Dự thảo Nghị quyết thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp kỳ vọng giải cơn khát an cư cho tầng lớp trung lưu, song cần những đòn bẩy chính sách đồng bộ.
Phá vỡ thế bế tắc của phân khúc "lớp đệm"
Thị trường bất động sản nhiều năm qua chứng kiến một sự lệch pha với việc nhà ở cao cấp dư thừa trong khi phân khúc bình dân gần như biến mất khỏi bản đồ đô thị. Sự xuất hiện của Dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp do Bộ Xây dựng chủ trì giống như một luồng gió mới hứa hẹn lấp đầy khoảng trống mênh mông giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại hạng sang.
Thị trường bất động sản nhiều năm qua chứng kiến một sự lệch pha với việc nhà ở cao cấp dư thừa trong khi phân khúc bình dân gần như biến mất khỏi bản đồ đô thị
Đây không chỉ là câu chuyện về một loại hình sản phẩm mới, mà là chiến lược tạo ra lớp đệm an sinh xã hội cho những người có thu nhập trung bình bộ phận xương sống của nền kinh tế đô thị nhưng đang bị bỏ lại phía sau trong cuộc đua giá nhà.
Điểm đáng chú ý nhất trong dự thảo chính là các "nút thắt" về thủ tục và lợi nhuận đã được nới lỏng đáng kể. Việc đề xuất lợi nhuận định mức 15%, cao hơn 5% so với nhà ở xã hội cho thấy sự thấu hiểu của cơ quan quản lý đối với bài toán kinh doanh của doanh nghiệp. Trong kinh doanh, biên lợi nhuận chính là "oxy" để doanh nghiệp tồn tại và tái đầu tư.
Bên cạnh đó, việc cho phép giao chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu và rút ngắn quy hoạch chi tiết đồng thời với quy hoạch phân khu là những bước đi mang tính cách mạng về thủ tục hành chính, giúp tiết giảm chi phí thời gian vốn dĩ thường bị cộng dồn vào giá bán cuối cùng.
Tuy nhiên, nhìn từ thực tế thị trường, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, thẳng thắn nhận định, khả năng kiểm soát chi phí đầu vào mới là yếu tố sinh tử. Nếu doanh nghiệp vẫn phải tự giải phóng mặt bằng và đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường, thì biên lợi nhuận 15% sẽ nhanh chóng bị bào mòn bởi chi phí vốn và rủi ro pháp lý.
Để giá phù hợp thực sự phù hợp với túi tiền người dân, Nhà nước cần đóng vai trò kiến tạo mạnh mẽ hơn trong việc cung cấp mặt bằng sạch hoặc áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất ưu đãi.
Giải bài toán quỹ đất và điểm tựa tài chính
Nếu coi cơ chế chính sách là khung sườn, thì quỹ đất và vốn vay chính là mạch máu để dự án hình thành. Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, đánh giá cao việc trao quyền chủ động cho UBND cấp tỉnh trong việc bố trí quỹ đất. Đây là hướng đi đúng đắn bởi mỗi địa phương có đặc thù địa hình và nhu cầu dân cư khác nhau.
Việc mở rộng các loại đất được phép chuyển đổi sang nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ tạo ra một dư địa khổng lồ để khơi thông nguồn cung đang bị tắc nghẽn. Tuy nhiên, một lo ngại xác đáng được đặt ra là làm sao để sự phát triển này không xâm lấn hoặc làm thu hẹp quỹ đất vốn đã ít ỏi dành cho nhà ở xã hội.
Nếu coi cơ chế chính sách là khung sườn, thì quỹ đất và vốn vay chính là mạch máu để dự án hình thành
Về khía cạnh tài chính, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đã đưa ra một kiến nghị rất cụ thể về điểm rơi của lãi suất. Mức lãi suất khoảng 6-7%/năm cho chủ đầu tư trong 3 năm đầu và cho người mua nhà kéo dài từ 10-12 năm là ngưỡng chịu đựng lý tưởng để kích cầu.
Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà thương mại thường dao động ở mức hai chữ số, một gói tín dụng ưu đãi ổn định sẽ là điểm tựa tâm lý vững chắc, giúp người dân tự tin đặt bút ký hợp đồng mua nhà mà không lo sợ bẫy lãi suất trong tương lai.
Bên cạnh đó, thời gian thí điểm cũng là một biến số cần tính toán kỹ. Như luật sư Phạm Thanh Tuấn từ Đoàn Luật sư TP. Hà Nội lưu ý, chu kỳ một dự án bất động sản từ lúc sơ khai đến khi bàn giao thường mất ít nhất 2-3 năm.
Nếu thời gian thí điểm quá ngắn, các doanh nghiệp sẽ rơi vào tâm lý e dè, không dám dấn thân vào những dự án đòi hỏi sự cam kết dài hơi. Một lộ trình thí điểm đủ dài, đi kèm với các tiêu chí xác định giá phù hợp rõ ràng cho từng địa phương, sẽ ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách hoặc biến tướng giá bán.
Nếu không có một cơ chế giám sát đủ mạnh để loại bỏ tình trạng "trên nóng dưới lạnh" trong phê duyệt dự án, thì những ưu đãi về thuế, vốn hay quỹ đất cũng khó có thể chuyển hóa thành những căn hộ thực thụ.
Việc thí điểm lần này cần được xem là một cuộc sát hạch về tư duy quản lý là thay vì quản lý theo kiểu ngăn chặn, hãy quản lý theo hướng đồng hành để cùng doanh nghiệp giải quyết bài toán an cư cho hàng triệu người lao động.
- Sáng 31/7, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã làm việc với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan về tiếp thu, giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (dự thảo Luật).
6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành vẫn hạn chế với khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021, điều này cho thấy chưa có sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại…
Đây là phản hồi của Bộ Xây dựng đến Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang về việc bán, cho thuê, cho thuê mua đối với phần 20% diện tích sàn nhà ở thương mại trong công trình nhà ở chung cư xã hội.
Quốc hội quyết định chưa bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại vì vấn đề này cần được đánh giá kỹ lưỡng, thận trọng.
UBND TP.HCM đã có chỉ đạo xem xét thống nhất các nội dung trình hướng dẫn thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn Thành phố
