Nguồn cung thị trường bất động sản TP. HCM và những vấn đề thực tiễn cần tháo gỡ

Cụ thể, chiều ngày (28/10/2022), tại Quận 1, TP.HCM, Thời báo Tài chính Việt Nam đã phối hợp tổ chức Diễn đàn Bất động sản 2022 với chủ đề: “Nguồn cung thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Những vấn đề thực tiễn cần tháo gỡ”. 

Tại Diễn đàn Bất động sản 2022 có sự tham dự của nhiều diễn giả, chuyên gia uy tín am hiểu thị trường bất động sản như: Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA);…

Đồng thời, diễn đàn thu hút sự quan tâm của hơn 100 đại diện các doanh nghiệp bất động sản của TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh lân cận, trên 20 cơ quan thông tấn báo chí trung ương, địa phương.

Mất cân đối về nguồn cung

Thông tin ghi nhận tại Diễn đàn Bất động sản 2022 cho biết, trong những năm qua, thị trường bất động sản có những đóng góp quan trọng trong nền kinh tế. Theo các thống kê, đóng góp của ngành bất động sản trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác chiếm khoảng 4,5% GDP, trong đó thị trường bất động sản TP. HCM - một trong những thị trường thu hút đầu tư cao nhất đã và đang đóng góp lớn vào GDP. Qua đó, Sự phát triển của thị trường bất động sản TP. HCM không chỉ tạo điều kiện quan trọng cho kinh tế Thành phố phát triển mà còn tạo động lực phát triển lan tỏa cho các thị trường bất động sản các tỉnh lân cận.

Mặc khác, cũng theo báo cáo thị trường tại diễn đàn, trên địa bàn TP. HCM có khoảng trên 100 dự án đang bị ách tắc do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Trong đó, ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu, khách hàng gặp nhiều khó khăn.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, đối với Việt Nam, chu kỳ sốt đất là có thật. Sau mỗi lần sốt đất giá được tăng cao và chưa bao giờ có hiện tượng vỡ “bong bóng” BĐS. Lần sốt đất tiếp theo sẽ làm giá tăng cao hơn và cùng lắm là thị trường đóng băng. Tình trạng này dẫn đến hệ lụy là nhóm những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng khó khăn trong tìm mua nhà ở bằng đồng lương của mình.

Phát biểu tại Diễn đàn, Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Chủ tịch HoREA cho biết, về thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2022, thị trường đã có dấu hiệu dần phục hồi, trong đó “điểm sáng” là thị trường bất động sản công nghiệp và thị trường bất động sản logistics, nhưng nhìn tổng thể thì thị trường bất động sản vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thách thức do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó có nguyên nhân bắt nguồn từ một số “vướng mắc” về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật, thể hiện qua hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai thực hiện, trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” hoặc do cổ phần hóa trước đây.

“Thị trường bất động sản thành phố đã xuất hiện tình trạng “lệch pha cung - cầu”, thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền. So với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP. HCM tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà. Nhưng, từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng “lệch pha” cung - cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, thể hiện qua số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm qua các năm” – ông Lê Hoàng Châu thông tin.

Cũng phát biểu tại diễn đàn, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Group cho biết, thị trường BĐS phía Nam có nhiều biến động về nguồn cung và sức cầu tại TP.HCM trong 9 tháng năm 2022 ở nhiều loại hình BĐS như: Đất nền, căn hộ, nhà phố/biệt thự. Trong đó, Thị trường Đất nền tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, chủ yếu là các dự án phân lô hộ lẻ, quy mô nhỏ, tập trung tại Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè,...

Riêng về loại hình Đất nền tại TP.HCM, sức cầu chung thị trường ở mức thấp, xu hướng sụt giảm mạnh kéo dài từ giữa Qúy 2/2022 đến nay, thị trường thứ cấp kém sôi động với mặt bằng giá bán sụt giảm 5% - 9% so với thời điểm đầu năm.

