này, BĐS sẽ không chỉ là vấn đề giá nhà mà còn là công cụ chống chu kỳ kinh tế, hỗ trợ phục hồi sau suy thoái và thúc đẩy tăng trưởng xanh.
Việt Nam có thể đạt kịch bản tăng trưởng tích cực với giá BĐS tăng ổn định 5 - 7%/năm, đồng thời củng cố nền tảng kinh tế vĩ mô và đảm bảo phát triển bao trùm.
