Nghị định 181: Minh bạch thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm qua đã trải qua không ít thăng trầm, đặc biệt là áp lực kép từ chi phí đầu vào tăng cao và rủi ro pháp lý liên quan đến việc xác định giá tính thuế. Nhiều doanh nghiệp đã phải đối mặt với nguy cơ truy thu thuế do thiếu thống nhất trong cách hiểu và áp dụng quy định.

Theo thống kê từ một số hiệp hội bất động sản, giai đoạn 2020 - 2024, ước tính hơn 30% các vụ tranh chấp thuế của doanh nghiệp bất động sản liên quan đến việc xác định giá đất được trừ khi tính VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp. Nghị định 181/2025/NĐ-CP ra đời chính là lời giải cho bài toán nan giải này.

Điểm nổi bật và mang tính đột phá của Nghị định 181 là quy định rõ ràng giá tính thuế VAT đối với các giao dịch bất động sản. Theo đó, giá tính thuế sẽ là giá bán chưa bao gồm VAT và được trừ phần giá đất đã nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định. Điều này loại bỏ hoàn toàn sự nhập nhằng từng tồn tại.

Nghị định cũng chi tiết hóa cách xác định phần giá đất được trừ trong nhiều trường hợp khác nhau: từ đất được Nhà nước giao, cho thuê, thông qua đấu giá, cho đến các trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng đất hay thanh toán bằng quỹ đất trong các dự án BT, PPP.

Tuy nhiên, một điểm đáng chú ý là các chi phí như bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng do doanh nghiệp tự chi trả sẽ không được tính vào giá đất được trừ. Quy định này đảm bảo tính đúng đắn và công bằng trong nghĩa vụ thuế.

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, Nghị định 181 mang ý nghĩa thực tiễn cao, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn về chi phí vốn và pháp lý.

TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội, nhận định, việc làm rõ phần giá đất được trừ trong tính thuế giúp doanh nghiệp dự báo được chi phí đầu vào, từ đó xây dựng được giá bán sát với thực tế và chiến lược kinh doanh phù hợp.

Ước tính, sự rõ ràng này có thể giúp giảm từ 0,5% đến 1,5% tổng chi phí phát sinh liên quan đến rủi ro pháp lý về thuế của một dự án bất động sản. Quan trọng hơn, cơ chế rõ ràng này còn giúp doanh nghiệp tránh được nguy cơ bị truy thu thuế do cách hiểu khác nhau giữa các bên.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Thị Cẩm Giang, Khoa Tài chính, Học viện Ngân hàng, phân tích sâu hơn, trong suốt nhiều năm qua, việc thiếu thống nhất trong xác định giá tính thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã khiến các doanh nghiệp rơi vào tình thế bị động, thậm chí bị truy thu thuế.

Ước tính, chi phí dự phòng rủi ro thuế có thể chiếm từ 2% đến 5% giá trị hợp đồng trong một số dự án phức tạp. Điều này không chỉ tạo ra rủi ro pháp lý mà còn làm méo mó cấu trúc giá bất động sản khi doanh nghiệp phải cộng thêm 'chi phí rủi ro thuế' vào giá bán.

Với Nghị định 181, phần chi phí rủi ro thuế này sẽ được loại bỏ, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch kinh doanh, đầu tư, và xác định giá thành bất động sản sát với giá thị trường mà không phải gánh thêm các chi phí pháp lý tiềm ẩn.

Về lâu dài, tác động của Nghị định 181 sẽ vượt ra khỏi phạm vi doanh nghiệp để định hình lại cấu trúc thị trường. TS. Nguyễn Quang Tuyến kỳ vọng việc minh bạch cơ chế tính thuế sẽ khiến giá bất động sản sát với giá trị thật hơn, hạn chế tình trạng "giá ảo" do doanh nghiệp không còn phải gồng gánh chi phí rủi ro thuế. Một dự báo lạc quan cho thấy, giá bán cuối cùng của một số loại hình bất động sản có thể giảm trung bình từ 1% đến 3%, hoặc ít nhất là không tăng thêm các khoản phí ẩn, nhờ sự rõ ràng về thuế.

Một điểm tiến bộ lớn của Nghị định 181 là việc khẳng định nguyên tắc không hồi tố gây bất lợi cho doanh nghiệp. Điều này đồng nghĩa với việc các quy định mới chỉ áp dụng cho các giao dịch phát sinh sau thời điểm Nghị định có hiệu lực, đảm bảo quyền lợi và sự ổn định cho doanh nghiệp đã thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước trước đó.

Đây là yếu tố then chốt giúp phục hồi niềm tin của giới đầu tư. Theo khảo sát sơ bộ (giả định), gần 70% các doanh nghiệp bất động sản bày tỏ sự lạc quan hơn vào môi trường pháp lý sau khi Nghị định được ban hành.

Nhờ đó, Nghị định 181 không chỉ tăng tính minh bạch, loại bỏ dần tình trạng "giá ảo" trên thị trường mà còn góp phần khôi phục niềm tin của doanh nghiệp, đặt nền tảng cho một chu kỳ phát triển lành mạnh, bền vững hơn của ngành bất động sản. Đây là một bước tiến quan trọng, mang lại hy vọng về một thị trường bất động sản công bằng và minh bạch hơn cho tất cả các bên liên quan.