Nhu cầu ở thực trở thành động lực của thị trường bất động sản

Sự trỗi dậy của nhóm mua ở thực

Thị trường bất động sản quý II/2026, ghi nhận bước chuyển mình đáng chú ý về mặt tâm lý khi xu hướng tích cực quay trở lại nhưng ở trạng thái cân bằng và bền vững hơn rất nhiều so với các giai đoạn tăng nóng trước đây.

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng từ Batdongsan.com.vn với sự tham gia của hơn 1.000 người cho thấy, có tới 56% đánh giá tích cực về triển vọng thị trường, trong đó 38% tỏ ra lạc quan và 18% đặt niềm tin rất lạc quan. Ngược lại, tỷ lệ nhóm người mang tâm lý rất bi quan đã giảm sâu xuống chỉ còn vỏn vẹn 1%, trong khi 28% chọn giải pháp tiếp tục đứng ngoài quan sát và 15% duy trì sự thận trọng nhất định.

Đáng chú ý, tâm lý thị trường ghi nhận sự phân hóa địa lý rõ nét giữa hai đô thị hạt nhân của cả nước. Tại TP.HCM, gần 67% người tham gia khảo sát bày tỏ sự lạc quan và đặt kỳ vọng lớn vào những biến chuyển tích cực sau khi sáp nhập địa giới hành chính. Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, 55% người mua vẫn giữ tâm lý quan sát chặt chẽ, chờ đợi những kết quả thực tế từ quá trình triển khai các quy hoạch hạ tầng lớn.

Nhận diện về trạng thái tổng quan của thị trường ở giai đoạn hiện tại, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, nhấn mạnh nếu chọn một từ duy nhất để mô tả tâm lý người tiêu dùng lúc này thì đó chính là tỉnh táo. Tâm lý tiêu cực đã giảm đi đáng kể, song thị trường không rơi vào trạng thái hưng phấn hay mê đắm trong các đợt sốt đất ngắn hạn. Việc người mua thận trọng hơn khi đưa ra quyết định chính là nền tảng quan trọng nhất để nhu cầu giao dịch quay trở lại theo hướng ổn định, lành mạnh và bền vững.

Triển vọng những tháng cuối năm nhìn chung mang màu sắc tích cực, khi 61% người được hỏi tại Hà Nội và 73% tại TP.HCM dự báo thị trường sẽ dần ấm lên hoặc bước vào giai đoạn sôi động hơn. Tuy nhiên, sự lạc quan này không đồng nghĩa với việc người mua sẵn sàng chấp nhận xuống tiền ở mọi mức giá mà các chủ đầu tư đưa ra.

Khảo sát chỉ ra điểm tựa chính cho sự phục hồi dòng tiền hiện nay đến từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Nhóm mua để ở đang chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường, với 65% trong số đó thực hiện giao dịch cho căn nhà đầu tiên hoặc hướng tới mục tiêu nâng cấp chất lượng môi trường sống cho gia đình. Quyết định giao dịch ngày càng gắn liền với giá trị sử dụng thực tế thay vì suy tính đầu cơ chờ đợi tài sản tăng giá nhanh chóng.

Ba yếu tố cốt lõi được người mua ưu tiên hàng đầu khi quyết định xuống tiền hiện nay bao gồm tính pháp lý minh bạch của dự án, quy hoạch hạ tầng rõ ràng và khả năng tích lũy tài chính của bản thân. Mặc dù, có tới 84% người mua để ở cho biết có nhu cầu sử dụng đòn bẩy ngân hàng, họ lại kiểm soát rủi ro rất kỷ luật. Phần lớn người vay chủ động giới hạn hạn mức trả nợ hàng tháng chỉ chiếm từ 20% đến 40% tổng thu nhập của gia đình.

