Siết đặt cọc đấu giá đất, chặn thao túng thị trường

Tăng tiền đặt trước để sàng lọc năng lực tài chính thực tế

Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương sắp tới sẽ đối mặt với những thay đổi căn bản về mặt thể chế nhằm bảo đảm tính minh bạch và lành mạnh của thị trường.

Theo Thông báo số 344/TB-VPCP kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Tiến Châu tại cuộc họp về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), Bộ Tư pháp được yêu cầu rà soát, đánh giá để quy định phù hợp về tỷ lệ tiền đặt trước trong đấu giá đất ở cho cá nhân. Đáng chú ý, đa số các ý kiến đồng thuận đề xuất điều chỉnh tăng mức đặt cọc tối thiểu từ 10% lên 20%, định vị khung biên độ mới ở mức 20% đến 50% giá trị tài sản tại Điều 29 dự thảo Luật.

Sự điều chỉnh này là bước đi chiến lược nhằm tháo gỡ những vướng mắc, bất cập lộ rõ trong thực tiễn thi hành luật thời gian qua. Việc nâng mức sàn đặt cọc lên hai chữ số không chỉ đơn thuần là thay đổi về mặt kỹ thuật, mà là bộ công cụ phòng ngừa hiệu quả tình trạng đầu cơ, thao túng kết quả đấu giá.

Quy định mới sẽ trực tiếp sàng lọc, loại bỏ những hội nhóm, cá nhân tham gia đấu giá với mục đích lướt sóng hoặc cố tình trả giá cao ngất ngưỡng rồi bỏ cọc nhằm tạo mặt bằng giá ảo để trục lợi ở các khu vực lân cận. Bên cạnh đó, Phó Thủ tướng cũng thống nhất quy định xác định người trúng đấu giá liền kề, áp dụng bắt buộc đối với các loại tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, nhằm tối ưu hóa hiệu quả xử lý tài sản công.

Hành vi đẩy giá trong các phiên đấu giá đất thời gian qua đã gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường bất động sản. Nhiều khu vực rơi vào tình trạng sốt đất ảo, đẩy giá đất nền lên mức quá cao so với giá trị thực tế, gây khó khăn cho việc đền bù giải phóng mặt bằng và làm mất đi cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực.

Bằng việc thiết lập một hàng rào tài chính cao hơn, cơ quan quản lý kỳ vọng sẽ trả lại môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các phiên đấu giá. Người tham gia lúc này phải cân nhắc kỹ lưỡng năng lực dòng tiền của mình, bởi nếu quyết định đầu cơ trục lợi rồi chấp nhận bỏ cọc, tổn thất kinh tế của họ sẽ tăng lên gấp đôi so với quy định cũ.

Luật hóa tài sản số, hoàn thiện hành lang đấu giá trực tuyến

Không chỉ dừng lại ở câu chuyện đất đai, dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) đang được mở rộng phạm vi bao quát để bắt kịp dòng chảy của nền kinh tế số. Phó Thủ tướng giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành khẩn trương hoàn thiện hồ sơ để báo cáo Chính phủ trước ngày 10/7/2026.

Một trong những điểm mới mang tính đột phá là yêu cầu rà soát, bổ sung đầy đủ các loại tài sản mới hình thành trong nền kinh tế số, tài sản là quyền khai thác, quyền thu phí dịch vụ tại các công trình hạ tầng, dự án BOT do Nhà nước đầu tư. Việc xây dựng một cơ chế bao quát như vậy sẽ bảo đảm hệ thống pháp luật không bị lạc hậu và tránh tạo ra khoảng trống pháp lý đối với các loại hình tài sản mới phát sinh trong tương lai.

Song song đó, phương thức đấu giá trực tuyến toàn trình đang được thúc đẩy mạnh mẽ dựa trên nền tảng của Nghị quyết số 66.21/2026/NQ-CP về cơ chế, chính sách đặc thù. Bộ Tư pháp sẽ phối hợp chặt chẽ với Bộ Công an để vừa triển khai vừa đánh giá tính khả thi, từ đó hoàn thiện các quy định trực tuyến từ nay đến khi Luật được Quốc hội thông qua.

Đối với mảng đấu giá tự nguyện của cá nhân và tổ chức, hành lang pháp lý mới hướng tới mục tiêu tối giản chi phí tuân thủ, tôn trọng quyền định đoạt của chủ sở hữu và xử lý nhanh các tranh chấp. Việc phân định rõ ràng giữa các chính sách lớn thuộc thẩm quyền của Quốc hội và các vấn đề mang tính kỹ thuật của Chính phủ sẽ bảo đảm tính đồng bộ, liên tục của hệ thống pháp luật, giúp thị trường vận hành ổn định trong dài hạn.

Một điểm lưu ý quan trọng khác trong kết luận của Phó Thủ tướng là yêu cầu rà soát kỹ thời điểm có hiệu lực và các điều khoản chuyển tiếp. Điều này bảo đảm tính liên tục trong quá trình thực thi, không tạo ra khoảng trống pháp lý khi các nghị quyết hiện hành của Chính phủ hết hiệu lực.

Sự đổi mới toàn diện này thể hiện quyết tâm tư duy quản lý theo kịp sự phát triển của công nghệ và thực tiễn thị trường. Khi các loại tài sản công quyền và tài sản số được minh bạch hóa thông qua các sàn đấu giá trực tuyến chuẩn hóa, nền kinh tế không chỉ tối ưu hóa được giá trị tài nguyên mà còn ngăn ngừa triệt để các hành vi tiêu cực, móc ngoặc làm thất thoát tài sản quốc gia.

Sự thay đổi mạnh mẽ về thể chế, đặc biệt là việc nâng mức đặt cọc tối thiểu lên 20%, sẽ là bước đệm quan trọng giúp thị trường đấu giá đất phát triển thực chất, loại bỏ triệt để các hành vi đầu cơ trục lợi và bảo vệ quyền lợi của người mua có nhu cầu ở thực.