Minh bạch sở hữu, xóa sổ tranh chấp chung cư

Xóa mờ ranh giới nhập nhằng trong quản lý vận hành

Sự bùng nổ của các dự án nhà chung cư tại các đô thị lớn trong những năm qua đã giải quyết đáng kể nhu cầu an cư của hàng triệu người dân. Tuy nhiên, đi kèm với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng là những làn sóng tranh chấp âm ỉ và kéo dài liên quan đến quyền sở hữu chung, riêng cùng công tác vận hành.

Tại Hội nghị phản biện xã hội đối với Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam vừa tổ chức tại Hà Nội, câu chuyện kiến tạo hành lang pháp lý minh bạch đã trở thành tâm điểm thu hút sự chú ý của giới chuyên gia và các nhà làm luật.

Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được thiết kế theo hướng luật khung, cắt giảm từ 198 điều xuống còn 149 điều, tập trung phân cấp phân quyền và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Dù vậy, đối với cấu trúc nhà chung cư, câu chuyện không nằm ở việc tăng hay giảm số lượng điều luật, mà là chất lượng của các quy định thực thi. Những xung đột gay gắt về diện tích tầng hầm, chỗ đỗ xe, diện tích sinh hoạt cộng đồng hay tranh chấp quỹ bảo trì hai phần trăm vẫn diễn ra hằng ngày tại nhiều tòa nhà.

Phân tích sâu về thực trạng này, Luật sư Nguyễn Chiến, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Dân chủ và Pháp luật thuộc Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, chỉ ra rằng phần lớn các vụ việc tranh chấp không phát sinh do thiếu quy định của pháp luật. Nguyên nhân cốt lõi xuất phát từ những quy định chưa rõ ràng hoặc thiếu cơ chế thực thi đồng bộ, tạo ra các khoảng trống pháp lý cho các bên tự diễn giải theo hướng có lợi cho mình. Do đó, việc hoàn thiện các tiêu chuẩn xác định phần sở hữu chung và riêng trên cơ sở hồ sơ thiết kế phê duyệt, hồ sơ hoàn công và công năng sử dụng thực tế là đòi hỏi cấp bách.

Đồng thời, các doanh nghiệp và chủ đầu tư cần phải có trách nhiệm công khai đầy đủ, rõ ràng toàn bộ các thông tin kỹ thuật, quyền sở hữu ngay từ thời điểm ký hợp đồng mua bán căn hộ. Khi mọi thông số từ diện tích bãi đỗ xe đến hệ thống hạ tầng sạc điện cho xe máy, xe ô tô được luật hóa chi tiết, người dân sẽ có cơ sở vững chắc để tự bảo vệ quyền lợi, đồng thời giảm thiểu gánh nặng thanh tra, kiểm tra cho chính quyền địa phương.

Đồng bộ hóa hệ thống luật pháp, đa dạng hóa nguồn cung

Bên cạnh việc giải quyết mâu thuẫn nội tại trong các tòa nhà, Luật Nhà ở sửa đổi còn mang sứ mệnh đồng bộ hóa toàn bộ hệ thống pháp lý liên quan đến đất đai, dân sự và kinh doanh bất động sản. Sự chồng chéo giữa các quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở trước đây thường tạo ra những vùng xám pháp lý, khiến cả doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý lúng túng trong quá trình áp dụng thực tế. Sự thiếu thống nhất này không chỉ cản trở tốc độ phát triển dự án mà còn gián tiếp đẩy chi phí nhà ở lên cao, tước đi cơ hội tiếp cận của người có thu nhập thấp.

Nhìn nhận từ góc độ phát triển bền vững và an sinh xã hội, Phó Chủ tịch Thường trực Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Ngọ Duy Hiểu đề xuất cần rà soát kỹ lưỡng các chính sách hỗ trợ nhà ở. Điển hình là việc nghiên cứu lại tên gọi nhà ở thương mại giá phù hợp để phản ánh đúng bản chất điều tiết, hỗ trợ của Nhà nước. Phạm vi đối tượng thụ hưởng các chính sách nhà ở xã hội cần được mở rộng, không chỉ đóng khung trong nhóm công nhân khu công nghiệp mà cần bao phủ cả lao động tự do và người lao động tại các cơ quan, tổ chức đơn vị sự nghiệp.

Đối với loại hình nhà ở công vụ, thực tiễn cho thấy cần có cơ chế linh hoạt để chuyển đổi hoặc thanh lý những diện tích nhỏ lẻ, bỏ hoang nhằm tránh lãng phí nguồn lực công. Song song đó, việc ưu tiên nhà ở công vụ cho các lực lượng y bác sĩ, giáo viên và sĩ quan tại các vùng sâu vùng xa, đặc khu kinh tế sẽ là đòn bẩy giữ chân nhân tài, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội đồng đều giữa các vùng miền.

Việc sửa đổi luật lần này chính là cơ hội vàng để kiến tạo một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng. Khi các quy định về quyền sở hữu được phân định rõ ràng, quyền lợi của cư dân được bảo đảm bằng các chế tài nghiêm khắc, và trách nhiệm giám sát của UBND cấp xã được nâng cao, những tranh chấp nhà chung cư sẽ dần được kiểm soát ngay từ cơ sở. Đó là nền tảng để xây dựng những cộng đồng đô thị văn minh, hiện đại và phát triển bền vững.