Luật Đất đai 2024 - Cơ hội hút đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn

Luật Đất đai 2013 đã có bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách đối với khu vực nông nghiệp, nông thôn nhằm tạo điều kiện đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn theo hướng nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân; khuyến khích nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để tập trung đất đai; quy định chặt chẽ chế độ quản lý, sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng nhằm đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường…

Mặt khác, pháp luật hiện hành đã quy định người sử dụng đất nông nghiệp có các quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Tuy nhiên, quá trình tập trung đất nông nghiệp diễn ra còn chậm, chưa theo kịp nhu cầu tái cơ cấu ngành nông nghiệp nói chung, cho phát triển nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn nói riêng; đất đai manh mún đang là yếu tố cản trở người dân và doanh nghiệp đầu tư dài hạn vào nông nghiệp, bên cạnh đó chưa thực hiện tốt các giải pháp đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm cho lao động ở khu vực nông thôn...

Để tháo gỡ những vướng mắc trên, Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới tạo thuận lợi cho người nông dân, nông nghiệp và nông thôn. Cụ thể, Luật đã mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hướng cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa trong hạn mức được giao.

Đồng thời, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần so với hạn mức giao đất nông nghiệp của địa phương; cho phép cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất mà không phải làm thủ tục gia hạn.

Trường hợp có nhu cầu xác định thời hạn để thực hiện của người sử dụng đất thì chỉ làm thủ tục xác nhận. Trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc, cơ quan, người có thẩm quyền có trách nhiệm xác nhận trên Giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, Luật cho phép người sử dụng đất được sử dụng đất kết hợp đa mục đích, được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, được sử dụng một phần diện tích để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp; cho phép cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Luật cũng quy định người sử dụng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải làm thủ tục miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các cơ quan không phải xác định giá đất…; quy định cụ thể về tập trung, tích tụ đất nông nghiệp nhằm khuyến khích tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, tạo điều kiện thu hút đầu tư, ứng dụng cơ giới hóa và công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp.

Đặc biệt, Luật quy định rõ trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, cấp huyện trong việc quản lý đất có nguồn gốc từ các nông, lâm trường. Quỹ đất do các công ty nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương thì được xem xét, công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng mà có nguồn gốc là đất được giao, giao khoán, khoán trắng, thuê đất, mượn của nông, lâm trường trước ngày 1/2/2015; người đang sử dụng đất mà có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 1/7/2004; giao đất, cho thuê đất để thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng, người thuộc hộ nghèo tại địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất; giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân ở địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất.

Luật cho phép người sử dụng đất mà được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ điều kiện theo quy định, đồng thời Luật đã bỏ quy định điều kiện của bên mua tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm; tăng thời gian cho thuê quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích lên 10 năm (Luật Đất đai 2013 là không quá 5 năm).

Về chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Luật đa dạng hình thức bồi thường bằng tiền, bằng đất có cùng mục đích sử dụng, bằng nhà ở và bằng đất khác mục đích sử dụng với đất thu hồi nếu người bị thu hồi đất có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất nhằm thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW, đảm bảo tốt hơn quyền lợi cho người có đất thu hồi.

Đồng thời, bổ sung quy định cụ thể khu tái định cư bảo đảm các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi; quy định cụ thể địa điểm bố trí tái định cư; ưu tiên lựa chọn khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư, ưu tiên tái định cư tại chỗ, đảm bảo quyền lợi cho người có đất ở thu hồi, có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Ngoài ra, bổ sung quy định đối với cây lâu năm là loại cho thu hoạch nhiều lần mà đang trong thời kỳ thu hoạch thì mức bồi thường được tính bằng sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch và đơn giá bồi thường nhằm đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu cây trồng, phù hợp với tình hình thực tế.