Nhiều điểm mới trong đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 cơ bản kế thừa các nguyên tắc của Luật Đất đai 2013 như đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đồng thời phân định rõ trường hợp đăng ký lần đầu đối với tài sản trên thửa đất chưa được cấp GCN lần đầu và đã được cấp GCN lần đầu là 2 trường hợp riêng biệt.

Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 4 trường hợp đăng ký lần đầu đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất gồm: Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng; Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; Tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai trong các trường hợp trên.

Về đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN mà có thay đổi, trong đó phân định thành 16 trường hợp (tăng 4 trường hợp so với Luật Đất đai 2013), bao gồm các nhóm thay đổi do: Thực hiện quyền; thông tin về người; về thửa đất; về tài sản gắn liền với đất; thông tin liên quan đến xác lập quyền; quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không; tài sản công; cấp đổi, cấp lại GCN.

Về GCN, những tài sản được cấp GCN, Luật Đất đai 2024 quy định tên GCN đã được thay đổi thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định này về nội hàm cũng đã thể hiện đầy đủ quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất so với tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Luật Đất đai 2013. Đồng thời, chỉ ghi nhận tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Về cơ bản, các nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận được kế thừa quy định hiện hành. Trong đó, riêng đối với chủ thể là hộ gia đình đang sử dụng đất thì Luật Đất đai 2024 cấp 1 GCN cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ, từng bước cá thể hóa quyền tài sản là quyền sử dụng đất, thống nhất với Bộ luật Dân sự. Đối với trường hợp GCN đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi Giấy chứng nhận và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Về thẩm quyền cấp GCN, Luật Đất đai 2024 quy định theo hướng phân định rõ quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai với việc cung cấp dịch vụ công của cơ quan đăng ký. Theo đó, phân định cụ thể cấp GCN lần đầu do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện hoặc do cơ quan chuyên môn thuộc cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương khi được ủy quyền. Đối với trường hợp cấp GCN khi thực hiện đăng ký biến động đất đai thì do tổ chức dịch vụ công thực hiện.

Về cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, Luật Đất đai 2024 đã kế thừa đầy đủ các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Luật Đất đai 2013. Bên cạnh đó, thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW, Luật đã quy định bổ sung giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/10/1993 giao UBND cấp tỉnh quy định.

Đặc biệt, việc cấp GCN đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được luật hóa quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP17, chia ra các trường hợp: Không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc giao đất trái thẩm quyền; Có vi phạm pháp luật và Giao đất trái thẩm quyền, trong đó bổ sung: thời điểm áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương (được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ để cấp GCN); trách nhiệm của Nhà nước trong việc cấp GCN cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện; Không xác định thời điểm sử dụng đất theo thời điểm có có nhà ở, công trình xây dựng khác.

Việc xác định “sử dụng đất ổn định” theo khái niệm của Luật Đất đai 2024” và căn cứ vào hiện trạng tại thời điểm cấp GCN, giữ nguyên điều kiện “không tranh chấp”. Về điều kiện “phù hợp với quy hoạch”: Đối với trường hợp có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền thì chỉ xác định sự phù hợp với quy hoạch đối với diện tích đất nông nghiệp còn lại (ngoài phần đã được công nhận trong hạn mức) nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu được công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp.

Về cấp GCN cho tổ chức đang sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 đã làm rõ hơn, minh bạch trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị trong giải quyết thủ tục cấp GCN lần đầu cho tổ chức. Trên cơ sở Báo cáo kê khai hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra thực tế sử dụng đất và xử lý đối với 2 nội dung là hình thức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất, trong đó làm rõ các phần diện tích sử dụng không đúng quy định của pháp luật thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi theo quy định của pháp luật.