Không nên so sánh giá đất lúc trúng đấu giá với giá thị trường khi bán
Thời gian qua, một số dự án bất động sản có nguồn gốc đất đấu giá khi mở bán đã xuất hiện luồng thông tin cho rằng giá khi bán ra thị trường có mức giá quá cao so với giá gốc.
Cũng có những phương pháp tính lãi mang đến con số lợi nhuận khủng so với dự án thương mại khác. Tuy nhiên, quan điểm nhận định như vậy chưa hẳn là chính xác khi phân tích số liệu pháp lý được công bố cũng như các bước tăng giá thực tế theo diễn biến của thị trường.
Đơn cử như trường hợp giá khởi điểm đấu giá Dự án tại vị trí TQ5, thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm (Dự án TQ5) được UBND TP Hà Nội phê duyệt theo đúng quy trình và quy định pháp luật về đất đai, cụ thể như sau.
Ngày 23/9/2019, UBND huyện Gia Lâm có Tờ trình số 194/TTr-UBND trình UBND Thành phố, Sở Tài nguyên- Môi trường xác định và phê duyệt giá khởi điểm làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất dự án TQ5.
Ngày 25/10/2019, Sở Tài nguyên- Môi trường TP Hà Nội có Tờ trình số 9993/TTr-STNMT-CCQLĐĐ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thành phố phương án giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5. Tiếp theo, ngày 30/10/2019, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể họp thẩm định giá khởi điểm đấu giá Dự án trên. Sau đó, ngày 19/11/2019, UBND TP Hà Nội có Quyết định số 6689/QĐ-UBND phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện Dự án này trên cơ sở nội dung công văn, tờ trình của các Sở Tài chính, Sở Tài nguyên – Môi trường đồng thời xác định thời điểm định giá đất là tháng 10/2019.
Dòng tiền nhàn rỗi đang được quay đầu vào BĐS khiến giá đất tăng mạnh.
Về phương pháp định giá đất, thời điểm áp dụng khi đó là phương pháp thặng dư là chủ đạo, kết hợp phương pháp so sánh. Vì vậy, giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5 được phê duyệt bao gồm: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 20.231.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất công cộng dịch vụ với thời hạn thuê đất 50 năm, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là 6.860.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất thực hiện dự án bãi đỗ xe: 4.653.000 đồng/m2.
So với các dự án thu tiền sử dụng đất cùng giai đoạn, giá khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 cũng cao hơn nhiều. Cụ thể, Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Gia Lâm có diện tích 3.769.166 m2 đất (đợt 1) vào tháng 8/2018, giá đất theo Bảng giá nhà nước tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND: 12.400.000 đồng/m2 (đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết địa phận thị trấn Trâu Quỳ). Giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 13.916.361 đồng/m2, bằng 1,56 lần giá UB.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, giá khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 (Gia Lâm) tại tháng 12/2019 còn cao hơn giá của dự án TQ5 xét tại thời điểm khi áp dụng đơn giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ năm 2020.
Theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 thì vị trí 1 đường từ giáp đường Nguyễn Đức Thuận đi qua tổ dân phố Kiên Thành đến giáp đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết địa phận thị trấn Trâu Quỳ (là vị trí có giá đất dùng để so sánh vào thời điểm định giá đất TQ5), đất ở có giá 14.030.000 đồng/m2 và đất thương mại dịch vụ có giá 8.942.000 đồng/m2
Hiện nay, tại vị trí dự án TQ5 có đường Nguyễn Mậu Tài có tên trong bảng giá, giá đất ở là 17.600.000 đồng/m2, giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp) là 14.518.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp dưới 30 tỷ đồng theo QĐ số 03/QĐ-UBND ngày 2/3/2020 của UBND TP huyện Gia Lâm là 1,4 lần.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (Vars) đánh giá, so với giá đất nhà nước tại thời điểm định giá đất 2019, so với giá khởi điểm đấu giá của các dự án lân cận có cùng giai đoạn xác định giá và so với giá đất nhà nước áp theo khung giá đất hiện tại thì giá đất khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 đều cao hơn. Ngoài ra, giá trúng đấu giá của các nhà đầu tư là khoảng 23 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với giá khởi điểm đấu giá.
Ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh rằng, khi đấu giá dự án, nhà đầu tư phải trả tiền sử dụng đất trên diện tích đất thương phẩm (đất ở, đất thương mại dịch vụ), không phải trả tiền sử dụng đất với đất để làm hạ tầng kỹ thuật, đất giao thông, đất cây xanh, các loại đất này là thuộc sở hữu của nhà nước, nhà đầu tư có trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo quy hoạch và bàn giao lại cho nhà nước. Vì thế, với dự án TQ5 thì diện tích đất thương phẩm của dự án chỉ khoảng 7,3 ha đất ở liền kề và biệt thự và 1,9 ha đất thương mại dịch vụ làm bãi đỗ xe và làm thương mại dịch vụ trong tổng diện tích toàn khu là 18,7ha. Nhà đầu tư trúng đấu giá có trách nhiệm phải thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, đảm bảo đồng bộ và tạo lập khu đô thị hiện đại.
“Tại thời điểm đấu giá, giá đất tại khu vực dao động từ 35-40 triệu đồng/m2 tùy vị trí, với trách nhiệm đầu tư hạ tầng toàn khu của nhà đầu tư, đầu tư các công trình về nhà để xe, công cộng đơn vị ở thì mức giá khởi điểm và trúng đấu giá là hợp lý” – ông Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.
