Sáp nhập địa giới, dòng chảy mới cho bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua đã phải đối mặt với những thách thức không nhỏ từ sự phức tạp của thủ tục hành chính và thiếu minh bạch. Tình trạng này không chỉ kéo dài thời gian thực hiện dự án mà còn làm tăng chi phí, giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư. Nhưng giờ đây, hy vọng đang được thắp sáng.

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Toàn quốc Dịch vụ Định giá & Tư vấn tại Savills Việt Nam, mô hình chính quyền hai cấp hứa hẹn sẽ đơn giản hóa đáng kể thủ tục hành chính, đặc biệt trong cấp phép đầu tư, xây dựng và phê duyệt dự án. Việc phân quyền mạnh mẽ xuống chính quyền địa phương được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và giảm sự phụ thuộc vào các cơ quan Trung ương.

 Điều này có ý nghĩa vô cùng to lớn. Tưởng tượng, một dự án trị giá hàng trăm tỷ, thậm chí nghìn tỷ đồng, nếu rút ngắn được vài tháng hoặc một năm tiến độ, sẽ tiết kiệm được chi phí vốn khổng lồ và nhanh chóng mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Đó là sự chuyển dịch từ "chi phí chờ đợi" sang "lợi nhuận tức thời".

Song hành với việc tinh gọn bộ máy, yếu tố minh bạch và khả năng dự đoán trong hệ thống pháp lý cũng được kỳ vọng sẽ cải thiện rõ rệt. Việc hợp nhất thẩm quyền ra quyết định ở cấp tỉnh sẽ loại bỏ tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong cách hiểu và áp dụng pháp luật nguyên nhân hàng đầu gây ách tắc cho doanh nghiệp.

Cùng với đó, nỗ lực chuyển đổi số như xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và hệ thống cấp phép điện tử sẽ tăng khả năng tiếp cận thông tin, hạn chế tối đa dư địa cho các can thiệp chủ quan. Bà Giang nhấn mạnh, đây là bước tiến quan trọng giúp thị trường bất động sản Việt Nam tiệm cận hơn với các chuẩn mực quốc tế về tính minh bạch, tạo dựng niềm tin vững chắc cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Tác động từ việc sáp nhập các đơn vị hành chính cũng là một điểm nhấn đáng chú ý. Theo Luật Đất đai 2024, các địa phương sau sáp nhập sẽ ban hành bảng giá đất mới. Nhiều người có thể lo ngại về sự đồng nhất giá cả, nhưng luật đã có những quy định rất rõ ràng: bảng giá đất phải được xây dựng theo khu vực và vị trí cụ thể, thậm chí có thể xác định đến từng thửa đất nếu có đầy đủ dữ liệu. Điều này đảm bảo rằng sự khác biệt về giá trị từng khu vực vẫn được duy trì, miễn là quá trình thiết kế được thực hiện bài bản và bám sát thực tế thị trường.

Để đảm bảo tính ổn định trong giai đoạn chuyển tiếp, các địa phương, như trường hợp của TP. Hồ Chí Minh (mới), đã có những phương án cụ thể. Sở Nông nghiệp và Môi trường đã kiến nghị UBND TP. Hồ Chí Minh tiếp tục áp dụng 3 bảng giá đất hiện hành (của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu) từ 1/7 đến hết 31/12/2025.

Sau đó, từ 1/1/2026, bảng giá đất mới sẽ được ban hành dựa trên cơ sở dữ liệu, bản đồ địa chính số và sự tư vấn độc lập. Đây là khoảng thời gian quý báu để chính quyền địa phương chuẩn bị nền tảng vững chắc cho một hệ thống định giá đất minh bạch và khoa học hơn bao giờ hết.

Một hệ quả tất yếu của việc phân quyền là sự cạnh tranh trong chính sách đầu tư giữa các địa phương sẽ trở nên rõ rệt hơn. Với quyền tự chủ lớn hơn, chính quyền cấp tỉnh có thể chủ động hơn trong việc đưa ra các ưu đãi về thuế, sử dụng đất và phát triển hạ tầng.

Điều này buộc các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư quốc tế, phải tiếp cận thị trường một cách chiến lược hơn, dựa trên phân tích kỹ lưỡng năng lực cạnh tranh từng vùng, định hướng phát triển của địa phương và mức độ phù hợp với dự án của mình. Đây là một tín hiệu tích cực, khuyến khích các địa phương phát huy tối đa lợi thế riêng có để thu hút đầu tư, tạo ra một bức tranh sôi động và đầy tính cạnh tranh lành mạnh.

Những cải cách hành chính và sáp nhập địa giới đơn vị hành chính không chỉ là những thay đổi trên giấy tờ mà là cuộc cách mạng sâu rộng về cách thức điều hành và phát triển kinh tế. Nó hứa hẹn biến thị trường bất động sản Việt Nam từ một "ẩn số" với nhiều rào cản thành một "điểm sáng" đầy tiềm năng.

Để những kỳ vọng này trở thành hiện thực, cần một nền tảng vững chắc. Đó là sự rõ ràng, nhất quán trong thực thi chính sách từ Trung ương, năng lực vượt trội của đội ngũ cán bộ địa phương, và việc tiếp tục cải cách hệ thống pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở, đầu tư. Đồng thời, việc phát triển hạ tầng đồng bộ và đối thoại hiệu quả giữa chính quyền và nhà đầu tư sẽ là những yếu tố không thể thiếu để xây dựng một môi trường đầu tư thực sự cạnh tranh, minh bạch và hiệu quả.

Khi tổng hòa các yếu tố này, sức hấp dẫn của Việt Nam trong mắt nhà đầu tư bất động sản quốc tế sẽ được nâng cao vượt bậc. Hãy tưởng tượng, một thị trường nơi thủ tục nhanh gọn, thông tin minh bạch, giá đất công bằng và chính sách ổn định đó chính là miền đất hứa cho những dòng vốn đầu tư mạnh mẽ.

Đây không chỉ là cơ hội cho bất động sản, mà là cơ hội để Việt Nam khẳng định vị thế trên bản đồ kinh tế toàn cầu, hướng tới một tương lai phát triển thịnh vượng và bền vững. Chúng ta đang đứng trước ngưỡng cửa của một kỷ nguyên mới, nơi những cải cách táo bạo đang gieo mầm cho những thành công rực rỡ.