Về loại hình Căn hộ tại TP.HCM, nguồn cung, lượng tiêu thụ mới tăng so với cùng kỳ năm 2021 tuy nhiên chỉ bằng 40% - 60% của giai đoạn năm 2019 trở về trước. bên cạnh đó, Thị trường có sự lệch pha về nguồn cung, hạng A chiếm 77% nguồn cung mới 9 tháng/2022 trong khi đã hơn 12 quý không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mở bán. Như vậy, Sức cầu thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp ở mức thấp, đặc biệt là ở Quý 3, sụt giảm mạnh do tâm lý e ngại của nhà đầu tư trước những diễn biến vĩ mô, lãi suất tăng cao. Đồng thời, đẩy giá bán sơ cấp bình quân tăng 8% -10% so với Quý 2/2022, trong khi thị trường thứ cấp kém sôi động, ghi nhận giảm 3% - 7% so với thời điểm đầu năm.

Chia sẻ tại diễn đàn về tình hình nguồn cung và sức cầu của loại hình Nhà phố/Biệt thự ông Thắng cũng cho biết, nguồn cung và sức cầu ghi nhận tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước nhưng chủ yếu là những dự án có quy mô nhỏ. Trong đó, Khu Đông tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung và tiêu thụ. Ngược lại, thị trường có xu hướng dịch chuyển về khu Bắc và khu Tây (nơi có quỹ đất rộng và giá bán còn thấp); Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng trung bình 10% - 15% so với cùng kỳ. Mặc dù, nhiều chính sách ưu đãi được các chủ đầu tư áp dụng để hỗ trợ người mua. Ngoài ra, Giao dịch thứ cấp kém sôi động, với mặt bằng giá ghi nhận sụt giảm 5% - 10% so với thời điểm đầu năm 2022.

Giải pháp tháo gỡ khó khăn thực tiễn

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, giải pháp lâu dài cho Việt Nam là phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ BĐS và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ sắc thuế BĐS phù hợp. Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào BĐS so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Đồng thời, chuyển đổi số cũng là một giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng và đủ sắc thuế BĐS…

Tại Diễn đàn, Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kỳ vọng Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ cùng các cơ quan thẩm quyền của Trung ương và các địa phương tập trung mọi nỗ lực để thực hiện mục tiêu của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất là giải pháp có tính quyết định nhất để thực hiện mục tiêu phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững.

“Đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan trong năm 2023 gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Phòng, chống rửa tiền, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ xem xét sửa đổi Luật Quản lý đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất”, ông Lê Hoàng Châu thông tin

Liên quan đến vấn đề trên, ông Vũ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Group cho biết, các cơ Quản lý nhà nước cần đẩy nhanh tháo gỡ quy trình thủ tục cấp phép dự án mới. Tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực phát hành, chào bán trái phiếu (Nghị định 65/2022/NĐ-CP). Bên cạnh Nghị quyết 18-NQ/TW tiếp tục củng cố hành lang pháp lý, quy định việc kiểm soát, quản lý hiệu quả việc sử dụng đất, minh bạch hóa thông tin về quy hoạch, tránh những sự tiêu cực trên thị trường; Các chủ đầu tư cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn (quỹ đầu tư nước ngoài, phát hành trái phiếu,...). Nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm về tiện ích, thiết kế, chất lượng bàn giao, công tác quản lý vận hành và áp dụng công nghệ vào công tác quản lý, bán hàng giúp cắt giảm chi phí đầu vào.

“Về phía khách hàng, các nhà đầu tư cần sàn lọc sản phẩm, tìm hiểu tình hình pháp lý dự án, năng lực triển khai của chủ đầu tư. Đồng thời, cân nhắc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy phù hợp với thu nhập. Qua đó, xác định tầm nhìn đầu tư trong trung - dài hạn, tránh tâm lý đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn” – Ông Vũ Hồng Thắng đề nghị