Ngày càng lộ rõ lệch pha cung cầu - dấu hiệu rõ nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững

Về nguồn cung nhà ở bổ sung cho thị trường

Thực hiện nội dung xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014, 6 tháng đầu năm 2022, Sở Xây dựng TPHCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án, với tổng số 9.456 căn nhà và tổng diện tích sàn là 860.205 m2. 

Trong đó, căn hộ chung cư là 8.937 căn với tổng diện tích sàn là 668.644 m2; nhà ở thấp tầng là 519 căn với diện tích sàn là 191.561 m2. Tổng giá trị cần huy động là là 77.591 tỷ đồng...

So sánh nguồn cung nhà ở 6 tháng đầu năm 2022 so với 6 tháng đầu năm 2021, nhìn chung về tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường tăng 8,3%, tổng số căn nhà tăng 46,58%.

Cấu sản phẩm mất cân đối

Về thị trường bất động sản, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Trần Hoàng Quân cho biết, cơ cấu sản phẩm mất cân đối, chưa bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường và bảo đảm an sinh xã hội vì theo nhu cầu thực tế.

Thường tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ cao nhất, nhưng trong thời gian qua tỷ lệ căn hộ bình dân giảm 100%, chiếm tỷ lệ thấp nhất. Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,41% và phân khúc căn hộ cao cấp tăng cao 111,29%. 

“Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững”, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM nêu rõ.
 

Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Đại diện Sở Xây dựng TPHCM cho biết, tình hình thị trường bất động sản TPHCM vẫn hoạt động và phát triển nhưng chưa ổn định, cần có điều chỉnh để giải quyết sự lệch pha cung – cầu, do hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp. 

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình hình trên là do dự án bất động sản khi thực hiện phải chịu tác động bởi nhiều luật như Luật đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng, kinh doanh bất động sản... Nhưng các quy định của các pháp luật nêu trên khi ban hành và chuyển tiếp chưa có sự thống nhất, đồng bộ về trình tự thủ tục, thậm chí còn chồng chéo, dẫn đến nhiều dự án phải rà soát lại thủ tục pháp lý, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản. 

Các giải pháp 

TPHCM kiến nghị Chính phủ cần có văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản để các địa phương triển khai thực hiện, gồm các bước liên quan như chấp thuận chủ trương đầu tư; duyệt quy hoạch; giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; cấp giấy phép xây dựng.

Vướng mắc tập trung hiện nay là việc xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và cơ chế giao đất cho thuê đất đang là bất cập, làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản, ảnh hưởng không nhỏ đến kêu gọi đầu tư nhất là đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Giải pháp chung của TPHCM đưa ra là đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản. Trước mắt, thành phố đã hệ thống được trình tự thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để các nhà đầu tư biết thực hiện.

Đồng thời cần có quy định cụ thể để ngăn chặn các hoạt động kinh doanh bất động sản trái pháp luật như: Một căn hộ bán cho nhiều người (đề xuất ngăn chặn từ việc công chứng); huy động vốn của khách hàng qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ ... (đề xuất Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tư pháp để xử lý).

Đặc biệt, xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án bất động sản, dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị...; hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản.

Tăng cường thanh tra kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh bất động sản, các dự án bất động sản có vi phạm về xây dựng, các dự án không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, các dự án chưa nghiệm thu chất lượng công trình đã đưa vào sử dụng…