Siết chặt đầu tư xây dựng để được cấp sổ hồng cho chung cư mini

Từ năm 2025, căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng

Theo Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, căn hộ chung cư mini được xét cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) theo pháp luật đất đai; được bán, cho thuê. Đây là một trong những điểm mới quan trọng trong Luật Nhà ở sửa đổi, sẽ có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025. Lệnh của Chủ tịch nước công bố Luật Nhà ở sửa đổi cùng 6 luật khác được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6, được công bố trong buổi họp báo sáng 25/12.

Điều 57 Luật Nhà ở 2023, quy định về việc cấp sổ hồng chung cư mini như sau:

Đối với nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) của cá nhân mà đáp ứng điều kiện như nhà ở có 2 tầng trở lên, mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; Đồng thời, nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Nếu đáp ứng được quy định này, chung cư mini sẽ có cơ sở để cấp sổ hồng, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cũng tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023, điều kiện cấp sổ hồng chung cư mini được xác định như sau:

Đối với cá nhân xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ hoặc nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê phải đáp ứng được những điều kiện dưới đây:

Đầu tiên, cá nhân có quyền sử dụng đất muốn xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ để bán, cho thuê mua, cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở.

Điều kiện thứ hai, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Đối với căn hộ chung cư mini nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ, tại mỗi tầng có thiết kế chỉ để cho thuê, cá nhân có quyền sử dụng đất phải đáp ứng 3 điều kiện. Điều kiện đầu tiên là đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Điều kiện thứ hai, đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Điều kiện thứ ba là đáp ứng về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của UBND cấp tỉnh.

"Bài toán" nan giải trong cấp sổ hồng cho chung cư mini

Theo ước tính sơ bộ, hiện cả nước có hơn 10 nghìn chung cư mini, tập chung ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh. Các căn hộ có kích thước rộng từ 20-30m2 trong các chung cư mini có giá "bình dân" hơn giá căn hộ tại các chung cư lớn, lại ở gần nội đô, tiện đi lại vì gần trường học, công sở và các cơ sở dịch vụ khác. Và việc mua bán, thuê những căn hộ trong các chung cư mini cũng dễ dàng.

Nhìn chung, luật mới vừa được thông qua sẽ giúp loại hình chung cư mini được quản lý chặt chẽ, các quy chuẩn về an toàn pháp lý, mua bán, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự,...cao hơn. Đồng thời, cũng giúp đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, người mua căn hộ chung cư mini sẽ không còn phải thấp thỏm lo không thể bán và sang nhượng được căn hộ nữa.

Chị Khánh - sinh sống tại Đình Thôn, Mỹ Đình chia sẻ: "Trước đây, để sở hữu một căn hộ chung cư mini người dân phải bỏ ra số tiền từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng, thế nhưng lại không được cấp sổ đỏ. Luật mới được ban hành đã tạo điều kiện cho những gia đình sống tại các khu chung cư nhỏ như tôi chỉ với 800-900 triệu VNĐ có thể được cấp sổ hồng, việc mỗi gia đình Việt đều có nhà sẽ trở thành ước mơ không xa".

Theo tìm hiểu của Phóng viên, tại Thủ đô Hà Nội, các chung cư mini có diện tích 25 - 30m2 đầy đủ nội thất tại quận Cầu Giấy được cho thuê với giá 4,5 - 5 triệu đồng/tháng, giá bán dao động từ 500 triệu - 1 tỷ đồng. Giá cho thuê chung cư mini tại quận Thanh Xuân, Đống Đa và Mỹ Đình khoảng 3.5 – 8 triệu/tháng tuỳ thuộc vào diện tích bên trong.

Nhìn chung, mô hình chung cư mini ra đời đã phần nào đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho cư dân có thu nhập trung bình và thấp ở những thành phố lớn. Tuy nhiên, hầu hết chung cư mini đều được xây dựng trên diện tích đất nhỏ, nằm rải rác trong những ngõ sâu tại khu vực nội thành, hoặc những khu vực mới đô thị hóa.Bởi vì diện tích quá nhỏ, không đạt diện tích tối thiểu theo quy định và các điều kiện chi tiết khác theo quy định hiện hành. Vì vậy, việc đảm bảo quyền lợi của các gia đình đã bỏ tiền để sở hữu nhà thuộc loại hình này vẫn là “bài toán” nan giải của cơ quan chức năng.

Trước đây, một tòa chung cư mini chỉ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Vì thế, việc giao dịch mua bán các hộ trong chung cư mini phải mua bán dưới hình thức "hợp đồng mua bán viết tay" hoặc "văn bản thỏa thuận tài sản chung", trong đó ghi rõ thỏa thuận, cam kết của hai bên.

Luật Nhà ở mới vừa được thông qua sẽ giúp loại hình chung cư mini được quản lý chặt chẽ, các quy chuẩn về an toàn pháp lý, mua bán, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự được đảm bảo cao hơn. Tuy nhiên, quy định này cũng làm nảy sinh nhiều vấn đề lo ngại đối với những người có thu nhập thấp bởi vấn đề giá cả vô tình có thể bị đẩy lên, cơ hội sở hữu nhà giá rẻ trở nên xa vời hơn.