Sửa đổi Luật Đất đai: Cần quan tâm quỹ đất cho phát triển du lịch

Thiếu chiến lược phát triển toàn diện cho ngành du lịch

Phát biểu đề dẫn Hội thảo, ông Lê Trọng Minh, Tổng biên tập Báo Đầu tư cho biết: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được hoàn thiện và dự kiến sẽ được Quốc hội khóa XV xem xét tại Kỳ họp thứ sáu tới đây. Tuy nhiên, một lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế nhưng dường như chưa có hành lang pháp lý thực sự khuyến khích trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng như khung pháp lý hiện hành, đó là lĩnh vực phát triển hạ tầng du lịch.

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 239 dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động của Covid-19 thì việc thiếu vắng một chiến lược phát triển toàn diện cho ngành du lịch, đặc biệt là việc hoàn thiện cơ chế, khuôn khổ pháp lý cho việc khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch tại Việt Nam là thách thức rất lớn.

Theo một khảo sát của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%. Số liệu trên cho thấy những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra.

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết: Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2473/QĐ-TTg và Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được phê duyệt tại Quyết định số 201/QĐ-TTg đều khẳng định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn có tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu GDP, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và mục tiêu đến năm 2020, du lịch cơ bản trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, có tính chuyên nghiệp. Đến năm 2030, Việt Nam trở thành quốc gia có ngành du lịch phát triển.

Nghị quyết 08/TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn cũng nêu rõ một trong những nhiệm vụ và giải pháp quan trọng: Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn và đến năm 2030, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt 47 - 50 triệu lượt, du lịch đóng góp khoảng 14 - 15% và nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50% thì cần phải đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật ngành du lịch.

 

Tuy nhiên, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng: Thực trạng hạ tầng du lịch của Việt Nam mới đang ở mức trung bình so với các nước được khảo sát về hạ tầng lưu trú bao gồm cả nhà hàng, khách sạn, resort, an toàn an ninh kinh tế. Việt Nam đặt mục tiêu vào nhóm 30 quốc gia du lịch hàng đầu thế giới thì phải nâng tầm về hạ tầng du lịch.

Nhiều ý kiến khác tại hội thảo cũng cho rằng, hạ tầng du lịch phát triển sẽ kéo theo sự phát triển kinh tế, xã hội địa phương, nâng tầm diện mạo đô thị, tạo công ăn việc làm, tăng thu nhập cho người dân… Trong khi đó thực tế hệ thống văn bản pháp luật hiện hành chưa thực sự tạo động lực cho phát triển hạ tầng du lịch, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư cho lĩnh vực này.

Có thể thấy, khung pháp lý phát triển cơ sở hạ tầng về du lịch hiện nay chưa đầy đủ, chưa thuận lợi và khuyến khích các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch.

Đề xuất phát triển quỹ đất cho du lịch

Mặc dù thời gian qua đã có tiếp thu, điều chỉnh phù hợp, song những quy định tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất vẫn chưa rộng cửa cho cá nhân, tổ chức tiếp cận đất đai phục vụ phát triển hạ tầng đô thị, hạ tầng du lịch. Cụ thể, trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng chưa quy định chi tiết việc cấp giấy chứng nhận đối với đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất du lịch và các loại hình BĐS du lịch hình thành trên đất du lịch…

Tại hội thảo, các diễn giả đã có những phân tích, đề xuất cơ chế chính sách phù hợp, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp cận đất đai, phát triển hạ tầng du lịch, dịch vụ, thúc đẩy phát triển kinh tế trong Luật Đất đai sửa đổi tới đây.

Dưới góc độ chuyên gia pháp lý và hoạt động thực tiễn, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội - nêu vấn đề: Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Giai đoạn từ 2015 - 2019, du lịch phát triển mạnh mẽ, nhiều tỉnh, thành phố xem phát triển du lịch là hướng đi tốt, xác định du lịch là mũi nhọn. Điều này dẫn tới việc dù pháp luật quy định bất động sản du lịch không thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất nhưng do xác định các dự án du lịch là dự án trọng điểm nhiều tỉnh vẫn thu hồi đất và giao đất cho doanh nghiệp.

Ông Chung cho rằng, hệ quả là sau giai đoạn 2019 thì những câu chuyện liên quan pháp lý cho bất động sản du lịch bắt đầu nảy sinh. Khi có yêu cầu rà soát, hàng loạt dự án bị treo do vướng quy định về giao đất và đến bây giờ những dự án đó vẫn đang tiếp tục treo để chờ khung pháp lý mới.
“Việc phát triển kinh tế mỗi giai đoạn đều có sự ưu tiên khác nhau. Khi chúng ta đã xác định kinh tế du lịch là mũi nhọn, thì các dự án du lịch như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng…phải được bổ sung vào diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội”, ông Chung đề xuất.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, đề xuất xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quy mô hoặc tổng mức đầu tư lớn, đặc biệt là những dự án du lịch tại địa bàn khó khăn, miền núi, biên giới, hải đảo…

Việc này sẽ giúp tháo gỡ khó khăn, giúp các nhà đầu tư tham gia đấu thầu các dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư). Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần làm rõ tiêu chí để xác định các dự án lớn, tác động đối với phát triển kinh tế - xã hội cũng như an sinh xã hội.

Đồng thời, TS. Cấn Văn Lực đề nghị bổ sung cơ chế cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại và dịch vụ để phát triển du lịch tại Điều 121 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Điều này nhằm góp phần tháo gỡ điểm nghẽn của lĩnh vực BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, thu hút hơn nữa nguồn lực cho đầu tư cơ sở hạ tầng du lịch cũng như góp phần tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này.
Dưới góc độ là một doanh nghiệp, nhà đầu tư, TS. Đỗ Thanh Trung - Cố vấn Ban giám đốc - Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cũng cho rằng, quy định dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) không thuộc các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khiến nhà đầu tư khó tiếp cận quỹ đất để triển khai dự án.

Đặc biệt, với những dự án có quy mô lớn, nhà đầu tư chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại một khu đất với diện tích lớn thì việc thỏa thuận được 100% các hộ dân là điều rất khó.

Bởi lẽ, sẽ có trường hợp một số hộ dân không chấp nhận mức đưa ra của chủ đầu tư. Hơn nữa, tại khu đất thực hiện dự án không phải chỉ là những người dân thuần túy sinh sống mà có khả năng có các nhà đầu cơ nên có thể xảy ra tình trạng ép giá đối với các nhà đầu tư.

Ông Trung dẫn chứng, trong khi Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại không quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được toàn bộ thì Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi đất.

“Vì vậy, việc kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn: “dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300 ha”, “dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng” thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất là cần thiết”, ông Trung đề xuất.