Bên cạnh đó, bài toán lãi suất vay mua nhà cũng tác động trực tiếp đến hành vi người tiêu dùng. Kết quả khảo sát cho thấy người mua không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm xuống mức thấp kỷ lục, nhưng tuyệt đối không mong muốn chứng kiến những đợt tăng mạnh đột biến. Ngưỡng lãi suất từ 5% đến 7%/năm được xem là vùng an toàn để cân đối tài chính dài hạn. Khi lãi suất vượt ngưỡng 7%, tâm lý người mua bắt đầu phân hóa rõ rệt và nếu vượt quá 9%, phần lớn sẽ lập tức cân nhắc lại quyết định xuống tiền.

Đánh giá về yếu tố này, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh nhận định, người tiêu dùng hiện nay không thụ động chờ đợi mặt bằng lãi suất rẻ kỷ lục, mà điều họ tìm kiếm là một mức lãi suất đủ ổn định để có thể chủ động cân đối phương án tài chính trong dài hạn.

Kỳ vọng điểm kích hoạt thị trường

Không chỉ riêng nhóm người mua nhà để ở, khẩu vị của giới đầu tư bất động sản cũng đang ghi nhận sự dịch chuyển sâu sắc theo hướng chọn lọc và thực tế hơn rất nhiều. Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận sự phân hóa rõ ràng trong chiến lược phân bổ dòng tiền tại hai miền.

Tại TP.HCM, nhà đầu tư dành sự quan tâm đặc biệt cho các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ tuyến metro, các địa bàn sáp nhập địa giới và các trung tâm phát triển mới với chiến lược nắm giữ dài hạn. Trong khi đó, tại Hà Nội, dòng tiền có xu hướng chảy mạnh vào những khu vực bám theo các tuyến đường vành đai, dự án hạ tầng liên vùng và quá trình mở rộng không gian đô thị với chu kỳ đầu tư ngắn và trung hạn.

Đánh giá về tiêu chí lựa chọn của dòng vốn đầu tư hiện nay, ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, nhận định các thông tin hạ tầng chỉ thực sự tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản khi có tiến độ thi công rõ ràng và có khả năng chuyển hóa thành kết nối giao thông thực tế. Càng ở các khu vực xa trung tâm, nhà đầu tư càng cần phải đánh giá kỹ lưỡng thời gian hiện thực hóa các dự án hạ tầng thay vì chỉ giao dịch dựa trên những quy hoạch nằm trên giấy hay kỳ vọng mơ hồ.

Ở chiều ngược lại, nguồn cung và áp lực từ phía người bán cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực khi tâm lý hoảng loạn hay áp lực xả hàng cắt lỗ bằng mọi giá của giai đoạn trước đã hoàn toàn biến mất. Động lực bán hàng hiện nay chủ yếu xuất phát từ nhu cầu tái cơ cấu lại danh mục đầu tư, nâng cấp chất lượng tài sản hoặc chuyển dịch sang các cơ hội đầu tư triển vọng hơn.

Đáng chú ý, có tới 81% người bán khẳng định sẽ tiếp tục tái đầu tư vào bất động sản, trong đó phân khúc căn hộ tại các khu vực vệ tinh và vùng ven tiếp tục là điểm đến được ưu tiên. Chi tiết này phản ánh một thực tế quan trọng: dòng vốn tài chính không hề rút khỏi thị trường để chuyển sang các kênh đầu tư khác mà vẫn đang âm thầm luân chuyển giữa các phân khúc và khu vực tiềm năng.

Các chuyên gia khẳng định nhu cầu mua bất động sản của các bên tham gia thị trường không hề suy giảm mà đang ở trạng thái nén lại để chờ đợi những điều kiện kích hoạt phù hợp. Người mua nhà để ở chờ đợi sự minh bạch về pháp lý, sự hoàn thiện của hạ tầng và mặt bằng lãi suất ổn định; người bán kỳ vọng thanh khoản thị trường tiếp tục cải thiện; trong khi các nhà đầu tư chuyên nghiệp ưu tiên rót vốn vào những khu vực có nền tảng phát triển hạ tầng thực chất.